JUGEMENT DU : 04 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00315 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGC2

NAC : 5AB

AFFAIRE : TARN HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN C/ [X] [C], [T] [C], [V]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES, en présence de M^me NOEL

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

TARN HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Luc RIMAILLOT, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [X] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e MEYER substituant M^e Caroline GENEST, avocat au barreau de CASTRES

Madame [T] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e MEYER substituant M^e Caroline GENEST, avocat au barreau de CASTRES

Madame [L] [W] épouse [V]

Née le 19 août 1954 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e BAGET substituant M^e Sylvie SABATHIER, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 23 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 7 juillet 1994, l’Office public départemental d’HLM TARN HABITAT a donné à bail à Mme [L] [W] épouse [Z] une maison d’habitation située [Adresse 5].

Puis, par contrat en date du 15 juin 2004, l’Office public départemental d’HLM TARN HABITAT a donné à bail à M. [X] [C] et Mme [T] [C] une maison d’habitation située [Adresse 6].

Les deux logements sont mitoyens.

A partir du mois d’août 2023, Mme [L] [Z] s’est plaint auprès du bailleur de nuisances sonores provenant de chez ses voisins, les époux [C].

Le 30 mai 2024, une réunion a été organisée au sein des locaux de TARN HABITAT.

Le 8 octobre 2024, un constat de non conciliation a été établi par conciliateur de justice.

Le 11 février 2025, un accord partiel de médiation pénale a été signé par Mme [C] et Mme [Z].

Le conflit de voisinage persistant, Mme [L] [Z] a fait établir deux procès-verbaux de constat par commissaire de justice, en dates des 23 avril 2025 et 30 septembre 2025.

Le 13 juin 2025, l’assurance protection juridique de Mme [Z] a mis en demeure le bailleur d’agir, en soutien à sa cliente, afin de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, TARN HABITAT a fait assigner M. [X] [C] et Mme [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de solliciter la résiliation du contrat de bail et leur expulsion du logement occupé.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue.

A l’audience du 23 mars 2026, l’Office public départemental d’HLM TARN HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite du Juge des Contentieux de la Protection, sur le fondement des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et suivants du code civil, de :

— Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [X] [C] et Mme [T] [C], ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [X] [C] et Mme [T] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— Condamner M. [X] [C] et Mme [T] [C] au paiement de la somme de 261 € au titre de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [X] [C] et Mme [T] [C] aux entiers dépens de l’instance,

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision.

A l’appui de ses demandes, TARN HABITAT fait valoir que selon la jurisprudence, l’anormalité du bruit s’apprécie au regard de trois critères : l’intensité du bruit, la durée et la répétition, et le contexte local.

Selon le bailleur, les époux [C] causent des troubles anormaux de voisinage à Mme [Z] depuis août 2023, et ce malgré les divers engagements pris de les faire cesser.

Le bailleur soutient qu’il s’agit là d’une violation grave de l’obligation des locataires de faire un usage paisible des lieux loués, de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail.

En défense, M. [X] [C] et Mme [T] [C], représentés par leur Conseil, sollicitent du Juge de :

— Débouter TARN HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— Débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Mme [Z] au paiement de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [C] contestent la violation de leurs obligations de locataires tel qu’allégué.

Ils font valoir que le seul reproche qui leur est fait par le bailleur est un usage inapproprié continu et quotidien de leur radio sur la terrasse, ce qui empêcherait Mme [Z] de jouir paisiblement de son habitation.

Ils soutiennent que TARN HABITAT est défaillant à apporter la preuve de ce qu’il avance, le bailleur se contentant de verser aux débats les courriers reçus de la part de Mme [Z], sans s’être assuré de la réalité de ce qui y est évoqué.

En outre, le bailleur ne démontre pas de nuisances dont le reste du voisinage se plaindrait.

Quant au procès-verbal de constat dressé le 23 avril 2025, les époux [C] affirment qu’il est insuffisant à établir le trouble allégué, ne précisant ni l’intensité du son, ni son caractère anormal.

Ils rappellent que les deux terrasses sont mitoyennes, de sorte qu’il n’est pas surprenant que la radio puisse être entendue depuis le fonds voisin. Cependant, cela ne signifie selon eux pas qu’il s’agisse là d’un trouble anormal de voisinage.

Ils se prévalent d’ailleurs d’attestations des autres voisins de la rue, pour affirmer qu’ils ne causent aucune nuisance de nature à justifier la résiliation du bail.

Enfin, suivant conclusions d’intervention volontaire reprises à l’audience, Mme [L] [Z], représentée par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions des articles 326 et 49 du code de procédure civile, de :

— Déclarer recevable son action en intervention volontaire,

— Condamner les époux [C] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices de jouissance, financier et moral subis,

— Les condamner aux dépens de l’instance, ainsi qu’à lui payer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, Mme [L] [Z] affirme en premier lieu que son intervention est recevable, en ce qu’elle forme une demande indemnitaire à l’égard des défendeurs, et qu’il s’agit d’une demande connexe à celle présentée par le bailleur.

En deuxième lieu, elle s’appuie sur les dispositions de l’article 1240 du code civil pour affirmer que les nuisances causées par les époux [C] sont à l’origine d’un préjudice de jouissance (extérieur inutilisable), moral, et financier (coût des deux constats établis par commissaire de justice).

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’intervention volontaire

Il résulte des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Mme [L] [Z] affirme subir des préjudices résultant des troubles reprochés par le bailleur aux défendeurs. Elle sollicite ainsi réparation des dommages qu’elle leur impute.

Il existe donc un lien suffisant entre ses demandes et celles formées par TARN HABITAT.

Son intervention volontaire sera en conséquence jugée recevable.

II- Sur les demandes formées à l’encontre des époux [C]

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “Le locataire est obligé (…) :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;(…)

De plus, il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est notamment tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Enfin, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, TARN HABITAT affirme que les époux [C] n’ont pas respecté les dispositions précitées, en n’usant pas du logement de façon paisible, et causant des nuisances sonores graves et répétées à leur voisine, Mme [Z].

Les défendeurs le contestent.

Sur la violation suffisamment grave de l’obligation de jouissance paisible des lieux loués

En l’espèce, TARN HABITAT affirme que les époux [C] ont violé de façon suffisamment grave leurs obligations de locataires pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Le bailleur s’appuie sur les courriels adressés par Mme [L] [Z], et les pièces que celle-ci lui a remises.

TARN HABITAT n’a en effet réalisé aucune démarche de son côté pour vérifier l’existence des nuisances alléguées.

Il ressort des pièces versées aux débats que dès le mois d’août 2023, Mme [Z] a affirmé subir des nuisances sonores.

Elle reproche aux époux [C] d’utiliser la radio de façon inappropriée, en la diffusant en continu et à un volume élevé, depuis leur terrasse, laquelle est mitoyenne de la sienne.

Elle en justifie selon elle par une attestation de ses proches et par deux procès-verbaux dressés par commissaire de justice.

Le premier, en date du 23 avril 2025, indique que la radio est allumée, sur trois plages horaires différentes ce jour-là, et diffuse une station radio mêlant musique et émissions.

Le commissaire de justice précise que le volume est suffisamment élevé pour que les paroles soient intelligibles de façon distincte depuis la terrasse voisine.

Il convient donc de vérifier si l’utilisation de la radio est ici génératrice de troubles suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des époux [C].

Force est de constater que le procès-verbal se contente d’affirmer que les paroles diffusées sont compréhensibles depuis le fonds voisin. Aucun relevé d’intensité n’est réalisé. Il s’agit donc d’une appréciation subjective du volume, qui ne peut suffire à établir un caractère exagéré.

Il est en outre rappelé que les constatations ont été réalisées en journée, et que la configuration des lieux ne permet pas une écoute de la radio sans qu’une personne située sur la terrasse voisine ne l’entende. En effet, seul un simple brise-vue en bois les sépare, ce qui ne permet pas d’empêcher la propagation du son. Il est cependant loisible aux locataires de chaque fonds de s’équiper d’un dispositif plus efficace en la matière s’ils le jugent nécessaire.

En tout état de cause, cette simple pièce ne peut suffire à caractériser les troubles allégués.

S’agissant du procès-verbal établi le 30 septembre 2025, il n’est pas davantage probant.

Il évoque en effet des vidéos à partir desquelles le son de la radio est entendu. Il ne permet toutefois ni de localiser l’endroit à partir duquel la vidéo est réalisée ou celui depuis lequel le son est diffusé, ni de définir la date à laquelle elle aurait été enregistrée.

Il est par ailleurs observé que ces pièces datent de plusieurs mois, et qu’aucun trouble actuel n’est évoqué. Or, en matière de résiliation pour ce motif, l’actualité du trouble doit être démontrée.

En outre, il sera relevé qu’aucun autre voisin ne se plaint de nuisances dont les époux [C] seraient à l’origine, et ce alors que les logements sont proches.

Enfin, force est de constater qu’un conflit ancien et ancré existe entre Mme [L] [Z] et les époux [C], et qu’il dépasse manifestement la question de l’usage de la radio.

Or, la présente procédure ne peut être instrumentalisée et servir de prétexte à l’un des protagonistes de ce conflit pour y mettre fin.

Il sera enfin rappelé que le bailleur est tenu d’assurer une jouissance paisible à tous ses locataires, et ne doit solliciter la résiliation d’un contrat de bail que s’il est établi que l’un d’eux a méconnu ses obligations contractuelles, et non parce qu’il est contraint d’y procéder sous la pression d’un autre.

Dans le cas présent, preuve n’est pas rapportée d’une violation suffisamment grave des obligations contractuelles des locataires de nature à justifier la résiliation du bail.

En conséquence, les demandes en résiliation du contrat de bail, expulsion des époux [C], et paiement d’indemnité d’occupation, seront rejetées.

Sur les demandes formées par Mme [L] [Z]

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Compte tenu des éléments précités, Mme [L] [Z] ne pourra qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires, aucune faute des défendeurs n’étant caractérisée par les pièces versées aux débats.

Sur l’amende civile

Il ressort des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il est constaté que la présente procédure a été diligentée dans le cadre d’un conflit de voisinage dans lequel chacun se prévaut de griefs à l’encontre de l’autre. L’utilisation de cette voie, en faisant pression sur le bailleur, est dans le cas présent jugée abusive au regard de l’absence de caractère probant des éléments versés aux débats.

En conséquence, il y aura lieu à condamner Mme [L] [Z], manifestement à l’origine de cette procédure, à payer une amende civile d’un montant de 500 euros.

II- Sur les autres demandes

Sur les dépensEn application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu à condamner in solidum l’Office public départemental d’HLM TARN HABITAT et Mme [L] [Z] aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’issue du litige, Mme [L] [Z] sera condamnée à payer à M. [X] [C] et Mme [T] [C] la somme de 2 000 euros au titre de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement sera donc de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

JUGE recevable l’intervention volontaire de Mme [L] [W] épouse [Z],

DÉBOUTE l’Office public départemental d’HLM TARN HABITAT de l’intégralité de ses demandes,

DÉBOUTE Mme [L] [W] épouse [Z] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Mme [L] [W] épouse [Z] à payer au Trésor public une amende civile d’un montant de 500 € (cinq cents euros),

CONDAMNE Mme [L] [W] épouse [Z] à payer à M. [X] [C] et Mme [T] [C] la somme de 2 000 € (deux mille euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum l’Office public départemental d’HLM TARN HABITAT et Mme [L] [W] épouse [Z] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE