TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00130 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU5Y

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DU CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Mme [L] [B], munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [Y], [Z], [X] [D] épouse [E]

née le 11 Août 1985 à [Localité 18]

[Adresse 15]

[Adresse 12]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M], [C], [R] [E]

né le 22 Avril 1986 à [Localité 18]

[Adresse 15]

[Adresse 11]

[Localité 2]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 14] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par deux contrats en date du 23 novembre 2021, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] [Adresse 13], pour un loyer mensuel de 286,40 €, révisable, outre une provision sur charges ainsi qu’un garage situé [Adresse 17], pour un loyer mensuel de 23,47 €, révisable.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a fait signifier un commandement de payer, visant les clauses résolutoires le 26 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur et Madame [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par un acte de commissaire de justice du 27 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS, représenté par Madame [L] [B], ne s’oppose pas à l’octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire et sollicite de voir condamner les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 957,26 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Bien qu’assigné par acte d’huissier du 18 janvier 2024 signifié à étude, Madame [Y] [E], née [D], ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Monsieur [M] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 € ou 400 € par mois en règlement de l’arriéré.

Il expose être en instance de divorce et avoir rencontré des difficultés lors de la séparation du couple. Il précise également être en arrêt maladie suite à un accident du travail et percevoir des indemnités journalières.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I/ SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] par la voie électronique le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des débats que, deux contrats de location ont été conclus le même jour, le 23 novembre 2021, entre la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS et les époux [E] :

— le premier portant sur un logement à usage d’habitation situé situé [Adresse 10] [Adresse 13] ;

— le second portant sur un garage situé [Adresse 16] [Localité 1] [Adresse 6].

Il convient ainsi de préciser que le contrat de location portant sur le garage est l’accessoire du bail portant sur le logement à usage d’habitation. De sorte que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de cette question.

Les contrats conclus le 23 novembre 2021contiennent une clause résolutoire (article 13 du bail d’habitation et article 4 du contrat de location du garage) et un commandement de payer les loyers, visant les clauses résolutoires a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 463,79 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 8 janvier 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS produit un décompte démontrant que Monsieur et Madame [E] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 957,26 € à la date du 26 mai 2025.

Monsieur [M] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS cette somme de 957,26 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Il ressort des débats que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il propose de régler, outre le loyer courant, la somme de 300€ par mois en règlement de l’arriéré.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [M] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [E] née [D] et Monsieur [E] ainsi que de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Il convient de fixer en ce cas une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance des biens, d’un montant égal auxmontant des loyers révisés et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux, soit au montant de 374,74 euros.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, la SA [Adresse 7] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 23 novembre 2021 entre la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS et Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] [Adresse 13],et le garage situé [Adresse 17] sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] à verser à la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS à titre provisionnel la somme de 957,26 € (décompte arrêté au 26 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS par ailleurs Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 (quatre) mensualités de 300 € (trois cent) chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISIONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois avant le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] [E] soit condamnée à verser à la SA d'[Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, d’un montant de 374,74 euros ;

DEBOUTONS la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [E], née [D], et Monsieur [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Gard en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Samuel SERRE