TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00568 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65L3

N° MINUTE :

2025/1

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #98

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00568 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65L3

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [R] est propriétaire du lot n°156 correspondant à une cave au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice le cabinet MOULIN DES PRES a fait assigner M. [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-5 728,49 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, assortis des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

-210 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

-2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la capitalisation des intérêts,

— la condamnation de M. [P] [R] à s’acquitter des dépens.

À l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a indiqué que le montant de la dette s’élevait désormais, selon décompte arrêté au 19 mai 2025, à la somme de 5 703,11 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus et après déduction des sommes imputées au crédit du compte du copropriétaire postérieurement à l’assignation. Il a également indiqué que le montant des frais s’élevait désormais à 255 euros.

M. [P] [R], bien que régulièrement assigné en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [P] [R] tel que cela résulte de la notification de transfert de propriété du lot n°156 au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] en date du 26 septembre 2019,

— le décompte des sommes dues arrêté au 1er octobre 2024 portant sur la période allant du 31 août 2022 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus et un décompte actualisé arrêté au 19 mai 2025,

— le justificatif de la reprise de solde antérieure,

les appels de fonds et travaux afférents,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21/09/2021, 17/02/2022, 29/09/2023 , 19/12/2024, et les attestations de non-recours contre ces mêmes assemblées générales,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 5 703,11 euros au titre des charges de copropriétés impayées, appel du 2ème trimestre 2025 inclus. Cependant, il ne justifie pas avoir signifié de conclusions d’actualisation au défendeur défaillant, comme exigé par l’article 68 du code de procédure civile.

Il convient donc de s’en référer à l’acte introductif d’instance du requérant aux termes duquel il demandait paiement de la somme de 5 728,49 euros, appel du 4ème trimestre 2024 inclus après déduction des frais.

Il convient également de soustraire à ce montant la somme de 70 euros au titre des frais inclus dans la reprise de solde antérieure au 31 août 2022 (correspondant à l’envoi de deux mise en demeure et une relance) et de déduire les sommes créditées sur le compte de M. [P] [R] postérieurement au 1er octobre 2024 apparaissant sur le décompte arrêté au 19 mai 2025, à savoir, les remboursements de provisions concernant l’année 2023 (122,48 euros et 21,90 euros) et le remboursement des sommes appelées au titre du ravalement de la cour du bâtiment D (422,78 euros)

Il en résulte, pour le syndicat des copropriétaires, une créance de 5091,33 euros, au titre des charges et travaux appelés jusqu’au 1er octobre 2024, 4ème appel 2024 inclus, après déduction des sommes créditées sur son compte jusqu’au 19 mai 2025.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment approuvé les comptes des exercices antérieurs, adopté les différents budgets provisionnels et voté les travaux de ravalement de la façade du bâtiment D et la décision de faire réaliser un diagnostic technique global.

Par conséquent, M. [P] [R] sera condamné à verser cette somme de 5091,33 euros qui, en application de l’article 1231-6 du code civil, produira intérêt au taux légal à compter du 26 septembre 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 4 263,29 euros compte-tenu des sommes imputées au crédit de son compte depuis et qui en ont partiellement désintéressé les causes de cette mise en demeure conformément aux règles prévues par l’article 1342-10 du code civil, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 210 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure du 26 septembre 2023 (30 euros), d’une relance le 15 décembre 2023 (60 euros) des frais de saisine de l’huissier (120 euros), outre une somme de 70 euros incluse dans la reprise de solde.

L’envoi des deux mises en demeure et de la relance antérieures au 31 août 2022 n’est pas justifié.

Par ailleurs, s’il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 26 septembre 2023 et de la relance du 15 décembre 2023 selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi, les dispositions du contrat de syndic fixant le coût de tels actes ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires, de sorte qu’elles donneront lieu à remboursement à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé, à savoir, 5,74 euros chacune soit 11,48 euros au total.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des diligences exceptionnelles qui auraient été réalisées au titre des frais de saisine de l’huissier.

Par conséquent, la somme de 11,48 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que M. [P] [R] ne s’acquitte pas régulièrement de ses charges qu’il n’a en réalité effectué aucun versement volontaire depuis plusieurs années. Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner M. [P] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet MOULIN DES PRES, les sommes suivantes :

5091,33 euros, au titre des charges et travaux appelés jusqu’au 1er octobre 2024, 4ème appel 2024 inclus et après déduction des sommes créditées sur son compte jusqu’au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur la somme de 4263,29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

11,48 euros au titre des frais de recouvrement,

500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M.[P] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] , représenté par son syndic le Cabinet Moulin des PRES , la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile

CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente