TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00121 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5B3

ORDONNANCE DE REFERE N°25/968

DU : 28 Novembre 2025

S.A. 3F GRAND EST

C/

[G] [N]

[V] [N]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28/11/2025;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F GRAND EST, demeurant 8 Rue Adolphe Seyboth – 67000 STRASBOURG

Rep/assistant : M^e François JAQUET, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [N], demeurant 4 Rue Adrienne Thomas – 57300 MONDELANGE, non comparant

Madame [V] [N], demeurant 4 Rue Adrienne Thomas – 57300 MONDELANGE, non comparante

Date des débats : 14 Octobre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] un bien immobilier à usage d’habitation sis 4 rue Adrienne Thomas – Bâtiment B – 57300 Mondelange (57300) ainsi qu’un parking L009P-0027, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 554,26 € hors charges, outre la somme de 119,26 € à titre de provision sur charges concernant le logement et un loyer de 25€ au titre de l’emplacement de stationnement.

Des loyers demeurant impayés, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré 3F GRAND EST a fait signifier à Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] un commandement de payer pour la somme principale de 2 210,16 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024.

La situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la MOSELLE par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 2 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 7 avril 2025, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré 3F GRAND EST a fait assigner Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande, de :

— à défaut de paiement du commandement, constater que le bail à effet du 18 décembre 2023 conclu entre elle et les défendeurs se trouve résilié de plein droit à la date du 10 janvier 2025 ;

— condamner les défendeurs à libérer le bien loué ainsi que l’emplacement de stationnement L009P-0027 situés 4 rue Adrienne Thomas – Bâtiment B appartement 232 – Mondelange (57300) de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique dans les délais en vigueur ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer en deniers ou quittances à titre de provision la somme de 3 526,85 € représentant le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 4 mars 2025, sous réserve des règlements et des loyers impayés survenus ultérieurement ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui régler, en deniers ou quittances à compter du 10 janvier 2025, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer et à l’avance sur charges (hors APL), révisable selon le bail et la réglementation HLM, soit actuellement 755,99 € par mois, somme à actualiser le cas échéant au jour de l’audience ;

— dire que cette indemnité d’occupation comprendra une somme de 157,84 € à actualiser le cas échéant au jour de l’audience à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées, comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

— dire que cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier mois ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui régler la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 29 novembre 2024.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

À l’audience du 14 octobre 2025, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré 3F GRAND EST, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Elle verse aux débats ses pièces comprenant un décompte actualisé et explique qu’un plan de surendettement a été établi par la Banque de France.

Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié en étude le 7 avril 2025, Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] ne sont ni présents, ni représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N]

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée dont l’accusé de réception est signé le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 2 976,87 € suivant décompte arrêté au 7 octobre 2025.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de six semaines après signification du commandement de payer.

Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de six semaines, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, leur a été signifié le 29 novembre 2024.

Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de six semaines.

Si en l’espèce, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré 3F GRAND EST produit aux débats, s’agissant de Madame [V] [N] seule, une décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle, préconisant le rééchelonnement de tout ou partie des créances pendant une durée maximum de 66 mois, les motivations ayant été présentées et approuvées lors de la Commission du 29/07/2025, une créance de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré 3F GRAND EST, d’un montant de 2 862 €, figurant dans le plan établi, Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] n’ont pas repris le versement intégral des loyers, ne permettant pas l’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 10 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1310 du Code civil prévoit que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré 3F GRAND EST produit un décompte aux termes duquel Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et frais de rejet de prélèvement, la somme de 2 976,87 € à la date du 7 octobre 2025.

Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En outre, le contrat de bail conclu entre les parties le 12 décembre 2023 contient dans son article 13 une clause de solidarité au sein de ses conditions générales aux termes de laquelle il est stipulé qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont indivisiblement et solidairement tenus notamment au paiement des loyers et accessoires, indemnités d’occupation et plus généralement à toutes les obligations résultant du bail.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 976,87 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, en deniers ou quittances.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux en deniers ou quittances.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 755,99 €, comprenant la somme de 157,84€ à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées.

L’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte. La demanderesse sera déboutée de ses demandes de dire que ces indemnités seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et qu’elles porteront intérêts au taux égal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la situation économique de Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N], qui supporteront la charge des dépens, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition au 10 janvier 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 12 décembre 2023 entre la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST et Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] concernant le bien immobilier à usage d’habitation sis 4 rue Adrienne Thomas – Bâtiment B – Mondelange (57300) ainsi que l’emplacement de stationnement L009P-0027 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 10 janvier 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 755,99 €, comprenant une somme de 157,84€ à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] à verser en deniers ou quittances à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST à titre provisionnel, la somme de 2 976,87 € (décompte arrêté au 7 octobre 2025, incluant septembre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] à payer en derniers ou quittances à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST de ses demandes de dire que ces indemnités seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et qu’elles porteront intérêts au taux égal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame Madame [V] [N] et Monsieur [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,