Copie délivrée

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 12]

Le 30 Juillet 2025

Troisième Chambre Civile

— ------------

N° RG 18/01731 – N° Portalis DBX2-W-B7C-HZU6

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° B 379 502 644

venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER à la suite de la fusion absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017, agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

à :

M. [I] [R]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, Avocats absents à l’audience

Mme [C] [S] épouse [R]

née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, Avocats absents à l’audience

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 05 Juin 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, et Marianne ASSOUS, Vice-Président, agissant comme juges rapporteurs, ayant rapporté à Chloé AGU, Juge assistées de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

N° RG 18/01731 – N° Portalis DBX2-W-B7C-HZU6

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [R] et Mme [C] [S] ont acquis en l’état futur d’achèvement des biens immobiliers. La société Apollonia était chargée de déposer des demandes de prêts afin de financer ces acquisitions. M. [I] [R] et Mme [C] [S] ont accepté l’offre de la Banque Patrimoine et Immobilier et les actes authentiques ont été passés le 20 septembre 2007.

Les échéances n’ayant pas été honorées, la Banque Patrimoine et Immobilier a assigné, par actes d’huissier du 20 décembre 2010, M. [I] [R] et Mme [C] [S] en paiement de la somme de 239 309,97 euros au titre du prêt 209 0944P/001, de la somme de 405 991,15 euros au titre du prêt 209 2163P/001, et de la somme de 398 930,84 euros au titre du prêt 209 0952 Y/001.

Par ordonnance du 19 janvier 2012, le juge de la mise en état a ordonné qu’il soit sursis à statuer sur les demandes de la Banque Patrimoine et Immobilier jusqu’à l’issue définitive de la procédure pénale de l’affaire Apollonia en cours devant le tribunal de grande instance de Marseille.

L’affaire a ensuite été retirée du rôle suivant ordonnance du 28 avril 2014.

Par conclusions du 13 mars 2018, la Banque Patrimoine et Immobilier venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier sollicitait la révocation du sursis à statuer et la reprise de la procédure au fond, invitant les parties à conclure.

Par ordonnance du 3 décembre 2020, le juge de la mise en état a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire du Crédit Immobilier de France Développement à la présente instance en tant qu’ayant cause universel de la société Banque Patrimoine et Immobilier ;

— déclaré recevable la demande de révocation de sursis à statuer présentée par le Crédit Immobilier de France Développement ;

— débouté le Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de révocation du sursis à statuer prononcée le 19 janvier 2012 ;

— condamné le Crédit Immobilier de France Développement à verser à M. [I] [R] et Mme [C] [S] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens.

Par ordonnances des 25 février 2022 et du 25 mai 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné un non-lieu au bénéfice de la Banque Patrimoine et Immobilier ouverte des chefs de violation alléguée des dispositions protectrices de la loi Scrivener et de recel d’escroquerie commise en bande organisée.

Ces deux décisions ont été confirmées par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Suivant conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 11 mai 2023, le Crédit immobilier de France Développement a demandé au juge de la mise en état qu’il constate qu’elle se substitue à la Banque Patrimoine et Immobilier dans le cadre de la présente instance, de révoquer le sursis à statuer, ordonner la reprise de la procédure au fond et inviter les parties à conclure et débouter M. [I] [R] et Mme [C] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la révocation du sursis à statuer ordonné par le juge de la mise en état le 19 janvier 2012.

Suivant conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 06 janvier 2025 auxquelles il y a lieu de se référer expressément pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, M. [R] et Mme [S] demandent au juge de la mise en état de surseoir à statuer sur les demandes du Crédit immobilier de France Développement et celle des consorts [R] [S] jusqu’à la décision pénale définitive à rendre par le tribunal correctionnel de Marseille 6eme chambre correctionnelle n° de Parquet 08/621111.

Suivant conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 16 janvier 2025 auxquelles il y a lieu de se référer expressément pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, le Crédit immobilier de France développement, demande au juge de la mise en état de débouter les consorts [R] [S] de leur demande de sursis à statuer.

Par ordonnance de mise en état du 12 mars 2025, la demande de sursis à statuer formée par les consorts [R] [S] a été déclarée irrecevable pour autorité de la chose jugée.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 avril 2025, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134, 1153 et 1154 du code civil, de :

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 372.735,74 € au titre du prêt n°2090952 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,74 % à compter de la déchéance du terme intervenue le 21 avril 2010 et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD ;CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit 26.091,50 € au titre du prêt n°2090952 qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme ;CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 223.596,02 € au titre du prêt n°2090944 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,74 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD; CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit 15.651,72 € au titre du prêt n°2090944 qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme ;CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 379.329,16 € au titre du prêt n°2092163 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,79 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD;CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit 26.553,04 € au titre du prêt n°2092163 qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme ;ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil ;CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à la société CIFD la somme de 99.000 € à titre de dommages et intérêts ; Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [R]

DECLARER irrecevable la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [R] comme prescrite ;DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts ; En tout état de cause

DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître FAVRE DE THIERRENS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La CIFD soutient le bien fondé de sa demande en paiement en indiquant qu’il n’existe aucune anomalie apparente sur les fiches de renseignements bancaires fournies par les emprunteurs. Elle précise que les fiches étant déclaratives, elle n’avait pas à vérifier la sincérité des informations car cette obligation incombait aux emprunteurs. Elle rappelle par ailleurs qu’elle doit respecter un devoir de non-ingérence dans la gestion des affaires des clients et qu’elle ne peut pas se substituer à eux pour vérifier l’opportunité économique du prêt. Elle ajoute qu’elle ne disposait d’aucune information sur les autres prêts contractés par les emprunteurs auprès d’autres établissements, de telle sorte qu’ils ne pouvaient pas être pris en compte dans le calcul de leur taux d’endettement.

Elle soutient que sa responsabilité ne peut être engagée en l’absence de faute sur le fondement du fait personnel en rappelant que la loi ne requiert pas qu’un établissement prêteur prenne un contact direct avec l’emprunteur, et que malgré l’absence de rencontre physique, il y a eu une rencontre des volontés permettant la conclusion du contrat via plusieurs échanges à savoir le dépôt des documents, la réception et la signature de l’offre de prêt, de telle sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputable du fait de ce manque de rencontre physique.

Sur le devoir de contrôle et de surveillance, en réponse au moyen des défendeurs tendant à soutenir qu’elle a externalisé des crédits à une entité non agréée par l’AMF, à savoir Apollonia, sans en contrôler les diligences, elle réplique que le règlement CRBF est inapplicable et qu’aucun texte n’impose un agrément AMF aux intermédiaires en opérations de crédit. Elle ajoute qu’elle ne peut être tenue responsable des actes d’Apollonia et que rien ne lui imposait de contrôler ou surveiller son intermédiaire.

Sur le devoir de mise en garde, elle fait valoir que l’emprunteur averti ne bénéficie pas de ce devoir et qu’il est écarté si l’emprunteur a dissimulé des informations essentielles, comme c’est le cas en l’espèce car les défendeurs avaient une expérience préalable les qualifiant d’avertis et qu’ils ont dissimulé des prêts importants à la banque. Elle souligne qu’ils ont remboursé leurs échéances pendant plusieurs années, excluant de la sorte une faute de la banque. Subsidiairement, elle analyse le patrimoine des défendeurs et soutient qu’au vu de leurs déclarations, elle a pu légitimement estimer qu’ils disposaient de capacités financières suffisantes pour rembourser les prêts demandés de telle sorte qu’elle n’était pas tenue de les alerter sur un quelconque risque d’endettement.

N° RG 18/01731 – N° Portalis DBX2-W-B7C-HZU6

Sur le préjudice, elle soutient que le préjudice allégué par les emprunteurs n’existe pas car le risque ne s’est jamais réalisé en ce qu’ils ont constitué un patrimoine immobilier rentable grâce aux prêts, générant des loyers suffisants pour couvrir les remboursements, qu’ils continuent de bénéficier des loyers même après la déchéance du terme des prêts et que le montage financier en défiscalisation a permis d’amortir intégralement le coût des prêts. Par ailleurs, elle soutient que la demande de dommages et intérêts, formulée pour la première fois le 02 janvier 2025 alors que le contrat date de 2007 est prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du code civil. Subsidiairement, elle soutient que le préjudice allégué est mal fondé en ce qu’il constitue une perte de chance de ne pas contracter qui n’est pas démontrée et hypothétique et estime que la demande indemnitaire est déraisonnable en ce qu’ils n’ont jamais remboursé les prêts et continuent de jouir des biens financés.

La CIFD sollicite ainsi la condamnation des emprunteurs à payer d’une part la créance née du contrat de prêt qui est certaine, liquide et exigible depuis la déchéance du terme des prêts prononcés par la banque le 21 avril 2010, avec les intérêts au taux contractuel et capitalisation des intérêts en application de l’ancien article 1154 du code civil. D’autre part, l’indemnité de résiliation qui est prévue dans les contrats de prêt ainsi que dans la lettre de déchéance du terme. Enfin, une indemnité de 10% du capital emprunté en réparation du préjudice que le banque subit du fait du comportement des défendeurs.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 03 mai 2025, Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1152, 1134 anciens et 1353 nouveau du code civil, de :

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes en paiement des sommes suivantes au titre des indemnités de résiliation : 26.091,50 € au titre du prêt 2090952 15.651,72 € au titre du prêt 2090944 26.553,04 € au titre du prêt 2092163 FIXER les indemnités de résiliation à 1 € par prêt ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de dommages-intérêtsDEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de son exception de prescription de la demande de dommages-intérêts des Consorts [R] BUISSONCONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer aux Consorts [R] [S] à titre de dommages-intérêts, les sommes suivantes : Au titre du prêt 209044 [Localité 10] : la somme de 179.345 € outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à rendre ;Au titre du prêt [Localité 4] : la somme de 162.735 € outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à rendre ; Au titre du prêt [Localité 5] : la somme de 335.329 € outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à rendre DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;REJETER la demande d’exécution provisoire CONDAMNER le CIFD à payer aux Consorts [R] [S] la somme de 50.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens ;

A titre liminaire, les défendeurs sollicitent la fixation d’une part des intérêts conventionnels fixés à 1,74 % pour les trois prêts initialement demandés par la demanderesse, d’autre part des indemnités de résiliation à hauteur de 1 euro, et enfin le rejet de la demande de dommages et intérêts car la banque ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

Reconventionnellement, ils répliquent que leur demande de dommages et intérêts n’est pas prescrite en rappelant qu’ils ont assigné la CIFFRA dès 2010 soit dans le délai décennal alors applicable. Ils soulignent que Apollonia n’a accompli aucun acte juridique en leur nom ce qui rend sans objet la contestation de la demanderesse.

Ils soutiennent que la banque a manqué à son obligation d’information et de mise en garde en ce qu’ils n’ont eu aucun contact avec elle malgré les montants conséquents des prêts et qu’elle a accepté d’accorder les prêts sans fiches de renseignements signées, de telle sorte que les conditions requises en 2007 par la réglementation n’ont pas été respectées. Ils indiquent que la CIFD a fourni une demande de prêt et de fiche de renseignements bancaire seulement pour le prêt [Adresse 9], à l’exclusion des deux autres prêts, que les documents étaient souvent remplis par les secrétaires d’APOLLONIA et non par les emprunteurs eux-mêmes, qui signaient sans réellement en prendre connaissance en raison des méthodes frauduleuse de cet intermédiaire. Ils soutiennent qu’ils sont des emprunteurs non avertis, étant fonctionnaires tous les deux sans lien avec la banque ou la gestion patrimoniale, et que leur SCI familiale et autres investissements ne saurait suffire à les qualifier d’emprunteurs avertis. Ils font valoir qu’ils sont dans l’incapacité de rembourser les prêts souscrits ainsi que leur bonne foi.

Sur le préjudice, ils soutiennent qu’ils ont perdu une chance de ne pas contracter les prêts, qui est quasi-certaine.

L’instruction a été clôturée le 05 mai 2025 par ordonnance du 12 mars 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 05 juin 2025 a été mise en délibérée au 30 juillet 2025.

Lors de l’audience du 05 juin 2025, le Conseil des consorts [R] ne s’est pas présenté, et leur dossier de plaidoirie n’était pas déposé.

Le 06 juin 2025, le greffe du Tribunal Judiciaire de NIMES enregistrait le dépôt du dossier des consorts [R].

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité du dossier de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R]

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, “Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444".

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 mars 2025 que “l’affaire sera appelée à l’audience de plaidoirie du jeudi 05 Juin 2025 à 14 heures 00", la clôture de l’instruction étant fixée au 05 mai 2025.

A l’audience de plaidoirie du 05 juin 2025 à 14 heures, le Conseil de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] ne s’est pas présenté, et aucun dossier n’a été déposé au soutien de leurs demandes, sans que la juridiction n’en soit avertie ni que cette absence soit excusée.

Le Greffe de la 1ère Chambre Civile a indiqué avoir reçu un appel téléphonique dans l’après-midi du 05 juin 2025, indiquant que le dossier “allait être déposé”.

Le 06 juin 2025, soit le lendemain de l’audience, le greffe de la 3ème chambre civile a apposé un tampon sur le dépôt du dossier de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R].

En application des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile précité, et les débats ayant été clôturés à l’audience du 05 juin 2025, aucune pièce ne pouvait être transmise au Tribunal après cette date, le dépôt en délibéré n’ayant de surcroît pas été sollicité, ni a fortiori autorisé par le Tribunal.

Dans ces conditions, il conviendra de rejeter le dossier de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] déposé après la clôture des débats à l’audience du 05 juin 2025.

2 – Sur les demandes principales du CIFD

Le CIFD sollicite à titre principal la condamnation de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 372.735,74 € au titre du prêt n°2090952 avec intérêts au taux contractuel de 1,74% à compter de la déchéance du terme intervenue le 21 avril 2010 et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD ;

— la somme de 223.596,02 € au titre du prêt n°2090944 avec intérêts au taux contractuel de 1,74% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD ;

— la somme de 379.329,16 € au titre du prêt n°2092163 avec intérêts au taux contractuel de 1,79% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

Dans le cadre de leurs conclusions régulièrement signifiées par RPVA avant la clôture de l’instruction, les époux [R] ne contestent pas ces sommes à titre principal, mais sollicitent que le taux des intérêts soit fixé à 1,74 % pour les trois prêts, lequel correspond au taux à la date de déchéance du terme, étant relevé que les offres stipulaient des intérêts à taux variable.

Le Tribunal relève à ce titre que le CIFD n’explicite pas la raison pour laquelle il sollicite que le taux soit fixé à 1,74% pour les prêts n°2090952 et n°2090944, et à 1,79 % pour le prêt n°2092163, les dates de déchéance des termes étant les mêmes, soit le 21 avril 2010.

Cela étant, il résulte des pièces versées au débat, et notamment des contrats de prêts des 2 avril et 8 juin 2007, des fiches de renseignements, des courriers recommandés en date du 21 avril 2010 notifiant la déchéance des termes, et des décomptes produits, que M. [I] [R] et Mme [C] [S] sont redevables des sommes suivantes :

N° RG 18/01731 – N° Portalis DBX2-W-B7C-HZU6

— Au titre du prêt 2090952 :

— capital restant dû au 15/04/2010: 358.088,46 euros ;

— Echéances impayées : 14.647,28 € ;

TOTAL : 372.735,44 €.

— Au titre du prêt 2090944 :

— Capital restant dû au 15/04/2010 : 215.108,72 € ;

— Echéances impayées : 8.487,30 € ;

TOTAL: 235.596,02 €.

— Au titre du prêt 2092163 :

— Capital restant dû au 15/04/2010 : 366.188,86 € ;

— Echéances impayées : 13.140,30 € ;

TOTAL : 379.329,16 €.

Dans ces conditions, M. [I] [R] et Mme [C] [S] seront condamnés à payer au CIFD la somme de 372.735,44 € au titre du prêt 2090952, la somme de 235.596,02 € au titre du prêt 2090944, et la somme de 379.329,16 € au titre du prêt 2092163, chacune de ces sommes portant intérêt au taux de 1,74 % à compter du 21 avril 2010, date de déchéance des termes.

3 – Sur les demandes au titre des indemnités de résiliation

Le CIFD sollicite la condamnation des consorts [R] au paiement des sommes suivantes :

—  26.091,50 € au titre du prêt n°2090952 qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme ;

—  15.651,72 € au titre du prêt n°2090944 qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme ;

—  26.553,04 € au titre du prêt n°2092163 qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

Les consorts [R] sollicitent quant à eux que chacune de ces sommes soit ramenée à la somme de 1 euro. Ils font valoir que si la banque les avait rencontrés et avait exigé des formulaires remplis par les emprunteurs, elle aurait eu connaissance de ce que les opérations à financer faisaient partie d’un package de 21 lots.

Aux termes de l’article 1152 du code civil dans sa version applicable au litige, “Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite”.

En l’espèce, si les contrats de prêt stipulent une indemnité de résiliation à hauteur de 7 % des sommes dues, il ressort de l’ensemble des pièces produites que les époux [R], bien qu’ayant perçu les sommes sollicitées à titre principal, ont été les victimes de l’affaire dite “Apollonia”, et ont souscrit de multiples crédits immobiliers sans être informés ni maîtriser les tenants et les aboutissants de ces souscriptions.

N° RG 18/01731 – N° Portalis DBX2-W-B7C-HZU6

Dès lors, il conviendra de faire application des dispositions de l’ancien article 1152 du code civil précité, et de ramener à la somme de 1 euro chacune des indemnités de résiliation.

4 – Sur la demande de dommages et intérêts du CIFD

Le CIFD sollicite la condamnation des consorts [R] au paiement de la somme de 99.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il expose que ces derniers n’ont pas contracté de bonne foi avec la banque, en ne l’informant pas correctement de leur situation financière, de sorte qu’elle n’a pas été mise en mesure d’apprécier le risque de défaillance qui pesait sur sa créance et se voit aujourd’hui contrainte de multiplier les démarches afin de préserver ses droits.

Le CIFD soutient que Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] n’ont pas exécuté de bonne foi le contrat de prêt conclu avec elle, en obtenant de sa part un financement à 100 % de leur acquisition immobilière, tout en conservant le montant de la TVA récupérée au titre de ladite acquisition effectuée en régime LMP et les loyers qu’elle lui procure, et en ne remboursant qu’une infime partie des mensualités des prêts conclus. Il rappelle que son modèle économique est spécifique son champ d’activité étant restreint dans la mesure où il n’ouvre pas de compte courant et n’a donc pas de dépôt pour se financer, son chiffre d’affaires résultant des intérêts tirés des prêts accordés. Il en conclut qu’en décidant de cesser le paiement des mensualités du prêt, après n’en avoir payé qu’une partie dérisoire, les emprunteurs lui ont causé un préjudice financier certain et important.

Il chiffre ainsi son préjudice à 99.000 euros, soit 10 % du capital emprunté.

Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] soutiennent pour leur part que seule la société Apollonia, intermédiaire de banque, est responsable de l’occultation des autres investissements.

S’agissant de l’éventuelle mauvaise foi des emprunteurs, la partie “discussion” de l’ordonnance de non-lieux partiels, de requalification et de renvoi devant le tribunal correctionnel, à partir de la page 220, permet de comprendre le mécanisme de l’affaire dite “Apollonia”:

“L’information judiciaire a permis d’établir l’existence des manoeuvres frauduleuses destinées à tromper de nombreuses victimes sur la faisabilité économique et le bénéfice escompté d’opérations d’investissements immobiliers prévus par le code général des impôts, dans le but (de) les déterminer à souscrire de multiples contrats de vente et de prêt moyennant le paiement de commissions, frais et autres émoluments.

Il s’agissait, en l’espèce, de faire croire à l’autofinancement d’acquisitions immobilières multiples par le double effet d’une récupération fiscale optimale organisée par le code général des impôts – comprenant notamment le remboursement de la TVA acquittée sur les ventes réalisées au titre du statut de loueur en meublé professionnel- et de revenus locatifs censés couvrir le montant des échéances des prêts. Toutefois, du point de vue des investisseurs les biens achetés mais jamais visités par eux étaient largement surévalués, les dépréciations constatées – de l’ordre de 30 à 60 % – ne pouvant s’expliquer du seul fait de l’évolution du marché immobilier (…).

Pourtant, il était promis aux souscripteurs, en quête dans l’immense majorité des cas d’un complément de retraite à long terme et d’une défiscalisation de l’ensemble de leurs revenus à court terme, que les investissements réalisés ne nécessiteraient aucun apport de leur part, laissant ainsi entrevoir une rentabilité hors norme d’opérations de placement capables d’absorber l’intégralité des frais inhérents au financement et à la gestion des biens, sans prélèvement excessif sur les revenus de leur activité professionnelle.

Dans un premier temps, le remboursement de la TVA et la promesse de réduction d’impôts créaient l’illusion d’un rendement exceptionnel confortant l’investisseur dans l’idée que ce type d’opération n’exigeait aucun effort financier de sa part. Cette période, que l’on pourrait qualifiée d’état de grâce temporaire pour l’emprunteur, a permis à la société Apollonia d’investir un véritable délai de cavalerie au cours duquel l’expérience positive des uns était mise au service des méthodes de conviction des autres, par le double effet du bouche à oreille et de la confiance véhiculée par les liens d’amitié ou de confraternité existant entre les candidats à l’investissement.

L’intervention de notaires, d’un avocat et de grandes enseignes bancaires, professions jouissant d’une véritable aura de rigueur et de probité, achevait souvent de convaincre les investisseurs, objets d’une argumentation commerciale fondée sur la confidentialité et la connivence.

(…)

Face aux premiers signes de déconfiture, les manoeuvres destinées à tromper la vigilance des acquéreurs iront jusqu’à convaincre certains d’entre eux de s’engager dans une seconde opération d’acquisitions multiples, dans le but de bénéficier d’un renflouement de trésorerie aussi immédiat qu’éphémère. A l’occasion de cette seconde étape de l’escroquerie, les relevés de comptes bancaires faisant mention des nombreux crédits en cours seront “réorganisés”, c’est-à-dire falsifiés par les commerciaux d’Apollonia -autrefois salariés par cette société puis priés par [L] [F] de créer leur propre structure avec l’aide de [Localité 14] SPADOLA-, aidés des assistantes d’Apollonia – et ce toujours à l’insu du client, afin de “faire passer” les nouveaux dossiers de crédit auprès des banques sollicitées. Ainsi, sur certains relevés bancaires du “blanco” est utilisé pour effacer les lignes de prélèvement correspondant aux prêts immobiliers en cours et présenter un dossier finançable aux nouvelles banques contactées. Dans d’autres cas des comptes “dédiés” seront mis en place afin d’y regrouper les prélèvements immobiliers en cours, et qu’ainsi n’apparaissent pas dans les pièces accompagnant les fiches de renseignements présentées aux banques lesdits prélèvements.”

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que si le préjudice du CIFD n’est pas contestable, ce dernier n’ayant pas été remboursé des sommes prêtées et l’assignation datant de 2010, soit il y a 15 ans, aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] ont contracté avec l’organisme bancaire de mauvaise foi. Au contraire, lors de la souscription des crédits, les consorts [R] pensaient alors acquérir des biens immobiliers qui allaient s’autofinancer, et donc permettre de désintéresser la banque.

Dans ces conditions, il conviendra par conséquent de débouter la Banque de sa demande de dommages et intérêts.

5 – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le CIFD demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil.

Aux termes de cet article, “Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière”.

Dans ces conditions, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

6 – Sur les demandes reconventionnelles des consorts [R]

A titre reconventionnel, Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] sollicitent la condamnation du CIFD à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

— Au titre du prêt 209044 [Localité 10] : la somme de 179.345 € outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à rendre ;

— Au titre du prêt 2090952 [Localité 8] : la somme de 162.735 € outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à rendre ;

— Au titre du prêt 2092163 LA LOUISIANE : la somme de 335.329 € outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à rendre.

Le CIFD oppose la prescription de la demande de dommages et intérêts, et sur le fond son mal fondé.

S’agissant de la prescription, les consorts [R] relèvent à juste titre dans le cadre de leurs conclusions que la Cour de Cassation, dans une décision du 25 janvier 2023 (n°20-12.811) a d’ores et déjà statué en ces termes :

“Vu l’article 2224 du code civil et l’article L. 110-4 du code de commerce :

Il résulte de la combinaison de ces textes que les obligations entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le manquement d’une banque à son obligation de mettre en garde un emprunteur non averti sur le risque d’endettement excessif né de l’octroi d’un prêt prive cet emprunteur d’une chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, la réalisation de ce risque supposant que l’emprunteur ne soit pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt. Il en résulte que le délai de prescription de l’action en indemnisation d’un tel dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face”.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que la prescription commence à courir, non pas à compter de la conclusion du contrat de prêt, mais à compter de la déchéance du terme.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la Banque a prononcé la déchéance du terme des trois prêts par lettres recommandées avec accusé de réception du 21 avril 2010, de sorte qu’il s’agit du point de départ du délai de prescription.

Le CIFD soutient la prescription de la demande de dommages et intérêts, faisant valoir que cette demande a été formulée pour la première fois par conclusions du 2 janvier 2025.

Il ressort toutefois de l’entier dossier que l’assignation date de 2010, et que dans des conclusions en date du 15 avril 2014, soit avant l’expiration du délai de prescription, les consorts [R] demandaient déjà au Tribunal de:

“Dire et juger que la responsabilité de la Banque est pleinement engagée pour avoir gravement failli à son obligation de loyauté, pour avoir participé aux manoeuvres frauduleuses qui ont permis d’aboutir à l’escroquerie Apollonia, dont les concluants sont victimes.

Condamner en conséquence la Banque à verser aux concluants :

— A titre de préjudice économique: le montant total des sommes sollicitées par la Banque dans la présente instance à l’encontre des concluants,

— A titre de perte de chance et de liberté de contracter : 25 000 euros par an, à compter de 2009, jusqu’au jour de la décision à intervenir”.

N° RG 18/01731 – N° Portalis DBX2-W-B7C-HZU6

Dès lors, il apparaît que la demande de dommages et intérêts, formulée avant l’expiration du délai quinquennal, ne saurait se heurter à la prescription.

S’agissant du bien-fondé de la demande, les consorts [R] font valoir à titre principal une violation à l’obligation de mise en garde en cas d’anomalies apparentes, et relèvent :

— la violation par la banque du règlement CRBF,

— des demandes de prêt et des fiches de renseignements bancaires incomplets,

— une incapacité de remboursement des prêts, au regard des charges et des revenus,

Et en déduisent que leur perte de chance de ne pas contracter les prêts litigieux doit être fixée à 99 %.

Le CIFD rappelle toutefois à juste titre d’une part que le droit positif n’exige pas de contact direct entre l’établissement de crédit et l’emprunteur, d’autre part que les dispositions du Règlement CRBF ne sont pas applicables aux faits de l’espèce, enfin qu’elle n’est pas tenue de contrôler les conditions dans lesquelles un intermédiaire en opération de crédit et en vente immobilière exerce son activité.

S’agissant du devoir de mise en garde au regard de la capacité de remboursement, il résulte de la fiche de renseignements bancaires que les informations suivantes ont été communiquées à la Banque :

— Des revenus mensuels de 12.189,57 euros,

— Des charges mensuelles de 289,50 euros,

— Un patrimoine estimé à 499.000 euros ;

Le CIFD expose qu’il a ainsi considéré que l’opération d’investissement allait modifier la situation financière des emprunteurs de la façon suivante :

— En ajoutant aux charges déclarées, la mensualité du prêt qui s’élève à 7.336,53 euros ;

— En ajoutant aux revenus mensuels déclarés, les revenus locatifs escomptés. Sachant que ces revenus étaient censés permettre un autofinancement des biens acquis, ils devaient donc être au moins égaux au montant des mensualités à payer par les emprunteurs. Une estimation raisonnable et minimale du montant des revenus locatifs escomptés, qui tient notamment compte des aléas de la location, pouvait être fixée à 75 % de la mensualité du prêt, soit 5.502,40 € (7.336,53 € x 0,75 = 5.502,40 €).

Le CIFD en conclut que l’opération d’investissement immobilier des emprunteurs a porté :

— Leurs charges mensuelles de 289,50 euros à 7.626,03 euros (289,50 € + 7.336,53 € = 7.626,03 €) ;

— Leurs revenus mensuels, selon une estimation raisonnable, de 12.189,57 euros à 17.691,97 € (10.049 € + 5.502,40 € = 17.691,97 €).

— Leur taux d’endettement de 2,37% (289,50 € / 12.189,57 € = 2,37% à 43,10 % (7.626,03 € / 17.691,97 € = 43,10 %).

Si ce taux d’endettement peut paraître conséquent, le CIFD rappelle que le reste à vivre des emprunteurs correspond à 56,90 % (100 – 43,10 % = 56,90 % ) des revenus estimés à 17.691,97 euros, soit 10.065,94 € euros.

En outre, il ressort de l’ordonnance du Juge d’Instruction préalablement citée que “S’agissant des organismes de prêt il ne fait pas de doute que leur complicité – un temps retenue – ne saurait résister à l’analyse. Outre le fait qu’ils n’avaient aucun intérêt à financer des acquisitions immobilières surévaluées auprès d’investisseurs potentiellement surendettés, c’est aux banques que des dossiers falsifiés de demandes de crédits ont été présentés lorsque des salves d’acquisition immobilières successives étaient recommandées par la société Apollonia, ses sociétés satellites et concrètement entreprises par les investisseurs.

On ajoutera que les banques qui avaient prêté les sommes demandées pour le compte des investisseurs versaient ensuite une commission à la société Apollonia.”

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun manquement au devoir de mise en garde ne saurait être reproché au CIFD, les consorts [R] admettant eux-mêmes dans leurs écritures que la société Apollonia sollicitait elle-même une multitude de banques simultanément, en dissimulant les demandes de crédit effectuées en parallèle.

Dans ces conditions, Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

7 – Sur les frais du procès et la demande d’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens qui seront recouvrés par Maître FAVRE DE THIERRENS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer au CIFD une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros et ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La nature de la décision étant compatible avec l’application des dispositions légales, il conviendra de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable le dossier de plaidoirie de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] déposé le 06 juin 2025 au greffe, soit après la clôture des débats à l’audience du 05 juin 2025;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] à payer au Crédit Immobilier de France Développement les sommes suivantes :

—  372.735,44 € au titre du prêt 2090952, avec intérêts au taux de 1,74 % à compter du 21 avril 2010, date de déchéance du terme ;

—  235.596,02 € au titre du prêt 2090944, avec intérêts au taux de 1,74 % à compter du 21 avril 2010, date de déchéance du terme ;

—  379.329,16 € au titre du prêt 2092163, avec intérêts au taux de 1,74 % à compter du 21 avril 2010, date de déchéance du terme ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] à payer au Crédit Immobilier de France Développement les sommes suivantes :

—  1 € au titre de l’indemnité de résiliation du prêt 2090952 ;

—  1 € au titre de l’indemnité de résiliation du prêt 2090944 ;

—  1 € au titre de l’indemnité de résiliation du prêt 2092163 ;

DEBOUTE le Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DECLARE recevable la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] ;

DEBOUTE Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] aux dépens qui seront recouvrés par Maître FAVRE DE THIERRENS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [R] et Madame [C] [S] divorcée [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Président,