TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 JUILLET 2025

N° RG 24/00105 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEGT

N° de minute :

Monsieur [Z] [O]

c/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son Syndic la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT-

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] représenté par son Syndic la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT-

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : L107

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

L’ immeuble situé [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) a pour syndic le cabinet Foncia-RBH.

Par acte du 15 septembre 2023, M. [Z] [O] a vendu les lots de copropriété n°4 (appartement), 5 (cave) et 9 (parking).

Par acte du 17 octobre 2023, le SDC a fait opposition sur le prix de vente, invoquant une créance de charges de copropriété pour un montant de 10 783,26 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, M. [O] a fait assigner le SDC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 26 juin 2025, M. [O] demande au juge des référés de :

« – Déclarer recevable et fondé, Monsieur [O] en son action en contestation de l’acte extra-judiciaire d’opposition sur le prix de vente réalisée par le syndicat, par acte extra-judiciaire du 17 octobre 2023.

— Dire et juger que l’assignation présentement délivrée par Monsieur [O] constitue un acte de contestation de l’opposition par voie judiciaire, et que dès lors, cette dernière prive le syndicat des copropriétaires représenté par FONCIA RBH de la possibilité d’obtenir de plein droit du notaire, le versement des fonds objet de l’opposition précitée.

— Mettre à néant et annuler l’opposition formée par le Syndicat ;

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA RBH, de produire l’Ordonnance d’injonction de payer rendue en faveur de la société ROTHELEC concernant les radiateurs électriques installés dans les parties privatives

— Condamner, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [O], une indemnité de 5 500€ au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 26 juin 2025, le SDC demande au juge des référés de :

— débouter M. [O] de ses demandes,

— condamner M. [O] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl Elbaz Gabay Cohen conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande visant à « mettre à néant et annuler l’opposition formée par le syndicat »

L’article 20-I de la loi n° 65-557 du 10 juilllet 1965, dispose :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ».

En outre, l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ».

Enfin et surtout, aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Si l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la contestation de l’opposition doit être formée devant les tribunaux judiciaires, elle n’octroie expressément aucun pouvoir au juge des référés pour statuer à ce titre. Celui-ci ne peut donc être saisi que dans les conditions énumérées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Or et d’une part, l’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Cet article est en l’espèce inapplicable, faute pour M. [O] de justifier du critère d’urgence requis.

D’autre part, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Cet article est en l’espèce inapplicable, le demandeur ne sollicitant ni une provision ni l’exécution d’une obligation.

Enfin, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Par application de l’alinéa 1er de l’article 835 précité, le juge des référés n’a pas le pouvoir de « mettre à néant et d’annuler » un acte juridique tel que l’opposition formée par le SDC.

Il n’en demeure pas moins que le juge des référés demeure compétent sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 pour vérifier qu’aucun trouble manifestement illicite ne s’induit, avec l’évidence requise en référé, des conditions de mise en œuvre de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, telles que définies par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, l’opposition a été formée par le SDC à hauteur de la somme de 10 783,26 euros, se décomposant de :

-1 462,32 euros de reliquat dû au titre de l’appel de fonds du 3e trimestre 2023,

-1 334,52 euros de reliquat dû au titre de l’appel de fonds du 4e trimestre 2023,

-7 699,28 euros de charges appelées les 6 août 2022, 15 septembre 2022, 15 novembre 2022, et 20 décembre 2022 relativement aux travaux de passage du chauffage au fioul à des radiateurs électriques individuels.

En premier lieu, le reliquat dû au titre de l’appel de fonds du 3e trimestre 2023 n’est pas contesté.

En deuxième lieu, M. [O] indique ne pas être débiteur de l’appel de charge provisionnel du 4e trimestre 2023 compte tenu de la date de la vente. Toutefois, cette vente a été notifiée le 2 octobre 2023 et, en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tant que le transfert de la propriété d’un lot n’a pas été notifié au syndic, l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat. Ainsi, au 1er octobre 2023, date à laquelle l’appel de fonds du 4e trimestre 2023 est devenu exigible, M. [O] était considéré comme propriétaire, et le paiement de cet appel de charges lui incombait donc.

En troisième lieu, s’agissant des sommes réclamées au titre des travaux de passage du chauffage au fioul à des radiateurs électriques individuels, ce changement a été décidé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2022 (résolution 16.4, avec les voix de M. [O]), les copropriétaires ayant retenu la proposition de la société Rothelec pour un montant de 10 925,22 euros. Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2023, les copropriétaires ont approuvé les comptes de travaux de passage du chauffage au fioul à des radiateurs électriques individuels.

Si M. [O] indique que les travaux n’ont jamais été réalisés et démontre que le syndic a reconnu que le prestataire n’avait pas pu intervenir (sa pièce n°6 en défense), le SDC verse aux débats des photographies de l’appartement du demandeur -ce qui résulte clairement de la comparaison avec celles figurant sur l’annonce publiée en vue de la vente de l’appartement (pièces n°8 et 9 du défendeur)-, et qui attestent de la présence dans celui-ci de radiateurs électriques de la société Rothelec. Ces radiateurs ont donc bien été installés, conformément à la volonté de M. [O] manifesté lors du vote de l’assemblée générale du 16 mai 2022.

Par ailleurs, les contestations de M. [O] relatives à une autre intervention que la société Rothelec aurait réalisé chez lui sont à ce titre inopérantes.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, M. [O] ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite dans l’opposition formée par le SDC.

En quatrième lieu, dans ses écritures, M. [O] développe des moyens visant à démontrer que le syndic a engagé sa responsabilité. Néanmoins, ces moyens sont inopérants et ne peuvent établir un trouble manifestement illicite dans la réclamation des sommes qu’il doit et qui sont mentionnées dans l’opposition réalisée par le SDC.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par M. [O].

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner M. [O] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [10] Joanna Gabay (Selarl Elbaz Gabay Cohen) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner M. [O] à verser au SDC la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M. [Z] [O],

Condamnons M. [Z] [O] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [10] Joanna Gabay (Selarl Elbaz Gabay Cohen) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamnons M. [Z] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 11], le 25 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président