JUGEMENT DU : 04 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00492 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EIAT

NAC : 5AA

AFFAIRE : [Q] [D] C/ [R] [U], [E] [P] épouse [U]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES, en présence de M^me NOEL

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Q] [D]

née le 23 Novembre 1948 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] ETATS-UNIS

représentée par M^e Virginie MEYER, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [R] [U]

né le 19 Octobre 1971 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

Madame [E] [P] épouse [U]

née le 11 Janvier 1971 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

Débats tenus à l’audience du : 23 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e MEYER

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 4 octobre 2021, à effet au 26 novembre 2021, Mme [Q] [D] a donné à bail à M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] une maison d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 778 €, hors charge.

Le loyer actuel s’élève à la somme de 870,33 €, outre 23,08 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par actes du 6 juin 2025, Mme [D] a fait délivrer aux époux [U] commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 10 juin 2025.

Enfin, par actes de commissaire de justice du 29 décembre 2025, Mme [Q] [D] a fait assigner M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de solliciter du Juge la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, et leur condamnation solidaire au paiement des impayés.

A l’audience du 23 mars 2026, Mme [Q] [D], représentée par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des articles 1728 et 1153-1 du code civil et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation,Ordonner l’expulsion des époux [U] et celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] à lui payer la somme de 6 162,09 €, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés au 18 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges, du jugement à intervenir et jusqu’à départ effectif des lieux, ladite indemnité étant indexée comme tout loyer, et avec intérêts de droit,Condamner solidairement M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] à lui payer :la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de ses demandes, Mme [Q] [D] fait valoir des paiements irréguliers à compter de novembre 2024, puis une cessation des paiements en juin 2025.

Elle s’en remet quant à l’octroi de délais de paiement, maintenant néanmoins ses demandes dans le cas où les délais accordés ne seraient pas respectés.

En défense, Mme [E] [P] épouse [U], comparante, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Elle ne conteste pas le montant de la dette, faisant valoir des difficultés de gestion et des problèmes d’ordre personnel. Elle explique que son époux versait le loyer sur son compte bancaire, et qu’elle était chargée de le régler ensuite au bailleur. Elle affirme avoir tenté de trouver un accord avec l’agence en charge de la gestion du bien, mais que celle-ci a refusé.

Elle ajoute être actuellement en arrêt maladie et percevoir des indemnités journalières à hauteur de 30 euros.

M. [R] [U], comparant, se joint à la demande de son épouse.

Il propose de régler la dette en trois versements d’un montant de 2000 euros, sur trois mois.

Il affirme que désormais, il réglera lui-même le loyer tous les mois directement au bailleur.

Il indique exercer la profession de chauffeur-livreur, et percevoir environ 1700 euros par mois.

Le couple ajoute avoir repris le paiement du loyer courant en intégralité depuis deux mois.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 30 décembre 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 4 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VII) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

Or, le 6 juin 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 7 août 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De plus, en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L’une d’elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [D] produit un décompte actualisé au 18 mars 2026 présentant un solde de la dette d’un montant de 6 162,09 €.

Les défendeurs ne contestent pas le montant de la dette.

Néanmoins, il convient de déduire les sommes de 162,96 € et de 150 € (25 x 6), facturées au titre de frais d’huissier et de frais de rejet de prélèvement, non assimilables à la dette de loyers.

En conséquence, M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme [Q] [D] la somme de 5 849,13 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 18 mars 2026.

Cette somme sera en outre assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2025, date de l’assignation.

III. Sur la demande en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, les époux [U] sollicitent des délais de paiement, et proposent de rembourser la dette en trois versements mensuels d’un montant de 2 000 €.

Ils font valoir une reprise du paiement du loyer courant depuis deux mois, ce que ne conteste pas la bailleresse.

En outre, ces versements figurent sur le décompte produit par Mme [D].

Cette dernière ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, les époux [U] seront autorisés à se libérer du montant de la dette, à raison de 2 mensualités d’un montant de 2 000 €, et d’une 3ème mensualité d’un montant de 1 849,13€.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la reprise des effets de la clause résolutoire (dont l’expulsion) et la condamnation solidaire des époux [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme [Q] [D] la somme de 500 € à ce titre.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2021, à effet au 26 novembre 2021, entre Mme [Q] [D] d’une part, et M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] d’autre part, portant sur la maison d’habitation située [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 août 2025,

CONDAMNE solidairement M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] à payer à Mme [Q] [D] la somme de 5 849,13 € (cinq-mille-huit-cent-quarante-neuf euros et treize centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2025,

AUTORISE M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités d’un montant de 2 000 € (deux mille euros), et une 3ème mensualité d’un montant de 1 849,13 € (mille-huit-cent-quarante-neuf euros et treize centimes),

DIT que la première mensualité interviendra au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [Q] [D] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

que M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] soient solidairement condamnés à payer à Mme [Q] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien;

CONDAMNE solidairement M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] à payer à Mme [Q] [D] la somme de 500 € (cinq cents euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [R] [U] et Mme [E] [P] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE