Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

R.G. n° N° RG 24/00011 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTYT

JUGEMENT PARITAIRE

DU 12 Février 2026

[O] [S]

[Q] [S]

c/

G.F.A. LA MESLERIE

[V] [S]

[B] [W] épouse [S]

Notifications des parties

par LRAR

JUGEMENT

Le Tribunal paritaire des baux ruraux, par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré :

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON

ASSESSEURS BAILLEURS : M. de CAFFARELLI Jean-François

M^me LELARGE Hélène

ASSESSEURS PRENEURS : M. LEROYER Sébastien

M. LETOURNEL Freddie

▸ La formation du tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (article 443-3 du Code de l’organisation judiciaire).

GREFFIER : Hélène CORNIL

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEURS

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Eric BOCQUILLON, avocat au barreau d’ALENCON

ET :

DÉFENDEURS

G.F.A. LA MESLERIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Eric BOCQUILLON, avocat au barreau d’ALENCON

Madame [B] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Eric BOCQUILLON, avocat au barreau d’ALENCON

PROCÉDURE

Date de la saisine : 25 Juillet 2024

Première audience : 2 octobre 2024

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2005, Monsieur [K] [Y] a donné à bail rural à long terme à Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] une parcelle de terre, formant partie d’une plus grande parcelle, d’une contenance totale de 16 ha 91 a, lieu dit [Adresse 6] cadastrée [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] avec effet au 1er janvier 2007 et venant à expiration le 31 décembre 2024.

Par acte du 22 décembre 2007, Messieurs [K] et [T] [Y] ont constitué un groupement foncier agricole dénommé GFA LA MESLERIE auquel ils ont apporté la parcelle [Cadastre 2] pour une contenance de 16 ha 95 a 94 ca. Cette parcelle provenant de la division de la parcelle antérieurement cadastrée [Cadastre 1].

Par acte du 6 septembre 2013, Messieurs [K] et [T] [Y] ont cédé à Monsieur [D] [P] et Madame [G] [E] épouse [P] les parts sociales du GFA LA MESLERIE.

Par courriers des 20 décembre 2020, 18 janvier 2021 et 6 mars 2021, Maître [Z], notaire pour le compte des preneurs, a sollicité auprès du GFA LA MESLERIE l’autorisation de cession du bail rural à Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S], leurs enfants.

Par acte du 7 juin 2021, le GFA LA MESLERIE a délivré congé à Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] au motif que le GFA souhaite reprendre les biens loués pour les exploiter.

Par acte du 19 avril 2024, les preneurs ont cédé leur bail à leurs deux enfants concernant la parcelle [Cadastre 2] d’une contenance de 16 ha 95 a 94 ca.

Par lettre recommandée du 28 mai 2024, Maître [M], notaire, a informé le GFA LA MESLERIE de la cession du bail rural par les preneurs à leurs deux enfants en précisant : « la présente cession entre dans le cadre d’une exception à l’interdiction de cession du bail puisqu’elle a lieu au profit des descendants majeurs du preneur et qu’elle a fait l’objet d’un agrément exprès et par anticipation dans le bail rural du 5 octobre 2005 dont les termes ont été ci-dessus rappelés. Ainsi il n’y avait pas lieu d’obtenir de nouvelle autorisation préalable du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux.”

Par requête reçue le 25 juillet 2024, Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] ont demandé à Madame la greffière de citer le GFA LA MESLERIE devant ce tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé.

La tentative de conciliation a eu lieu le 2 octobre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de jugement du 4 décembre 2024 faute de conciliation.

Par requête reçue le 4 décembre 2024, le GFA LA MESLERIE a demandé à Madame la greffière de citer Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] devant ce tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir le prononcé de la nullité de la clause insérée dans le bail rural, la résiliation du bail et leur expulsion.

La tentative de conciliation a eu lieu le 5 février 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience de jugement du 2 avril 2025 faute de conciliation.

Par conclusions numéro 3 soutenues à l’audience, Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] sollicitent l’annulation du congé, leur maintien dans l’exploitation de la parcelle pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2025 et l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du GFA LA MESLERIE faute de publication. À titre subsidiaire, ils s’opposent aux demandes du GFA. En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation du GFA LA MESLERIE à leur payer 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation au paiement des dépens, sans écarter l’exécution provisoire.

Ils se fondent sur les articles L 411-35, L 411-47, L 411-54, L 411-60 et R 411-11 du code rural et les articles 28-1, 28-4 et 30-5 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Ils soutiennent avoir appris l’existence du congé de 2021 lors de la cession du bail en avril 2024. Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] font valoir que la contestation du congé est recevable car il ne mentionnait pas le nom du ou des associés devant assurer l’exploitation du bien repris. Ils ajoutent que le congé est de ce fait nul. Ils exposent au surplus que l’article 2 du statut du GFA ne lui permet pas d’exploiter les terres et que ses statuts n’ont pas été modifiés à la date d’effet du congé le 31 décembre 2024. Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] allèguent que la demande reconventionnelle tendant à déclarer nulle la clause du bail autorisant la cession et la cession qui en résulte est irrecevable car elle aurait due être publiée au service de la publicité foncière en raison de l’opposabilité des droits réels. Ils ajoutent qu’il importe peu que cette demande n’entraîne pas l’annulation du bail rural car l’annulation de la clause a pour sanction l’annulation de la cession du bail qui est soumise à publicité. À titre subsidiaire, Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] soutiennent que la cession du bail a été autorisée préalablement par le bailleur dans le bail rural à long terme en vertu d’un protocole d’accord signé avec le bailleur de l’époque. Ils font valoir que lors de l’apport des terres au GFA le bail rural a été mentionné ainsi que lors de la cession des parts sociales du GFA. Ils ajoutent que Monsieur [Y], précédent bailleur, connaissait bien la famille [S] et les deux enfants étaient bien identifiés comme bénéficiaires potentiels de cette cession. Ils précisent que les associés du GFA connaissent leurs voisins [S] et ont même un lien de famille et ils connaissaient donc leurs descendants. Ils exposent que la cession effectuée le 19 avril 2024 est régulière et qu’il n’existe aucune raison de l’annuler.

Par conclusions n°4 soutenues à l’audience, le GFA LA MESLERIE demande au tribunal de déclarer Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] irrecevables en leur contestation du congé, de déclarer nulle la clause insérée dans le bail autorisant les preneurs à céder le bail à leurs descendants, et en conséquence déclarer nulle la cession du bail consenti à ces derniers. Il sollicite la condamnation solidaire de Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] à lui payer 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens. Il s’oppose à leur demande.

Le GFA LA MESLERIE soutient sur le fondement des dispositions des articles L 411-35, L 411-47, L 411-60 et L 415-12 Code rural que le congé comporte toutes les mentions exigées à peine de nullité par l’article L 411- 47 du code rural. Il fait valoir qu’il est bien indiqué dans le congé qu’il reprend les terres pour les exploiter lui-même avec mention de son siège social. Il ajoute qu’il n’y avait pas obligation de mentionner le nom de l’associé et qu’elle pouvait modifier son objet à la date d’effet du congé. Le GFA LA MESLERIE allègue que sa demande reconventionnelle en annulation d’une clause du bail à long terme n’était pas soumise à publicité foncière car la nullité de cette clause n’a pas pour sanction la nullité de l’acte lui-même. Il argue que la clause du bail est nulle car elle a pour effet d’imposer un cessionnaire au bailleur sans recours au juge. Il ajoute que les descendants sont visés sans autre identification. Le GFA LA MESLERIE précise que la clause doit être déclarée non écrite comme contrevenant aux dispositions d’ordre public du code rural et la cession du bail doit être annulée. Il soutient qu’il n’y a pas eu d’acceptation tacite de la cession par l’encaissement des fermages par l’intermédiaire du notaire en l’absence de volonté claire et non équivoque d’accepter la cession. Il expose qu’ils n’ont pas qualité pour contester le congé car la cession est nulle.

Par conclusions numéro 3, soutenues à l’audience, le GFA LA MESLERIE demande:

— la jonction des procédures,

— le prononcé de la nullité de la clause insérée dans le bail rural à long terme,

— la résiliation du bail rural,

— l’expulsion de Monsieur [V] [S] et de Madame [B] [W] épouse [S] et de tout occupant de leur chef des biens loués dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— l’autorisation de solliciter le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion,

— la condamnation de Monsieur [V] [S] et de Madame [B] [W] épouse [S] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage indexé majoré des taxes jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [S] et de Madame [B] [W] épouse [S] à lui payer 3000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens.

Le GFA LA MESLERIE se fonde sur les dispositions des articles L 411-31, L 411-35, et L 415-12 Code rural.

Le GFA LA MESLERIE soutient que l’article 30-5 du décret de 1955 ne soumet pas à publicité la demande d’annulation portant sur une clause d’un acte lui-même soumis à publication mais seulement la demande d’annulation de droit résultant d’actes soumis à publicité. Il ajoute que ses droits sont limitativement énumérés au 1° de l’article 28 du décret : l’annulation d’une mutation ou de la constitution de droits réels immobiliers, d’un bail d’une durée supérieure à 12 ans ou d’un titre d’occupation du domaine public ou d’un établissement public. Il fait valoir que sa demande en annulation d’une clause du bail à long terme n’était pas soumise à publicité foncière car la nullité de cette clause n’a pas pour sanction la nullité de l’acte lui-même. Il ajoute que l’absence de publication se justifie par l’absence d’atteinte aux droits des tiers. Le GFA LA MESLERIE expose qu’il demande la résiliation du bail et non la nullité en raison d’une cession irrégulière au bénéfice des descendants du bailleur. Il allègue que l’autorisation de cession d’un bail rural à long terme n’a pas à faire l’objet d’une publication. Il explique que la nullité de la clause autorisant la cession inscrite dans le bail à long terme n’a pas d’effet rétroactif car elle a pour conséquence la résiliation du bail à long terme qui ne vaut que pour l’avenir à la date du jugement. Le GFA LA MESLERIE soutient que la cession du 19 avril 2024 n’a pas été autorisée préalablement par le bailleur. Il argue que la clause du bail est nulle car elle a pour effet d’imposer un cessionnaire au bailleur sans recours au juge. Il ajoute que les descendants sont visés sans autre identification. Il fait valoir que les dispositions d’ordre public du code rural imposent de conserver pour le bailleur la faculté de saisir le tribunal paritaire en cas de contestation afin de déterminer si une cession remplit ou non les conditions de fond de l’article L411-35. Le GFA allègue que la référence au bail dans l’acte d’apport au GFA ou dans l’acte de cession des parts sociales n’emporte pas de conséquences juridiques sur la validité de la clause figurant dans le bail. Il argue que la jurisprudence ne distingue pas selon que le preneur à un ou plusieurs descendants et que ses descendants sont connus ou non du bailleur car la nullité de la clause est fondée sur l’impossibilité d’identifier le cessionnaire et sur la privation pour le bailleur de la faculté d’opposition à la cession et du recours au juge. Le GFA LA MESLERIE précise que la clause doit être déclarée non écrite comme contrevenant aux dispositions d’ordre public du code rural et la cession du bail doit être annulée. Il soutient qu’il n’y a pas eu d’acceptation tacite de la cession par l’encaissement des fermages par l’intermédiaire du notaire en l’absence de volonté claire et non équivoque d’accepter la cession. Le GFA ajoute que le notaire a envoyé les avis de fermages “au GAEC CHEVALERIE Monsieur et Madame [S] [V]”.

Par conclusions n° 3 soutenues à l’audience, Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] sollicitent que les demandes du GFA LA MESLERIE soient déclarées irrecevables et à titre subsidiaire s’opposent à toutes leurs demandes. En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation du GFA LA MESLERIE à leur payer 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à payer les dépens, sans écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] soutiennent que la demande d’annulation d’une clause du bail à long terme publié aurait due être formée par assignation (article 885 du code de procédure civile) et non par requête et publiée au service de la publicité foncière en raison de l’opposabilité des droits réels. Ils ajoutent qu’il importe peu que cette demande n’entraîne pas l’annulation du bail rural car l’annulation de la clause a pour sanction l’annulation de la cession du bail qui est également soumise à publicité.

À titre subsidiaire, Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] soutiennent que la cession du bail a été autorisée préalablement par le bailleur dans le bail rural à long terme en vertu d’un protocole d’accord signé avec le bailleur de l’époque.

Ils font valoir que lors de l’apport des terres au GFA le bail rural a été mentionné ainsi que lors de la cession des parts sociales GFA. Ils ajoutent que Monsieur [Y], précédent bailleur, connaissait bien la famille [S] et les deux enfants étaient bien identifiés comme bénéficiaires potentiels de cette cession. Ils précisent que les associés du GFA connaissent leurs voisins [S] et ont même un lien de famille et ils connaissaient donc leurs descendants. Ils exposent que la cession effectuée le 19 avril 2024 est régulière et qu’il n’existe aucune raison de l’annuler.

Il convient de se référer aux requêtes et aux conclusions sus-visées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

DISCUSSION

Il y a lieu d’ordonner la jonction du dossier numéro 24/00019 avec le dossier numéro 24/00011 dans l’intérêt d’une bonne justice.

Sur la forclusion de la contestation du congé et la nullité du congé :

Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] demandent l’annulation du congé délivré à leurs parents, précédents preneurs. Le GFA LA MESLERIE soutient que la contestation du congé est forclose car elle n’a pas été réalisée dans le délai de quatre mois.

L’article L411-54 du Code rural dispose que le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47.

Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S’il constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans.

L’article R411-11 de ce Code précise que le délai prévu à l’article L. 411-54 est fixé à quatre mois.

L’article L411-47 dudit Code dispose que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur.

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris.

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

L’article L411-60 du même Code prévoit que les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux.

Il résulte de ces textes que le congé afin de reprise délivrée par une personne morale doit à peine de nullité mentionner le nom de la société bénéficiaire de l’opération et celui du ou des membres ou associés désignés pour assurer l’exploitation du bien repris.

Contrairement à ce que soutient le GFA LA MESLERIE la référence effectuée par l’article L411-54 du Code rural à l’article L 411-47 renvoit également à l’article L411-60 du Code rural qui traite spécifiquement des règles applicables à la reprise par une personne morale.

En l’espèce le congé délivré le 7 juin 2021 par le GFA LA MESLERIE, personne morale, mentionne qu’elle entend exercer le droit de reprise pour exploiter elle-même les biens loués. Cependant, le GFA LA MESLERIE ne mentionne pas dans son congé le nom du ou des associés ou membres désignés pour assurer cette exploitation.

Il en résulte que le congé ne comporte donc pas les mentions exigées à peine de nullité par les articles L. 411-47 et L 411-60 du Code rural. La contestation, hors délai, n’encourt donc pas la forclusion. La demande de Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] sera donc déclarée recevable. Le congé délivré par le GFA LA MESLERIE sera donc déclaré nul.

Le Tribunal relève au surplus que les statuts du GFA LA MESLERIE mentionnent en son article deux qu’il lui est interdit de procéder à l’exploitation par faire-valoir direct des biens constituant son patrimoine. À la date d’effet du congé le 31 décembre 2024 les statuts n’ont pas été modifiés.

Sur la recevabilité des demandes tendant à voir déclarer nulle la clause du bail à long terme autorisant sa cession et sur la cession du bail :

Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] soutiennent que cette demande reconventionnelle et irrecevable car elle n’a pas été publiée au service de la publicité foncière.

L’article 28 du Décret 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus;

L’article 30 5. dudit Décret précise que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Le GFA LA MESLERIE soutient que l’article 30-5 du décret de 1955 ne soumet pas à publicité la demande d’annulation portant sur une clause d’un acte lui-même soumis à publication mais seulement la demande d’annulation de droit résultant d’actes soumis à publicité. Il ajoute que ses droits sont limitativement énumérés au 1° de l’article 28 du décret : l’annulation d’une mutation ou de la constitution de droits réels immobiliers, d’un bail d’une durée supérieure à 12 ans ou d’un titre d’occupation du domaine public ou d’un établissement public. Il fait valoir que sa demande en annulation d’une clause du bail à long terme n’était pas soumise à publicité foncière car la nullité de cette clause n’a pas pour sanction la nullité de l’acte lui-même. Le GFA LA MESLERIE expose qu’il demande la résiliation du bail et non la nullité en raison d’une cession irrégulière au bénéfice des descendants du bailleur. Il allègue que l’autorisation de cession d’un bail rural à long terme n’a pas à faire l’objet d’une publication. Il explique que la nullité de la clause autorisant la cession inscrite dans le bail à long terme n’a pas d’effet rétroactif car elle a pour conséquence la résiliation du bail à long terme qui ne vaut que pour l’avenir à la date du jugement.

En l’espèce, le GFA LA MESLERIE sollicite la nullité d’une clause du bail à long terme publié au service de la publicité foncière afin d’obtenir la résiliation du bail pour cession prohibée du bail.

L’article 28.4°, c, du Décret du 4 janvier 1955, auquel renvoie l’article 30-5, ne prescrit la publicité que des demandes tendant à l’anéantissement rétroactif des actes, pour des causes qu’il énumère. La résiliation mettant fin au bail pour l’avenir seulement n’y est pas mentionnée.

En conséquence, la demande reconventionnelle de résiliation du bail fondée sur la nullité d’une clause insérée dans le bail à long terme sera déclarée recevable puisqu’elle n’a pas d’effet rétroactif sur ce bail à long terme, les effets escomptés sont sur l’avenir de ce bail, signé le 5 octobre 2005, auquel le GFA LA MESLERIE souhaite mettre fin.

Contrairement à ce que soutiennent Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] la demande de nullité de l’acte de cession du bail du 19 avril 2024 n’est pas plus irrecevable puisque la page 5 de l’acte de cession du bail mentionne que la cession prend effet à la date de l’acte et pour le temps qui en reste à courir, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2024 soit une durée de bail de moins de neuf mois. L’acte de cession précise que le cessionnaire est subrogé dans les droits qu’il tient du bail. Parmi ces droits figure donc le droit au renouvellement du bail. L’article L 416-1 alinéa 2 du Code rural dispose que le bail à long terme, dont le terme est en l’espèce le 31 décembre 2024, est renouvelable par période de 9 ans. Or le Décret du 4 janvier 1955 sus-cité n’impose la publicité foncière que pour les baux d’une durée de plus 12 ans. En l’espèce la publicité de cet acte de cession n’était pas obligatoire puisque la durée du bail restant à courir est de moins de 9 mois et l’éventuel renouvellement du bail est de 9 ans. Cet acte de cession a donc été publié afin de le rendre opposable au bailleur et non parce que ce Décret l’imposait.

Les demandes du GFA seront donc déclarées recevables.

Sur la nullité de la clausse insérée dans le bail à long terme et la demande de résiliation pour cession prohibée du bail :

Attendu que le GFA LA MESLERIE soutient que la cession du bail est intervenue au profit de Monsieur [Q] [S] et Madame [O] [S] sans qu’il ait donné son autorisation. Ces derniers soutiennent avec leurs parents que le bail rural à long terme du 5 octobre 2005 a prévu une exception à l’interdiction de cession du bail au profit des descendants du fait d’un agrément par anticipation du bailleur. Le GFA LA MESLERIE fait valoir que cette clause est nulle. Monsieur [Q] [S] et Madame [O] [S] et leurs parents allèguent que cette clause est valable et que les cessionnaires étaient clairement identifiés puisque les preneurs à bail n’ont que deux enfants que le bailleur connaissait bien.

Il résulte de l’article L 411-35 du Code rural que toute cession de bail est interdite sauf agrément du bailleur au profit, entre autre, des descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité. Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, le bail à long terme du 5 octobre 2005 mentionne en son article 9 : « toute cession de son droit au présent bail et toute sous-location, même partielle sont interdites au preneur. Toutefois et par exception, il pourra avec l’agrément préalable du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire conformément aux dispositions des articles L 411-35 à L 411-39 du code rural : céder son droit au présent bail à son conjoint participant à l’exploitation, à ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou étant émancipé (toutefois dans cette hypothèse, la cession est dès à présent autorisée par le bailleur, comme convenu dans le protocole d’accord). En effet, l’exposé de ce bail à long terme mentionne l’existence d’un protocole daté des 30 juin et 5 juillet 2005 dont un original est annexé à l’acte. Ce protocole d’accord mentionne : « étant ici rappelé que ce bail sera cessible aux descendants et pourra être apporté au GAEC de la chevalerie, ainsi qu’à toute autre forme de société familiale d’exploitation ».

Un acte de cession du bail a été signé le 19 avril 2024 entre Monsieur [Q] [S] et Madame [O] [S], cessionnaires, et leurs parents, cédants. La cession prend effet à la date de l’acte et pour le temps qui en reste à courir, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2024. L’acte de cession précise que les cessionnaires sont subrogés dans les droits qu’ils tiennent du bail. Ils disposent donc d’un droit au renouvellement du bail de 9 ans.

Le principe d’incessibilité du bail prévu par l’article L 411-35 du code rural tend à prémunir le bailleur contre un changement, à son insu, en la personne de l’exploitant ou dans les conditions de l’exploitation.

En l’espèce, la clause insérée dans le bail rural à long terme vise de façon générale les descendants de Monsieur et Madame [V] [S]. Le cessionnaire agréé n’est pas identifié avec précision même si ces derniers ont seulement deux enfants. Par descendants, il pouvait s’agir de l’un ou l’autre de leurs deux enfants, des deux enfants ou de leurs petits-enfants, s’ils en ont. C’est cession était également agréée sans que le motif de cessation d’activité des preneurs ne soit précisé. Il aurait pourtant été facile aux preneurs de préciser l’identité de leurs deux enfants qui étaient majeurs et participaient peut-être déjà à l’époque à l’activité agricole de leurs parents. Une telle clause a pour effet d’imposer un cessionnaire au bailleur sans recours au juge. Une telle clause contrevient donc au caractère d’ordre public du statut du fermage et doit être déclarée non écrite.

La mention du bail dans l’apport au GFA et dans la cession des parts ne valide pas la clause pour autant. Les preneurs auraient dû saisir le tribunal. D’ailleurs dans trois courriers de 2020 et 2021, ils demandaient l’autorisation de cession à leur bailleur et indiquait que sinon ils saisiraient le tribunal paritaire. Il est à noter que dans l’acte de cession, le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, prend soin d’informer les cessionnaires du risque juridique encouru du fait du congé délivré en 2021.

La cession du bail réalisée le 19 avril 2024 sans avoir obtenu un agrément préalable valable du bailleur est donc prohibée.

Les consorts [S] ne justifient pas par le paiement de fermages au notaire d’une acceptation tacite de la cession par le bailleur. D’ailleurs, l’appel de fermages du notaire est adressé au “GAEC de la Chevalerie Monsieur et Madame [S] [V]”. Le chèque établi le 1er juillet 2024 par Madame [O] [S] et encaissé par l’étude notariale ne peut donc valoir acceptation tacite de la cession du bail. En effet, la cession est intervenue le 19 avril 2024 et le bailleur a engagé une procédure judiciaire contre les preneurs en résiliation du bail pour cession prohibée dès décembre 2024. La prétendue acceptation n’est pas non équivoque. Les contacts avec les salariés du GFA ne démontre pas plus une acceptation tacite de la cession du bail par le GFA LA MESLERIE.

Il en ressort qu’au 19 avril 2024 Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] ont cédé leur bail à leur deux enfants Monsieur [Q] [S] et Madame [O] [S] sans avoir obtenu l’accord préalable du bailleur ou l’autorisation supplétive du Tribunal.

Cette cession, en l’absence d’agrément du bailleur, constitue donc une cession prohibée par l’article L 411-35 du Code rural. En cas de contravention à ces dispositions, l’article L 411-36 dudit Code dispose que le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance. En conséquence, la résiliation du bail rural sus-visé sera prononcée à l’égard de Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S]. Leur expulsion sera ordonnée et une indemnité d’occupation égale au montant du fermage indexé majoré des taxes sera fixée. Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte. La condamnation sera solidaire puisqu’elle est prévue dans le contrat de bail.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] et Monsieur [Q] [S] et Madame [O] [S], parties perdantes, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens.

L’équité commande que Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] et Monsieur [Q] [S] et Madame [O] [S] ne soient pas condamnés en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au regard de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire de droit sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à la disposition du public par le greffe,

ORDONNE la jonction du dossier numéro 24/00019 avec le dossier numéro 24/00011,

DECLARE recevable la demande de Madame [O] [S] et Monsieur [Q] [S] en contestation du congé,

DECLARE nul le congé délivré par le GFA LA MESLERIE,

DECLARE recevables les demandes du GFA LA MESLERIE,

PRONONCE la résiliation du bail rural consenti par Monsieur [K] [Y], aux droits duquel vient le GFA LA MESLERIE, à Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] portant sur la parcelle de terre cadastrée [Cadastre 2] pour une contenance de 16 ha 95 a 94 ca située sur la commune de [Localité 1].

DIT que Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] devront libérer les lieux au plus tard le 31 octobre 2026,

DIT que faute par Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] de libérer volontairement les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’emploi de la force publique,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] à payer au GFA LA MESLERIE une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du fermage actuel majoré des taxes et soumise aux mêmes variations initialement convenues entre les parties,

DEBOUTE chacune des parties du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [B] [W] épouse [S] et Monsieur [Q] [S] et Madame [O] [S] au paiement des entiers dépens,

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier Le Juge.