TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 24 AVRIL 2026

Minute : n° 74 /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00025 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EIMG

N.A.C. : 50D

AFFAIRE : [S] [W], [K] [T] / [Z] [S], [B] [E] es qualité d’agent commercial indépendant en immobilier de la Société BAT IMMO France, rechercher es qualité erronée d?agent immobilier, immatriculée au RSAC d?[Localité 1] sous le n°493 728 281,, [G] [S], [I] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

M. [S] [W],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Angéline BINEL de la SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

Mme [K] [T],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Angéline BINEL de la SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Mme [Z] [S],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocats au barreau d’ALBI

Mme [B] [E]

es qualité d?agent commercial indépendant en immobilier de la Société BAT?IMMO France, rechercher es qualité erronée d?agent immobilier, immatriculée au RSAC d?[Localité 1] sous le n°493 728 281,

née le 22 Septembre 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emilie DELHEURE de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocats au barreau d’ALBI, M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau de VAL D’OISE

M. [G] [S] (décédé)

demeurant [Adresse 4]

Mme [I] [S],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocats au barreau d’ALBI

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 27 Mars 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique du 25 juin 2025, M. [V] [S], Mme [Z] [S] et Mme [I] [S] épouse [J] ont vendu à M. [S] [W] et Mme [K] [T] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6].

La vente est intervenue par l’intermédiaire de Mme [B] [E], agent immobilier exerçant sous l’enseigne BAT’IMMO.

Après prise de possession des lieux, les époux [W] ont observé la présence de désordres.

La société PACIFICA, es qualité d’assureur protection juridique de M. [W] et Mme [T], a sollicité M. [M] [Q] en qualité d’expert, lequel a remis un rapport aux termes duquel il confirme la présence des désordres.

Les époux [W] ont ensuite fait intervenir la société LES BONS ARTISANS, laquelle a observé des désordres sur la plomberie de la propriété, ainsi que la société ZANELLY TRAVAUX, laquelle a observé des désordres sur les poutres de la propriété.

Par courrier du 20 novembre 2025, la société PACIFICA a sollicité M. [S] aux fins d’indemnisation du préjudice subi par ses assurés, en vain.

M. [S] est décédé le 19 janvier 2026.

Par exploit du 4 février 2026, M. [S] [W] et Mme [K] [T] ont assigné M. [V] [S], Mme [Z] [S], Mme [I] [S] épouse [J] ainsi que Mme [B] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions écrites, et sur lecture du rapport d’expertise amiable comme des différentes attestations remises par les sociétés qu’ils ont sollicitées, M. [W] et Mme [T] arguent que leur propriété est affectée de nombreux désordres, alors que l’annonce ne mentionnait que des travaux de rafraichissement nécessaires pour une maison décrite en bon état. Ils estiment disposer d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des vendeurs mais également de l’agente immobilière par l’intermédiaire de laquelle la vente s’est réalisée.

Sur ce dernier point, M. [W] et Mme [T] soutiennent que l’agent commercial mandataire indépendant en immobilier peut voir sa responsabilité engagée pour une faute personnelle dans le cadre de son mandat, responsabilité de nature extracontractuelle si elle cause un préjudice à un tiers, de sorte que la mise hors de cause sollicitée par Mme [E] est précoce et que celle-ci doit être déboutée de sa demande.

En réplique, Mme [D] [S] et Mme [I] [J] née [S] expliquent agir en leur nom personnel mais également en qualité d’ayant droit de M. [S], décédé avant l’ouverture des débats.

Mme [D] [S] et Mme [I] [J] née [S] ne s’opposent pas à la mesure d’expertise sollicitée sous les plus expresses protestations et réserves d’usage. Elles demandent cependant à ce que la mesure d’expertise judiciaire soit précisée afin que l’expert dise si les désordres allégués étaient apparents pour les vendeurs et pour les acquéreurs lors des visites antérieures à la vente, et dise si les désordres allégués étaient apparents pour l’agent immobilier lors des visites antérieures à la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites, Mme [B] [E] demande, à titre principal, de débouter les demandeurs de leurs prétentions à son encontre, de la mettre hors de cause et de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

Mme [B] [E] soutient l’absence de motif légitime à voir ordonner une expertise à son contradictoire. Elle souligne ne disposer que de la qualité d’agent commercial indépendant en immobilier, mandataire de l’agence immobilière BAT’IMMO France, et non celle d’agent immobilier par l’entremise duquel la vente a été négociée. Elle précise que cette qualité était connue des demandeurs et mentionnée sur tous les documents ayant conduit à la vente. A ce titre, et considérant ne pas avoir outrepassé ses pouvoirs ni avoir commis de faute, elle considère que sa responsabilité personnelle ne peut pas être recherchée. Elle rajoute que le seul fait d’avoir concouru à la réalisation d’une vente immobilière ne justifie pas à lui seul l’existence d’un motif légitime.

Mme [B] [E] relève que certains désordres invoqués par les demandeurs étaient parfaitement connus de ces derniers, au regard de l’ensemble des documents fournis avant la vente, tandis que d’autres ne l’ont été qu’après travaux destructifs et donc inconnus d’elle-même, et d’autres encore seulement déclarés par les demandeurs et non prouvés par ces derniers. Elle précise sur ce point ne pas être une professionnelle du bâtiment et, par conséquent, n’être tenu qu’aux désordres apparents qui auraient pu être connu de sa personne, de sorte qu’une action à son encontre est manifestement vouée à l’échec.

Après renvois, l’affaire, appelée à l’audience du 27 mars 2026, a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

L’existence d’un motif légitime dont l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond est la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, étant rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat sur le fond et sur les conditions de mises en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur la nature d’un acte juridique, de l’interpréter ou d’en apprécier la validité.

En l’espèce, l’acte authentique de vente produit par les demandeurs atteste de ce que ces derniers ont acquis, auprès de M. [V] [S], Mme [Z] [S] et Mme [I] [S], une maison à usage d’habitation sise [Adresse 7] [Localité 3].

Or, il ressort du rapport d’expertise, remis par le cabinet EUREXO le 18 novembre 2025, la présence notamment de bistre conséquent dans le foyer de l’insert, une détérioration du dallage béton de l’habitation, un raccordement électrique dépourvu de protection dans la cuisine ainsi qu’un tableau électrique ancien, un faux solivage n’ayant aucune fonction d’élément porteur, une tuyauterie d’évacuation du siphon lavabo du WC vétuste, une terrasse extérieure en bois dont les lames vétustes sont entreposées sur la terrasse de la piscine, une tuyauterie d’évacuation des eau usées semi-enterrée non conforme ainsi qu’une glissement d’une partie de la murette de soutènement avec rupture de la structure.

L’attestation émise par la SAS LES BONS ARTISANS le 9 octobre 2025 mentionne quant à elle une installation de plomberie vétuste.

En outre, l’article L134-1 du code de commerce définit l’agent commercial comme un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux.

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

A ce titre, l’acte authentique stipule que « la vente a été négociée par le cabinet SAS BAT’IMMO France (Mme [B] [E]), (…) titulaire d’un mandat donné par le vendeur sous le numéro 5425 non encore expiré, ainsi déclaré »

La relation contractuelle ainsi nouée a conduit à ce qu’une affiche de l’immeuble soit émise, avec l’enseigne BAT’IMMO France inscrite et le nom de Mme [B] [E] en tant qu’agent commercial et personne à contacter pour toute information.

Il ne peut dès lors être contesté que Mme. [E] est intervenu dans la vente du bien immobilier litigieux et il appartiendra au juge du fond saisi, le cas échéant, de déterminer si sa responsabilité peut être engagée à ce titre.

Par conséquent, il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de mettre hors de cause Mme [E].

Mme [E] sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

M. [W] et Mme [T] justifient par conséquent de l’existence d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des consorts [S], dont la responsabilité en tant que vendeurs est susceptible d’être engagé dans le cadre d’une instance au fond sur le fondement des vices cachés, mais également au contradictoire de Mme [E], intervenante à l’acte de vente en tant qu’agent commercial indépendant.

Il convient dès lors d’ordonner une expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utiles.

Il sera fait droit à la demande de précision de mission sollicitée et il sera accordé aux parties défenderesses le bénéfice des protestations et réserves d’usage formulées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [B] [E] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [W] et Mme [K] [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Déboutons Mme [B] [E] de sa demande de mise hors de cause ;

Ordonnons une expertise ;

Désignons pour y procéder :

— M. [Y] [U], expert agréé près la Cour d’appel de Toulouse,

Ou, en cas d’indisponibilité

— M. [H] [F], expert agréé près la Cour d’appel de Toulouse,

Avec pour mission de :

⇨ Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d’assurance;

⇨ Examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, la maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] appartenant à M. [S] [W] et Mme [K] [T], la décrire et entendre tous sachants ;

⇨ Dire si l’immeuble présente des désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exception de ceux non définis ;

⇨ Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements ;

⇨ Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;

⇨ Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;

⇨ Déterminer la date d’apparition des désordres ;

⇨ Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;

⇨ Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

⇨ Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;

⇨ Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

⇨ Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

⇨ Répondre aux dires des parties ;

⇨ De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige ;

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M. [S] [W] et Mme [K] [T] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Condamnons in solidum M. [S] [W] et Mme [K] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffière.

Le greffier Le juge des référés