JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00392 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EG2L

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.C.I. LCJC C/ [U] [L] [D], [P] [Y] [M], [Z] [B]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LCJC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [R] [H] et Madame [V] [H]

DEFENDEURS

Monsieur [U] [L] [D]

né le 26 Mars 1996 à

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

Madame [P] [Y] [M]

née le 22 Décembre 2001 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [Z] [B]

né le 04 Juillet 1997 à [Localité 7]

CFIM

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

Le 19 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M. et Mme [H]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 septembre 2024, la SCI LCJC, représentée par ses gérants [R] et [V] [H], a donné à bail à M. [U] [L] [D] et Mme [P] [Y] [M] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 570 euros, outre 100 euros à titre de provision sur charges.

Par acte du 6 septembre 2024, M. [Z] [B] s’est porté caution solidaire, dans la limite de 24 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [H] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer le 3 juillet 2025.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 4 juillet 2025, puis dénoncé à la caution le 19 août 2025.

Par actes du 14 octobre 2025, les bailleurs ont ensuite fait assigner M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6], pour obtenir la résiliation du bail, le paiement des sommes dues et l’expulsion des locataires.

A l’audience du 15 décembre 2025, la SCI LCJC, représentée par ses gérants, sollicite du Juge de :

Déclarer valable l’acte de cautionnement souscrit par M. [Z] [B],Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,Ordonner l’expulsion de M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M], et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] à lui payer les sommes suivantes :

6 643,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 02/12/2025,une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, à compter du 01/08/2025 et jusqu’à libération effective des lieux, et avec intérêts de droit,1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de ses demandes, la SCI LCJC fait valoir que les loyers sont impayés depuis le mois de mai 2025, lorsqu’ils ont adressé aux locataires une demande de régularisation de charges.

Elle demande la condamnation solidaire des défendeurs à régler les loyers et charges impayés.

Elle précise que suite à la visite de la CAF, des travaux doivent être réalisés dans le logement.

Les gérants expliquent devoir faire face à des problèmes financiers liés à ces impayés, ainsi qu’à des troubles imputés aux locataires.

En défense, Mme [P] [Y] [M], comparant en personne, déclare qu’elle va quitter le logement, et intégrer un nouvel appartement à compter du 7 janvier 2026. Elle souhaiterait récupérer l’ensemble de ses affaires à cette date.

Elle confirme ne pas avoir réglé les loyers depuis mai 2025, moment où son compagnon, M. [U] [L] [D] a été incarcéré. Elle précise que le couple est désormais séparé et qu’elle vit avec sa fille âgée de 18 mois. Elle perçoit le RSA.

Elle affirme qu’elle va régler les loyers impayés et ne conteste pas la dette en résultant. Néanmoins, elle soutient ne pas avoir reçu de justificatif concernant la régularisation des charges.

Elle ne forme aucune demande.

Ni M. [U] [L] [D], ni M. [Z] [B], régulièrement convoqués selon les formes de la remise à étude, ne comparaissent.

Le jugement sera donc réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y aura lieu à constater qu’aucune contestation relative à la validité de l’acte de cautionnement n’est formée.

I- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 5 septembre 2024 contient une clause résolutoire.

Celle-ci ne précise aucun délai pour régularisation de la dette, de sorte qu’il y aura lieu à faire application du délai légal de six semaines.

Le 3 juillet 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Le contrat de bail a donc pris fin le 16 août 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II- Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1353 du même code, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1- Sur les loyers impayés

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier, et notamment du dernier décompte produit à l’audience, non contesté par la défenderesse sur ce point, que les locataires restent redevables de la somme de 5 360 euros au 2 décembre 2025, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités échus et impayés.

En application des dispositions des articles 2288 et suivants du code civil, M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

En outre, ils seront solidairement condamnés à payer à la SCI LCJC une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 16 août 2025 et jusqu’à libération complète des lieux. Le montant de cette indemnité sera fixé au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et assorti des intérêts de droit.

2- Sur la régularisation des charges

En l’espèce, la SCI LCJC affirme que les locataires lui restent redevables de la somme totale de 1283,31 € au titre de la régularisation des charges du 06/09/2024 au 14/08/2025.

Mme [Y] [M] le conteste.

Or, il ressort des pièces produites que ni décompte précis, ni justificatif des sommes réclamées, ne sont versés aux débats.

La réalité de cette dette ne peut donc être établie.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, selon lesquelles “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”, cette demande sera donc rejetée.

III- Sur les autres demandes

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] supporteront solidairement la charge des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’articles 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il ne sera que partiellement fait droit à la demande formée à ce titre.

M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] seront ainsi solidairement condamnés à payer à la SCI LCJC la somme de 100 euros, correspondant aux débours. Le surplus des frais visés est en effet inclus dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le jugement sera ainsi de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE qu’aucune contestation n’est formée sur la validité de l’acte de cautionnement,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2024 entre d’une part la SCI LCJC représentée par ses gérants, M. [R] [H] et Mme [V] [H], et d’autre part M. [U] [L] [D] et Mme [P] [Y] [M], concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 août 2025,

ORDONNE en conséquence à M. [U] [L] [D] et Mme [P] [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [U] [L] [D] et Mme [P] [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI LCJC représentée par ses gérants pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] à payer à la SCI LCJC représentée par ses gérants la somme de 5360 € (cinq-mille-trois-cent-soixante euros), selon décompte arrêté au 2 décembre 2025, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités impayés,

DÉBOUTE la SCI LCJC représentée par ses gérants du surplus de ses demandes en paiement,

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] à payer à la SCI LCJC représentée par ses gérants une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 16 août 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et de la provision sur charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] à payer à la SCI LCJC représentée par ses gérants la somme de 100 € (cent euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] [D], Mme [P] [Y] [M] et M. [Z] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE