ORDONNANCE DU JUGE DE LA

MISE EN ETAT

DU : 27 Mars 2026

N° : /2026

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AFFAIRE :, [R], [Y],, [O], [K] épouse, [Y] / S.C.I. DEL CASTEL, S.A. GROUPAMA D’OC, S.A.R.L. IMMO 2G PATRIMOINE,, [P], [M],, [Z], [C], [G] épouse, [M]

RG : 24/01152 – N° Portalis DB3A-W-B7I-D6OB

NAC : 50D

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L’an deux mille vingt six et le vingt sept mars

Nous, Patricia MALLET, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière

Dans l’instance opposant :

M., [R], [Y],

né le 07 Septembre 1977 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Mme, [O], [K] épouse, [Y],

née le 03 Janvier 1978 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEMANDEURS D’UNE PART,

Et :

S.C.I. DEL CASTEL

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Céline LAVAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

S.A. GROUPAMA D’OC

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

S.A.R.L. IMMO 2G PATRIMOINE

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

défaillante

M., [P], [M],

né le 13 Mai 1970 à, [Localité 3]

demeurant, [Adresse 5]

représenté par M^e Fabienne BEX, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant,

M^e Didier SAILLAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Mme, [Z], [C], [G] épouse, [M],

née le 14 Octobre 1970 à, [Localité 4]

demeurant, [Adresse 5]

représentée par M^e Fabienne BEX, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant, M^e Didier SAILLAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 23 Janvier 2026, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [R], [Y] et Madame, [O], [K], son épouse, ont acquis une maison d’habitation située, [Adresse 1] à, [Localité 5], de Monsieur et Madame, [M], par acte notarié authentique du 19 octobre 2018.

Les époux, [M] avaient acquis ledit immeuble de la SCI DEL CASTEL par

acte du 3 juin 2004, l’acte précisant que la propriété était inachevée, et que des travaux restaient à effectuer.

Les époux, [M] interrogés sur la présence d’un drain sur le pourtour de la maison et de quelques fissures sur les murs du sous-sol assuraient avant la signature de la vente, n’avoir jamais observé d’infiltrations ni par le sol ni par les murs.

Aux termes de l’acte de vente, il était notamment précisé

Que le vendeur déclare qu’à sa connaissance :

— aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, – qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai,

— qu’un permis de construire N°PC 81 004 98X1250 a été délivré le 08 janvier 1999 à la SCI DEL CASTEL,

— qu’une déclaration d’ouverture de chantier avait été réalisée à la date du 15 avril 1999,

— que Monsieur et Madame, [M] ont acquis le bien alors qu’il n’était pas

achevé et qu’ils ne sont pas en mesure de justifier de l’obtention d’un transfert de permis de construire à leur profit, ni du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux .

Les époux, [Y] se sont plaints d’avoir découvert à partir du mois de septembre 2019 l’apparition progressive de désordres constitués de fissures au plafond du séjour et des infiltrations avec également un développement de fissuration notamment et d’avoir à déplorer l’aggravation singulière des quelques fissures existantes, l’apparition d’autres fissures et la pénétration d’eau lors de fortes pluies…

Ils ont consulté Monsieur, [I], expert ingénieur en bâtiment, qui rendait un rapport le 14 février 2021 constatant l’affaissement de la faitière de la toiture et des fissurations sur les murs périphériques du sous-sol mettant ainsi en évidence un vice constructif grave au niveau de la toiture menaçant la structure d’effondrement et appelant des mesures conservatoires de maintien, ainsi que des désordres préoccupants liés à des défauts constructifs amplifiés par l’absence de chainage de remblai continu.

Par assignation délivrée à Monsieur et Madame, [M] le 15 septembre 2021, Monsieur et Madame, [Y] ont sollicité du juge des référés l’organisation d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 10 décembre 2021 il a été fait droit à la demande d’expertise judiciaire des époux, [Y] et Monsieur, [W], [T] a été désigné en qualité d’expert.

Les époux, [M] ont appelé en cause leur vendeur la SCI DEL CASTEL et par ordonnance du 23 septembre 2022, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la SCI DEL CASTEL.

Par ordonnance de référé du 21 avril 2023 il a été fait droit à la demande des époux, [M] d’appels en cause de la SARL IMMO 2G PATRIMOINE et de son assureur GROUPAMA D’OC.

L’expert a déposé son rapport le 19 décembre 2023.

Par exploits du 13 juillet 2024, les époux, [Y] ont fait citer devant le tribunal judiciaire d’Albi, les époux, [M], la SCI DEL CASTEL la SARL IMMO 2G PATRIMOINE et son assureur GROUPAMA D’OC et demandent au Tribunal de :

— Déclarer M. et Mme, [M], vendeurs, entièrement responsables des sinistres de la charpente, des fissurations et infiltrations en sous-sol, en application de la garantie des vices cachés connus du vendeur, et subsidiairement en application de leur responsabilité contractuelle sur le fondement du dol ;

— Déclarer la SCI DEL CASTEL, vendeur initial, entièrement responsable des sinistres de la charpente, des fissurations et infiltrations en sous-sol, en application de la garantie des vices cachés connus ou réputés connus du vendeur professionnel, et

subsidiairement en application de sa responsabilité contractuelle sur le fondement du

dol ;

— Déclarer la SARL IMMO 2G PATRIMOINE, es qualité de diagnostiqueur, responsable du sinistre de la charpente en raison d’un défaut d’information et de conseil, sur le fondement de sa responsabilité civile délictuelle ; et déclarer la société GROUPAMA, son assureur, débitrice de sa garantie et redevable à l’égard de M. et Mme, [Y] de l’indemnisation du préjudice sur le fondement de l’action de la victime à l’encontre de l’assureur du responsable ;

En conséquence,

Sur les désordres de la charpente, condamner solidairement les consorts, [M], la SCI DEL CASTEL, la SARL IMMO 2G PATRIMOINE et son assureur GROUPAMA à payer à M. et Mme, [Y] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  26 371.93 € TTC selon devis actualisés en réparation de la charpente, outre l’actualisation à l’indice BT01 ;

—  10 219.00 € TTC selon devis de l’EURL TS TRAVAUX et 7 037.72 € TTC, selon devis de la société AHJ SCOOP au titre des préjudice matériels consécutifs sur travaux de peinture et de plâtrerie, outre l’actualisation à l’indice BT01 INSEE entre la date du rapport d’expertise et le jugement à intervenir.

—  4328,65 € au titre des frais de maîtrise d’œuvre à raison de 10% des travaux ;

—  1919,66 € au titre du coût d’une assurance dommages ouvrage obligatoire (4% ).

Sur les désordres de fissurations et infiltrations en sous-sol, condamner solidairement les consorts, [M] et la SCI DEL CASTEL à payer à M. et Mme, [Y] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  69 070,28 € travaux de renforcement des murs

—  56742,30 € TTC réfection drainage

—  12 5812 € au titre des frais de maîtrise d’œuvre (10%)

—  5532 € coût d’une assurance dommages ouvrage

—  7739,16 € mesures conservatoires.

— L’actualisation des chiffrages sur travaux à l’indice INSEE BT01 entre la date du rapport et le jugement à intervenir.

—  200 €/mois en réparation du préjudice d’indisponibilité du garage depuis l’étaiement jusqu’au jugement à intervenir.

Condamner solidairement les consorts, [M], la SCI DEL CASTEL, la SARL IMMO 2G PATRIMOINE et son assureur GROUPAMA à payer à M. et Mme, [Y] la somme de 4000 € en réparation de la perte de jouissance pendant travaux et 15000 € en réparation du préjudice moral.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement de droit et au vu de l’urgence de réaliser des travaux essentiels à l’habitabilité des lieux ;

Condamner solidairement les Co défenderesses à payer à M. et Mme, [Y] la somme de 10.000 € en remboursement de leurs frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris des frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP PAMPONNEAU, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

La Sarl IMMO 2G PATRIMOINE n’a pas constitué avocat.

Par conclusions d’incident du 18 décembre 2024, la SCI DEL CASTEL a saisi le juge de la mise en état de fins de non recevoir.

Par ordonnance du 6 août 2025, le juge de la mise en état a :

— Dit que l’action des époux, [Y] à l’encontre de la SCI DEL CASTEL sur le fondement des vices cachés n’est pas prescrite

— Dit que l’action des époux, [M] à l’encontre de la SCI DEL CASTEL sur fondement des vices cachés n’est pas prescrite

— Dit que l’action des époux, [Y] à l’encontre de la SCI DEL CASTEL sur le fondement du dol n’est pas prescrite

— Débouté la SCI DEL CASTEL de ses fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action

— Dit que les époux, [Y] ont qualité et intérêt à agir à l’encontre de la SCI DEL CASTEL sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour dol

— Débouté la SCI DEL CASTEL de ses fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des époux, [Y] sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour dol

— Rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné la SCI DEL CALTEL aux dépens de l’incident

— Renvoyé l’affaire à la mise en état avec injonction à la SCI DEL CASTEL de conclure au fond.

La SCI DEL CASTEL a relevé appel de cette décision.

L’affaire est pendante devant la Cour d’appel de Toulouse.

Par nouvelles conclusions d’incident du 16 décembre 2025, la SCI DEL CALTEL a saisi le juge de la mise en état d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel.

Par conclusions d’incident n°2 notifiées par la voie électronique le 22 janvier 2026, la SCI DEL CASTEL demande au tribunal de :

— Ordonner un sursis à statuer jusqu’à ce que la Cour d’Appel se prononce sur l’appel en nullité formé contre l’ordonnance du juge de la mise en état.

Elle fait valoir que dans le cadre de son appel, l’examen de la prescription est déterminant rappelant qu’elle soulève l’irrecevabilité des demandes des époux, [Y] et des époux, [M] à son encontre et qu’elle demande à la Cour d’appel d’user de son pouvoir d’évocation aux fins d’annuler l’ordonnance du juge de la mise en état et de statuer sur les questions de fait et de droit qui n’ont pas été tranchées alors qu’elles auraient dû l’être pour pouvoir statuer sur les fins de non-recevoir soulevées.

Elle souligne que l’affaire a reçu un avis de fixation à bref délai et qu’elle sera plaidée à l’audience du 7 avril 2026. Elle s’étonne de l’opposition des époux, [Y] qui ont changé subitement d’avis sur le sursis à statuer dans leur dernière conclusions au motif des délais devant la Cour alors qu’ils ont connaissance de ces délais depuis le 29 août 2025, date de l’avis d’orientation adressé par la Cour. S’agissant de l’urgence à réaliser les travaux de confortement elle précise qu’ils ont été réalisés sur les préconisations de l’expert pendant les opérations d’expertise et qu’il était loisible aux époux, [Y] de solliciter une autorisation d’assigner à jour fixe ce qui n’a pas été le cas.

Elle estime donc qu’il est conforme à une bonne administration de la justice de suspendre provisoirement l’instance dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse sur le recours qu’elle a formé.

Par dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, les époux, [Y] demandent au juge de la mise en état de rejeter la demande de sursis à statuer et de réserver les dépens de l’incident.

Ils font valoir qu’au vu de l’urgence de réaliser les travaux sur la maison qui est inhabitable et exposée à des risques d’effondrement en dépit d’étaiements provisoires et des délais d’instruction devant la Cour d’appel, la demande de sursis à statuer retarderait significativement l’instruction du dossier devant la juridiction statuant au fond, dans des conditions qui pourraient leur être extrêmement préjudiciables.

Par conclusions responsives sur incident notifiées par RPVA le 19 janvier 2026, les époux, [M] ne s’opposent pas à la demande de sursis à statuer et demandent que la SCI DEL CASTEL soit condamnée aux dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 16 décembre 2025, la C^ie GROUPAMA D’OC demande qu’il soit donné acte de ce qu’elle s’en remet à justice sur la demande de sursis à statuer et sollicite la condamnation de toute partie succombante aux dépens.

L’incident fixé à l’audience du 23 janvier 2026 a été mis en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance. »

La demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure relevant de la compétence du Juge de la mise en état.

Par application de l’article 378 du CPC :

« La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

Il est constant que la décision de la Cour d’appel de Toulouse à venir sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la SCI DEL CALTEL aura une incidence sur l’issue de la procédure au fond devant le tribunal de céans.

Pour s’opposer à la demande de sursis à statuer alors qu’ils s’étaient prononcés en faveur d’un sursis à statuer dans leurs précédentes conclusions du 17 décembre 2025, les époux, [Y] ne produisent aucun élément nouveau. L’avis d’orientation de l’affaire devant la Cour d’appel est connu des parties depuis le 29 août 2025 et l’affaire est fixée à l’audience de plaidoiries du 7 avril 2026, de sorte que même en tenant compte du délai de délibéré, la demande de sursis à statuer n’est pas de nature à retarder significativement l’instruction de la procédure en cours.

Dans un souci de bonne administration de la justice, il sera fait droit à la demande de sursis à statuer formée par la SCI DEL CASTEL.

Les demandes et les dépens seront réservés

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état statuant par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Ordonne un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de TOULOUSE,

Réserve les demandes.

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 28 octobre 2026 pour vérifier si la cause du sursis à disparu.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT