TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 05 Février 2026

AFFAIRE N° RG 18/03220 – N° Portalis DB3Q-W-B7C-L7KZ

NAC : 30B

Jugement rendu le 05 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Société BANQUE POLULAIRE RIVES DE [Localité 12], société coopérative de banque populair à forme anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 552 002 313, dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

Société SECOIA, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 401 809 520, dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Iris NAUD, avocate au barreau de PARIS

Société FONCIA COLBERT, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 347 982 910 dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Frédérique LAHANQUE de l’AARPI G2LC, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 05 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2006, la SCI [Adresse 9], aux droits de laquelle se trouve la société SECOIA depuis le 20 septembre 2010, a donné à bail à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS (ci-après BPRI) divers locaux à usage commercial sis à MASSY (91300)[Adresse 1] [Adresse 13] [Adresse 6] et [Adresse 2].

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 16 novembre 2015.

Par exploit d’huissier du 27 septembre 2017, la BPRI a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 30 septembre 2017, moyennant le versement d’un nouveau loyer en principal de 36 000 € HT.

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2017, la bailleresse a refusé le renouvellement du bail et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 décembre 2017, la BPRI a mis en demeure sa bailleresse de lui rembourser une somme de 23 968 € au titre de provisions sur charges réglées entre 2012 et 2016 à défaut d’avoir procédé à une régularisation dans les délais et conditions prévus au bail.

C’est dans ces circonstances que par exploit du 22 mai 2018, la BPRI a fait assigner la SARL SECOIA devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Par exploit du 21 janvier 2020, la SARL SECOIA a fait assigner en intervention forcée la SAS FONCIA COLBERT (ci-après FONCIA), gestionnaire de l’association foncière (ci-après AFUL) dans laquelle sont situés les locaux donnés à bail.

Enrôlée sous le n° RG 20/00718, les deux instances ont été jointes le 02 avril 2020 sous le même numéro RG 18/03220.

* * *

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 7, régulièrement notifiées par RPVA le 05 juin 2024, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS demande au tribunal, au visa des anciens articles 1134, 1147, 1153, 1235, et 2224 du code civil, de :

— condamner la société SECOIA à restituer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] la somme de 10 764 € au titre des provisions sur charges versées au titre de la période courant du quatrième trimestre 2010 au quatrième trimestre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée le 2 janvier 2018,

— condamner la société SECOIA à payer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] la somme de 28 784 € au titre des provisions sur charges versées au titre des années 2013 à 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée le 2 janvier 2018,

— condamner la société SECOIA à restituer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] la somme de 14 400 € au titre des provisions sur charges versées pour les années 2019, 2020 et 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la demande faite par conclusions en date du 2 juin 2021,

— condamner la société SECOIA à restituer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] la somme de 4 800 € au titre des provisions sur charges trop-versées pour l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la demande faite par conclusions en date du 1er juin 2022,

— fixer la provision annuelle pour charges, à compter du 1er janvier 2023, à la somme de 350 € / an (soit 87,50 € / trimestre) jusqu’à ce que la société SECOIA justifie d’un montant annuel de charges qui serait supérieur et condamner la société SECOIA à rembourser à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] les trop-perçus de provisions sur charges depuis le 1er janvier 2023,

— juger que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

— condamner la société SECOIA à payer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] une somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts et une somme de 5 000 € pour résistance abusive,

— débouter la société SECOIA de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société SECOIA à payer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SECOIA aux entiers dépens, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Par conclusions en réponse et récapitulatives n° 10, notifiées par RVPA le 03 février 2025, la SARL SECOIA demande au tribunal, au visa des articles 1134 devenu 1103, 1119 et 2224 et 1347-1du code civil, de :

— juger qu’au regard de la prescription quinquennale, les demandes de restitution de provisions pour charges des années 2010, 2011, 2012 et du 1er semestre 2013 sont prescrites, les demandes de restitution ne pouvant porter que sur la période postérieure,

En conséquence,

— débouter la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] de sa demande de restitution des provisions pour charges pour la période de 2010 jusqu’au 2e trimestre 2013 inclus,

A titre reconventionnel,

— juger que la société SECOIA a procédé à la régularisation des charges locatives pour la période du 2e trimestre 2013 au 31 décembre 2020,

— condamner la société SECOIA à régler la somme de 30 657,67 € TTC au titre de la régularisation des charges pour la période du 2e semestre 2013 à l’année 2020 incluse,

— juger que la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] est redevable de la taxe foncière afférente aux locaux loués pour les années 2014 à 2022, en application des clauses du bail,

— condamner la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] au paiement de la taxe foncière pour les années 2014 à 2022 à un montant total de 32 224,80 € TTC,

En conséquence,

— ordonner la compensation entre les sommes dues par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] et celles dues par la société SECOIA,

— condamner la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] à régler à la société SECOIA la somme de 1 567,13 € TTC,

En toute hypothèse,

— condamner la société FONCIA COLBERT à transmettre les relevés annuels de charges détaillés pour les années 2021 et 2022, ainsi que les relevés de charges pour SECOIA, et ce sous astreinte de 500,00 € par jour de retard, après un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— débouter la société FONCIA COLBERT de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] de toutes ses demandes, fins et prétentions, sauf en ce qu’elle reconnaît devoir les taxes foncières,

— condamner la société FONCIA COLBERT à garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient prononcées contre la société SECOIA au profit de la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] et à la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient prononcées contre elle,

— condamner les sociétés FONCIA COLBERT et BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat soussigné, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* * *

Par conclusions récapitulatives n° 4, notifiées par RPVA le 04 décembre 2024, la SAS FONCIA COLBERT demande au tribunal de :

— débouter la SARL SECOIA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées contre la SAS FONCIA COLBERT,

— condamner la SARL SECOIA au paiement de la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL SECOIA au paiement des dépens.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 mars 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience juge rapporteur du 06 novembre 2025 et les parties ont été informées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La présente instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, les fins de non-recevoir doivent être soulevées devant le tribunal.

Selon l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que les actions relatives aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Toutefois, il est constant et non discuté que les actions en recouvrement de charges relèvent du droit des contrats de sorte que les actions y relatives se prescrivent pas cinq ans ainsi que le prévoit l’article 2224 du code civil.

Pour s’opposer à la fin de non-recevoir soulevée par la SARL SECOIA, la BPRI objecte que le point de départ de cette prescription quinquennale se situe au jour de la régularisation des charges qui, seule, permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu.

Mais assez contradictoirement, la BPRI explique, notamment, que préalablement à l’introduction de la présente instance, elle avait mis en demeure sa bailleresse, par courrier du 27 décembre 2017, de lui rembourser une somme de 23 968 € au titre des provisions versées entre le 1er trimestre 2012 et le 4ème trimestre 2016 pour lesquelles elle n’avait reçu aucune régularisation, et ce, au visa de l’article 12 du bail.

De son côté, si la SARL SECOIA indique dans son paragraphe III – 3.1 – c) qu’elle a procédé à la régularisation des charges pour l’année 2018, force est de constater qu’elle affirme n’avoir pas pu procéder aux régularisations sans les pièces obtenues dans le cadre de la présente instance de son gestionnaire FONCIA.

En tout état de cause, il y a lieu d’observer que la demanderesse admet que sa demande de répétition se fonde sur l’absence de régularisation des charges, et non sur des erreurs qu’elle aurait découvertes au détour des redditions de charges avant l’introduction de la présente instance. Les justificatifs produits aux débats, pour peu qu’ils puissent être qualifiés de régularisations, ne sauraient avoir pour effet de faire courir, en cours d’instance, le délai de prescription.

Il en résulte qu’en l’espèce, le point de départ de la prescription se situe au jour de chacun des règlements au titre des provisions pour charges dont la répétition est sollicitée.

L’action ayant été introduite par exploit du 22 mai 2018, les demandes relatives aux provisions sur charges réglées antérieurement au 22 mai 2013, soit au titre du 4e trimestre 2010, au titre des années 2011 et 2012 ainsi qu’au titre des deux premiers trimestres de l’année 2013, seront déclarées irrecevables comme étant prescrites.

Sur la demande de restitution des provisions à compter du 3ème trimestre 2013

Selon l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’ancien article 1376 du code civil, devenu son article 1302, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur de justifier des sommes réclamées au titre des loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

En l’espèce, l’article 12 CONTRIBUTIONS ET CHARGES du contrat de bail litigieux stipule que « le Preneur remboursera au Bailleur proportionnellement à la surface qu’il occupe dans l’immeuble, toutes les charges quelle que soit leur nature afférentes aux lieux loués, de telle sorte que le loyer soit net de toutes charges pour le Bailleur. Cependant les honoraires d’administration et de gérance de l’immeuble ne seront pas supérieurs à 3% du montant du loyer.

Lesdites charges comprendront notamment les frais d’entretien / de conservation / de réparation des Parties communes de l’immeuble, les frais d’entretien / de réparation / de remplacement des équipements de toute nature faisant partie de l’immeuble, les dépenses d’électricité générées par desdits équipements, les dépenses d’électricité / d’eau / de chauffage afférentes aux Parties communes, les honoraires d’administration ou de gérance de l’immeuble.

Il est précisé que l’énumération susvisée est donnée à titre indicatif, et ne saurait par conséquent constituer une liste exhaustive des obligations du Preneur pour le remboursement des charges.

La provision annuelle pour paiement de ces charges est fixée ci-après au chapitre II-7 des présentes, et devra être payée par le Preneur en même temps et selon les mêmes modalités que le loyer. Cette provision pourra être modifiée à tout moment, même en cours d’exercice.

Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réelles de l’année antérieure. Le Bailleur établira un relevé annuel de ces charges et tiendra compte, après la clôture de l’exercice, lors de la première quittance du moins ou du trop-perçu.

En outre, le Preneur supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, la taxe foncière, la taxe annuelle sur les locaux commerciaux en Ile-de-France, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentations d’impôts pouvant être créées de quelque nature et sous quelque dénomination que ce soit et remboursera au Bailleur les sommes qui pourraient être avancées par lui à ce sujet. La provision annuelle pour paiement de la taxe foncière est fixée au chapitre II-7 des présentes, et devra être payée par le Preneur en même temps et selon les mêmes modalités que le loyer. »

Le chapitre 11 – CONDITIONS PARTICULIERES prévoit en son article 7 – PROVISIONS ANNUELLES SUR CHARGES ET TAXE FONCIERE une « provision annuelle pour charges : 10 % du loyer annuel HT soit 5 032,50 € HT (cinq mille trente-deux euros et cinquante centimes) » et une « provision annuelle pour taxe foncière : 2 842,50 € (deux mille huit cent quarante-deux euros et cinquante centimes) ».

La BPRI réclame la somme de 28 784 € au titre des provisions versées sur la période 2013 à 2018, et 14 400 € sur la période 2019 à 2021, considérant que la SARL SECOIA n’a pas justifié des sommes réellement dues, de sorte qu’elle doit restituer l’ensemble des provisions versées sur cette période puisque sans régularisation et sans justification, elles seraient sans cause.

Plus avant, elle expose que si FONCIA a communiqué les relevés annuels de charges, sur la base desquels la SARL SECOIA a calculé les régularisations, lesdits relevés comptabilisent des charges qu’elle conteste devoir supporter en vertu des stipulations précitées, et ce en l’absence de tout justificatif et de libellé suffisamment précis. Elle relève notamment les charges libellées « honoraires de vacation, frais d’affranchissement, frais de photocopie, frais administratifs, quote-part ASL R, quote-part ASL NR, frais bancaires, honoraires conseils experts, contrat d’entretien, contrats espaces verts, entretien, émetteurs-clés-cartes accès, sinistres charges, frais assemblée générale, frais procédures affaires, entretien extincteurs, suivi des sinistres ».

Elle conteste tout autant les cotisations d’assurances figurant parmi les charges générales.

A l’examen de ces relevés de charges, il apparaît que, contrairement à ce qu’affirme la BPRI, la plupart des honoraires et frais sont détaillés dans les lignes inférieures. Ainsi, pour les frais de photocopie et d’affranchissement, il est précisé qu’il s’agit des frais engagés pour la convocation des assemblées générales ; les honoraires de vacations concernent la délivrance d’une attestation de TVA ou encore la gestion de sinistre avec rendez-vous expertise ; les frais administratifs sont relatifs aux frais de gestion.

Au regard de ces libellés explicites, les charges querellées s’inscrivent parfaitement dans « les honoraires d’administration ou de gérance de l’immeuble » tels que visés par les stipulations contractuelles. Il en est de même des cotisations d’assurance, étant en effet rappelé que le bail précise « que l’énumération susvisée est donnée à titre indicatif, et ne saurait par conséquent constituer une liste exhaustive des obligations du Preneur pour le remboursement des charges », et étant constant qu’aucune disposition n’interdit de faire peser de telles cotisations sur le preneur.

S’agissant des charges libellées « honoraires » sans autre précision, les premiers relevés les détaillant en quatre termes, soit, vraisemblablement au titre des quatre trimestres, il y a lieu de noter qu’elles représentent des sommes quasi équivalentes pour chacun des exercices, de sorte qu’il ne peut être sérieusement discuté qu’il s’agit des honoraires de gestion facturés par FONCIA à la SARL SECOIA au titre de son mandat de gestion.

La SARL SECOIA verse par ailleurs les régularisations de charges éditées par FONCIA sur la période 2013 à 2020 inclus, ces documents mentionnant les charges dues pour chacun des lots détenus par la bailleresse, les lots loués à la BPRI étant les lots 20, 21 et 3/8ème du lot 11 s’agissant d’un des huit parkings détenus par la bailleresse.

Sur la base de ces documents, la SARL SECOIA propose un calcul du trop versé par la BPRI sur cette période 2013 à 2020 à hauteur de 30 657,67 €.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, et après vérification des montants retenus pour les lots 20, 21 et les 3/8ème du lot 11, les régularisations effectuées par la SARL SECOIA sont probantes et le tribunal retiendra le calcul proposé par cette dernière à hauteur de 30 657,67 € pour la période du troisième semestre 2013 à 2020.

S’agissant de la période postérieure, si la SARL SECOIA soutient que FONCIA n’a pas produit le détail des charges par lots, demandant sa condamnation sous astreinte à les communiquer, force est de constater que FONCIA produit en pièces 12 et 13 lesdits relevés détaillés, de sorte que la demande de communication à ce titre sera rejetée.

A l’examen de ces pièces, les charges réellement dues pour ces deux années s’établissent comme suit :

Pour 2021

Lot 11 = 3/8 x 680,53 € = 255,20 €

Lot 20 = 753,91 €

Lot 21 = 1 661,30 €

Soit un total de 2 670,41 €

Pour 2022

Lot 11 = 3/8 x 421,26 € = 157,97 €

Lot 20 = 466,69 €

Lot 21 = 1 028,37 €

Soit un total de 1 653,03 €

Les provisions versées au titre des années 2021 et 2022 s’élevant à 9 600 €, le trop versé sur cette période par la BPRI représente une somme de 5 276,56 €.

N’étant pas discuté que le montant versé par la BPRI sur la période du 3ème trimestre 2013 à 2022 inclus représente un total de 45 592,00 € TTC, le trop versé par la demanderesse sur cette période se monte à 35 934,23 €.

En conséquence, la SARL SECOIA sera condamnée à restituer à la BPRI la somme de 35 934,23 € au titre du trop-perçu de provisions pour charges pour la période allant du 3ème trimestre 2013 à l’année 2022 incluse, augmentée des intérêts au taux légal :

— à compter du 22 mai 2018, date de l’assignation, sur la somme de 15 614,63 €,

— à compter du 02 juin 2021, dates des conclusions formulant la demande au titre des années 2017 à 2020 inclus (étant observé que la demande au titre de 2021 n’a pas à être incluse, la régularisation n’étant pas obligatoirement intervenue en juin 2021), sur la somme de 15 043,04 €,

— à compter des conclusions du 20 septembre 2023 sur la somme de 5 276,56 €.

La capitalisation des intérêts, de droit en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil (anciennement 1154), sera ordonnée dès lors qu’ils seront dus depuis au moins un an.

S’agissant de la demande reconventionnelle au titre des taxes foncières

La SARL SECOIA réclame le paiement des sommes suivantes :

-2 398 € HT au titre de la taxe foncière 2014,

-2 650 € HT au titre de la taxe foncière 2015,

-3 001 € HT au titre de la taxe foncière 2016,

-3 036 € HT au titre de la taxe foncière 2017,

-3 118 € HT au titre de la taxe foncière 2018,

-3 101 € HT au titre de la taxe foncière 2019,

-3 134 € HT au titre de la taxe foncière 2020,

-3 163 € HT au titre de la taxe foncière 2021,

-3 253 € HT au titre de la taxe foncière 2022.

Si la demanderesse ne conteste pas devoir régler la taxe foncière, elle objecte toutefois qu’étant locataire uniquement des lots 20, 21 et 3/8ème du lot 11, elle n’a pas à supporter l’intégralité de cette taxe foncière, la bailleresse étant propriétaire d’autres lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], à savoir les lots 16, 18 à 24 et 6 et 11, ce qui apparaît tant sur l’attestation de vente notariée que sur la réponse du service de la publicité foncière à une demande de renseignements.

A l’examen de ladite attestation notariée, le total des surfaces des lots détenus par la SARL SECOIA au [Adresse 5] est de 630 m² (surface utile 572,20 m²).

Il est constant que le montant dû au titre de la taxe foncière doit être calculé en fonction de la surface des locaux loués.

En l’occurrence, les lots loués par la BPRI occupent les surfaces suivantes :

— Lot n° 20 = 63 m² et 2 m², soit un total de 65 m²

— Lot n° 21 = 136 m² + 6 m² + 1 m², soit un total de 143 m².

— Lot n° 11 = 44m² + 46 m² + 5m², soit, pour les 3/8ème, une surface de 35,6 m² ((95 m² / 8) x 3)

Soit un total de 243,6 m².

Il en résulte que les sommes dues au titre des taxes foncières, au prorata des m² loués, s’établissent comme suit ((243,6 m² x TF) / 630 m²) :

2014 = 927,23 € HT

2015 = 1 024,67 € HT

2016 = 1 160,39 € HT

2017 = 1 173,92 € HT

2018 = 1 205,78 € HT

2019 = 1 199,05 € HT

2020 = 1 211,81 € HT

2021 = 1 223,03 € HT

2022 = 1 257,83 € HT,

Soit un total de 10 383,71 € HT.

En conséquence, la BPRI sera condamnée à verser à la SARL SECOIA la somme de 10 383,71 € HT au titre des taxes foncières pour les années 2014 à 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dès lors qu’ils seront dus depuis au moins un an.

Sur la demande de fixation des provisions pour charges à la somme annuelle de 350 €

La BPRI demande que les provisions pour charges soient fixées à la somme annuelle de 350 € jusqu’à ce que la bailleresse « justifie d’un montant annuel de charges qui serait supérieur » et de condamner la SARL SECOIA à lui rembourser les trop-perçus de provisions sur charges depuis le 1er janvier 2023.

Il y a lieu d’observer que si jusqu’à 2017 inclus, les charges réelles ont avoisiné les 300 € annuels, celles-ci n’ont cessé d’augmenter depuis, pour atteindre, en 2020, une somme annuelle d’environ 1 800 €.

Dans ces conditions, il n’y pas lieu de fixer les provisions pour charges à la somme réclamée, ni de condamner la SARL SECOIA à rembourser les trop-perçus sur charges depuis le 1er janvier 2023 en l’absence de tout élément y afférent.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la mauvaise foi du bailleur et pour résistance abusive

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’ancien article 1153 dudit code dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la BPRI soutient que c’est par malveillance et avec mauvaise foi que la SARL SECOIA a omis de régulariser les charges pendant plusieurs années, qu’elle a refusé de donner suite à son courrier de 2017, et que, au cours de la présente instance, elle a successivement conclu au débouté de la demande de répétition de l’indu, avant de réclamer des sommes injustifiées tant au titre des charges que des taxes foncières.

La BPRI affirme que ces « agissements déloyaux et sciemment fautifs » lui ont causé un préjudice distinct de celui résultant du seul retard du bailleur dans l’exécution de son obligation de régulariser et liquider les comptes de charges.

Pour autant, s’il est établi que la SARL SECOIA s’est abstenue de procéder à la régularisation des charges pendant plusieurs années, il est également constant qu’elle s’est abstenue de réclamer le règlement de la taxe foncière depuis 2014. Cette double carence, préjudiciable aux deux parties, ne saurait s’analyser autrement qu’en une simple négligence, laquelle se traduit également par les erreurs d’appréciation apparues tout au long de la présente procédure.

En outre, si la BPRI reproche à sa bailleresse une résistance abusive, il convient de relever que la demanderesse ne justifie d’aucune démarche antérieure à son courrier de mise en demeure du 27 décembre 2017, les quelques mois d’inertie écoulés entre celui-ci et l’assignation de mai 2018 n’étant pas suffisants pour démontrer la résistance alléguée.

Enfin, le tribunal relève que la demanderesse, qui ne précise pas plus avant sa demande au-delà de l’allégation de mauvaise foi, ne prouve pas qu’elle a subi un dommage distinct de l’absence de régularisation qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal ainsi que par les intérêts produits par celle-ci et capitalisés.

Dans ces conditions, à défaut de démontrer tant la faute alléguée que le dommage subi, les demandes de dommages et intérêts au titre de la mauvaise foi du bailleur et au titre de la résistance abusive seront rejetées.

Sur la demande de condamnation de la société FONCIA à garantir la SARL SECOIA

La SARL SECOIA soutient ne pas avoir été destinataire des relevés de charges de la part de son gestionnaire de sorte qu’elle n’était pas en capacité de procéder à la régularisation des charges.

Pour autant, le tribunal observe, ainsi que le soulève à juste titre la demanderesse, que les comptes annuels de charges qu’elle produit sont tous datés du printemps suivant l’exercice concerné, à l’exception des charges 2014 pour lesquelles le relevé est daté de septembre 2015.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SARL SECOIA a bien été destinataire de ces documents à l’occasion de leur édition, aucun élément infirmatif n’étant versé aux débats.

Dans ces conditions encore, la SARL SECOIA pouvait a minima proposer une régularisation à sa locataire sur la base des comptes annuels de charges édités par FONCIA.

Par ailleurs, FONCIA relève à juste titre que tout copropriétaire est en mesure de venir consulter chez le gestionnaire, dans les jours précédents l’assemblée générale, les pièces justificatives des charges. Or, la SARL SECOIA ne justifie pas, pas plus qu’elle ne l’énonce d’ailleurs, avoir sollicité son gestionnaire pour obtenir des explications sur les erreurs figurant sur les comptes annuels de charges, a minima pour la période 2013 à 2017, pas plus qu’elle ne justifie, ni n’allègue, avoir sollicité les relevés de dépenses de l’AFUL.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de considérer que FONCIA doive garantir la SARL SECOIA au titre de sa propre négligence.

En conséquence, la demande de condamnation à garantie sera rejetée.

Sur la demande de compensation

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge de leurs dépens et de rejeter les demandes formées au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevables comme étant prescrites les demandes formées au titre des provisions sur charges réglées antérieurement au 22 mai 2013, soit au titre du 4e trimestre 2010, au titre des années 2011 et 2012 ainsi qu’au titre des deux premiers trimestres de l’année 2013 ;

CONDAMNE la SARL SECOIA à payer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] la somme de la somme de 35 934,23 € (trente-cinq-mille-neuf-cent-trente-quatre euros et vingt-trois centimes) en restitution du titre du trop-perçu de provisions pour charges pour la période allant du 3ème trimestre 2013 à l’année 2022 incluse, augmentée des intérêts au taux légal :

— à compter du 22 mai 2018, sur la somme de 15 614,63 €,

— à compter du 02 juin 2021 sur la somme de 15 043,04 €

— à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 5 276,56 € ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis au moins un an ;

CONDAMNE la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] à payer à la SARL SECOIA la somme de 10 383,71 € HT (dix-mille-trois-cent-quatre-vingt-trois euros et soixante-et-onze centimes hors taxes) au titre des taxes foncières pour les années 2014 à 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis au moins un an ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties ;

DEBOUTE la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] de sa demande fixation des provisions pour charges à la somme annuelle de 350 € ;

DEBOUTE la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la mauvaise foi du bailleur et au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE la SARL SECOIA de sa demande de production, sous astreinte, des relevés annuels de charges détaillés pour les années 2021 et 2022 ;

REJETTE toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et rendu le CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,