TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 21/01570 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HKB5

Jugement Rendu le 17 DECEMBRE 2024

AFFAIRE :

[D] [W]-[A]

C/

[S] [M], [X] [O]

ENTRE :

Madame [D] [W]-[A]

née le 29 Janvier 1928 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

représentée par Maître David GOURINAT, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [S] [M], [X] [O]

né le 05 Février 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 4] (NOUVELLE CALÉDONIE)

représenté par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique collégiale du 23 janvier 2024 devant Madame Sabrina DERAIN, Juge, qui a fait rapport et rendu compte des plaidoiries pendant le délibéré, le Tribunal étant alors composé de :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-Présidente

Madame Sabrina DERAIN, Juge

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DELIBERE :

— Au 23 avril 2024 et successivement prorogé jusqu’au 17 décembre 2024

— Mêmes magistrats

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION

Maître David GOURINAT de la SCP SCP CLEMANG ET ASSOCIES

* * *

Exposé du litige :

Les époux [W] et [B] étaient propriétaires indivis avec d’autres de plusieurs lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments sis à [Localité 7] [Adresse 9], dont un lot n° 165 correspondant à un garage dans le bâtiment C portant le n° 29 ainsi que les 1/44ème indivis du bâtiment C et les 150/72.730èmes de l’ensemble de la propriété.

M. [M] [W] est décédé en 1977 laissant pour lui succéder son épouse, Mme [H] [A] veuve [W] et leurs deux enfants [D] et [R] [W].

Une attestation immobilière a été dressée le 30 octobre 1969 puis publiée le 18 novembre 1969.

Elle visait la propriété exclusive de certains lots ainsi que les 65/1000èmes indivis de la totalité des lots indivis dont le lot n° 165.

Suite au décès de M. [W], les consorts [W]-[A] et les époux [B] sont devenus co-indivisaires du lot n° 165.

Suite au décès de son épouse en 1971, M. [C] [B] est resté seul co-indivisaire avec les consorts [W]-[A].

Une attestation immobilière a été dressée le 22 décembre 1971 laquelle ne visait pas le lot n° 165.

Une attestation immobilière rectificative a été dressée le 29 juin 1973. Il était cette fois précisé que les époux [B] n’avaient pas de descendants et que le lot n° 165 leur appartenait pour 104/1000èmes.

En 1977, M. [B] a vendu à Mme [D] [F] épouse [L] plusieurs lots de copropriété de l’ensemble immobilier mais le lot n° 165 n’en faisait pas partie.

Il est décédé cette même année après avoir désigné Mme [F] comme sa légataire universelle.

En septembre 1983, Mme [F] a effectué une donation-partage au profit de ses deux fils [S] [O] et [C] [L], le premier héritant de ses lots de copropriété dans l’immeuble [Adresse 9] à l’exception du lot n° 165 omis par le notaire.

Sur interrogation, le notaire Me [Z]-[I] a indiqué à Mme [F] par courrier du 23 novembre 1983 que le lot n° 165 avait bien été attribué à M. [B] et qu’elle en était devenue propriétaire comme étant sa légataire universelle.

Mme [F] est décédée en 1984 après avoir joui de l’appartement dont elle était propriétaire dans l’ensemble immobilier mais également du garage n° 29.

Son fils M. [O] estimant en avoir régulièrement hérité a donné l’appartement et le garage en location.

Après le décès de son frère [R] en 2005, Mme [D] [W]-[A] est restée seule co-indivisaire de cette branche.

A compter de 2012, le paiement de la taxe foncière afférente au lot n° 165 a été réclamé à Mme [W]-[A].

Un litige est né de ce fait entre Mme [W]-[A] et M. [O].

Ce dernier a fait établir à son profit un acte de notoriété acquisitive daté du 21 mars 2019 au motif qu’il se serait comporté comme propriétaire pendant 30 ans notamment en payant les taxes foncières, en produisant des justificatifs de paiement pour les années 1984 à 1988, 1991, 1993, 1994, 2000 à 2010 et 2012 à 2014, le notaire constatant que les années 1989, 1990, 1992, 1995 à 1999 et 2011 étaient manquantes.

Mme [W]-[A] a cependant signalé cette « erreur » à l’administration fiscale et s’est elle-même acquittée de certaines taxes foncières entre 2012 et 2020.

Par courrier du 24 mars 2021, cette administration a toutefois informé Mme [W]-[A] de ce qu’elle tenait M. [O] comme propriétaire en raison de l’acte de notoriété précité.

C’est pourquoi par acte du 19 juillet 2021, Mme [D] [W]-[A] a fait assigner M. [S] [O] devant le tribunal judiciaire de Dijon, deuxième chambre civile, aux fins de voir, sur le fondement des articles 544, 1352-3 et 1352-7, 2277 du code civil :

— constater son droit de propriété et annuler l’acte de notoriété acquisitive établi le 22 février 2019 par Me [U], notaire, portant sur le garage n° 29 lot 165 sur la parcelle cadastrée HN[Cadastre 5] sise [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— ordonner la radiation de l’acte et la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière aux frais de M. [O] ;

— dire que celui-ci était de mauvaise foi durant la possession du bien ;

— en conséquence, à titre principal, le condamner à restituer les intérêts, les fruits perçus constitués des loyers dont il a tiré personnellement profit ou la valeur de la jouissance de la chose à hauteur de 25 000 euros outre intérêts au taux légal ;

— à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 549 du code civil, le condamner à restituer les fruits perçus constitués des loyers dont il a tiré personnellement profit à hauteur de 25 000 euros ;

— en tout état de cause, le condamner à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP Clémang-Gourinat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 mars 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [W]-[A] a maintenu ses demandes.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, M. [O] demande au tribunal, sur le fondement des articles 544, 2258, 2265 et 2272 du code civil, de :

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [W]-[A] ;

— dire qu’il a acquis par prescription acquisitive, dans l’ensemble immobilier sis commune de [Localité 7], cadastré section HN n° [Cadastre 5], le lot n° 165 situé dans le bâtiment C, ainsi que les 1/44ème indivis du bâtiment C et les 150/72.730èmes de l’ensemble de la propriété ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [W]-[A] à lui payer 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens dont distraction au profit de M^e Maussion.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 23 janvier 2024 pour être mise en délibéré au 23 avril 2024 successivement prorogé jusqu’au 17 décembre 2024 pour cause de surcharge de travail du magistrat.

Motifs :

Mme [W]-[A] revendique la propriété du garage litigieux tandis que M. [O] lui oppose son acquisition par prescription trentenaire ou usucapion.

Aux termes des articles 2258, 2261, 2264, 2265, 2272 alinea 1 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement et présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire.

Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Il appartient donc à M. [O] de prouver que les conditions de l’usucapion ci-dessus rappelées sont réunies.

En l’espèce, il produit aux débats :

— les avis d’impôt/taxe foncière relatifs au lot n° 165/garage [Adresse 2] à [Localité 7] qui lui ont été adressés pour les années 1984 à 1988, 1991, 1993, 1994, 2000 à 2017 et 2021 ;

— deux mandats d’administration de biens confiés par lui à des sociétés de gestion immobilière en 1988 et 2006 portant notamment sur ledit garage ;

— des états de lieux d’entrée et de sortie concernant notamment le garage en exécution du bail conclu par lui avec des locataires successifs entre 1999 et 2021 ;

— des appels de fonds/provisions sur charges de copropriété qui lui ont été adressés entre 2008 et 2012, des appels de fonds pour travaux/entretien entre 2012 et 2014 ;

— deux procès-verbaux d’assemblées générales datés de 2011 et 2014 portant notamment sur la fermeture des garages en sous-sol et des travaux de réfection de l’étanchéité desdits garages, seul M. [O] ayant été convoqué ;

— un courrier du gestionnaire Nexity daté du 7 juillet 2017 adressé à Mme [W]-[A] pour lui indiquer que dans leur fichier, « ses parents et M. [O] sont propriétaires du garage lot 165 depuis 1967 et payent donc les charges de copropriété relatives à ce lot depuis cette date » ;

— une facture de remplacement d’une porte de garage basculante datée du 14 mai 2013 libellée à son nom ;

— des courriers entre sa mère Mme [L], le notaire de celle-ci Me [Z] et M. [V] (l’architecte de l’ensemble immobilier) concernant l’utilisation du garage par ce dernier en vertu d’un accord de dédommagement avec M. [W] (suite à un litige quant au solde de ses honoraires) qui n’avait jamais été officialisé, les échanges se soldant par une demande expresse -le 10 août 1983- de restitution des clés du garage à Mme [L], tendant à démontrer que celle-ci a défendu ses droits sur ce bien ;

— les réponses du conciliateur fiscal à Mme [W]-[A] en 2013 et 2014 laissant apparaître qu’elle contestait être redevable de la taxe foncière relative au lot n° 165 qui lui était réclamée en qualité de propriétaire indivise ;

— les courriers d’un précédent conseil de Mme [W]-[A] datés de 2018 adressés de la part de celle-ci tant à M. [O] qu’à son notaire pour l’informer qu’elle « n’envisageait pas de remettre en cause la propriété du garage mais n’acceptait plus de payer la taxe foncière qui lui est réclamée chaque année depuis 2012 », ces échanges faisant état de ce que M. [O] lui a adressé un chèque de remboursement de 602 euros conformément à sa demande ;

— un courrier daté du 23 janvier 2020 émanant d’un nouveau conseil de Mme [W]-[A] informant M. [O] de ce qu’elle revendiquait ses droits de propriété sur ce garage mais souhaitait néanmoins vendre sa part indivise et souhaitait savoir s’il était intéressé.

Il faut en déduire avec le défendeur que seul M. [O] et ses auteurs (M. [B] puis Mme [F]) avant lui se sont comportés en propriétaires du lot litigieux, Mme [W]-[A] les laissant successivement en jouir depuis plus de trente ans, soit trente-cinq ans entre 1977 date à laquelle Mme [F] a hérité des biens de M. [B], et 2012 où l’appel de paiement de la taxe foncière a parallèlement été adressé à Mme [W]-[A] et qu’elle a commencé à le contester (les pièces antérieures sur lesquelles s’appuie la demanderesse ne constituant aucunement des actes de contestation de sa part).

Le seul fait qu’elle se soit acquittée de cet impôt quelques années ne suffit pas à contredire les actes de possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque démontrés par le défendeur, a fortiori si elle a justement cherché à se défendre du droit de propriété qu’elle invoque aujourd’hui pour « résister » à ce paiement (et en demander puis obtenir remboursement), alors-même que la prescription trentenaire avait déjà couru.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens développés par les parties, y compris celui relatif à la bonne ou mauvaise foi du défendeur dès lors qu’il s’agit d’un critère d’analyse expressément exclu par l’article 2258 susvisé, il convient d’accueillir les demandes reconventionnelles de M. [O] et de rejeter toutes les demandes de Mme [W]-[A].

Par ces motifs

Le tribunal,

Rejette l’action en revendication de Mme [D] [W]-[A] portant sur le lot n° 165 correspondant à un garage portant le n° 29 dans le bâtiment C ainsi que sur les 1/44ème indivis du bâtiment C et les 150/72.730èmes de l’ensemble de la propriété dans l’ensemble immobilier sis commune de [Localité 7] [Adresse 9], cadastré section HN n° [Cadastre 5], ainsi que ses demandes subséquentes et subsidiaire ;

Dit que M. [S] [O] a acquis par prescription acquisitive ledit lot ;

Ordonne la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière ;

Condamne Mme [D] [W]-[A] à verser à M. [S] [O] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette sa propre demande du même chef ;

Condamne Mme [D] [W]-[A] aux dépens de la présente instance avec autorisation pour M^e Maussion et la SCP Clémang-Gourinat de recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans recevoir provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente