TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 10 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01110 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CSEN

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [T]

né le 15 Juillet 1979 à [Localité 8]

de nationalité FRANCAISE

[Adresse 3]

[Localité 8] (GARD)

représenté par Maître Agnès MAZEL de la SELARL AGNES MAZEL AVOCAT, avocats au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 08 Septembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 28 février 2020, Monsieur [T] [G] donnait à bail à compter du 25 mars 2020 à Monsieur [F] [K] et Madame [B] [Y] une maison située [Adresse 9].

A date indéterminée, Madame [Y] donnait congé avec application d’un préavis de trois mois.

Le 21 mars 2023, il était établi par voie de commissaire de justice l’état des lieux de sortie.

Le 25 juillet 2024, Monsieur [T] assignait Monsieur [K] et Madame [Y] en paiement de la somme de 4960,17 € au titre du défaut d’entretien, des dégradations et des loyers impayés, plus celle de 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Le 26 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Alès rendait la décision suivante :

«  Vu les articles 1103 et 1353 du code civil. Vu l’article 9 du code de procédure civile. Vu la loi du 6 juillet 1989,

Fixe la dette locative due solidairement par Monsieur [F] [K] et Madame [B] [Y] à la somme de 1.094,83 €.

Constate que Monsieur [G] [T] se reconnaît débiteur de la somme de 1.040,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sursoit à statuer pour le surplus.

Ordonne ma réouverture des débats à l’audience du lundi 14 avril 2025 à 14H30.

Enjoint à Monsieur [G] [T] de justifier à cette audience soit qu’il était propriétaire du bien cadastré CN [Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 8] au [Adresse 5] à la date du 13 janvier 2025 , soit qu’il a bien réglé les deux devis de l’entreprise AD MULTI-SERVICES pour un montant de 3.600,48 € et de l’entreprise RAISON DE PLUS pour un montant de 1.305,35 €.

Réserve les dépens. "

Monsieur [T] a déposé de nouvelles conclusions demandant la condamnation solidaire de Monsieur [K] et de Madame [Y] à lui payer la somme de 4.905,67 € à titre d’indemnisation due au titre du défaut de restitution des lieux en bon état, plus celle de 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14 avril 2025, Monsieur [T], représenté, indique qu’il produit une attestation immobilière, que les locataires sont partis en 2022 et 2023, qu’il n’a que des devis pour les travaux et mentionne la jurisprudence qu’il entend voir appliquer à ce dossier.

Il s’en rapporte pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier.

Madame [Y], présente, précise qu’elle a quitté les lieux loués le 14 juin 2022, alors que l’état des lieux est daté du 21 mars 2023.

Monsieur [K] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 9 juin 2025.

MOTIFS :

Sur les dégradations et réparations locatives :

Il résulte des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et, qu’en conséquence, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’état des lieux réalisé par un commissaire de justice le 21 mars 2023, Monsieur [T] poursuit le règlement de la somme de 4.905,83 € en réparation de son préjudice subi en raison des dégradations et réparations locatives constatées dans le procès-verbal de constat d’état des lieux. Au soutient de sa demande, il produit deux devis, l’un de l’entreprise AD MULTI-SERVICES pour un montant de 3.600,48 € et l’autre de l’entreprise RAISON DE PLUS pour un montant de 1.305,35 €.

S’agissant de son intérêt à agir, il soutient qu’il était bien propriétaire des lieux loués à la date où les locataires ont quitté les lieux, qu’il a été obligé d’effectuer les travaux lui-même pour pouvoir vendre son bien et que l’intérêt à agir doit s’évaluer à la date où il a introduit son action. Il produit une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 30 janvier 2002 dans laquelle cette juridiction a statué que le bailleur doit être indemnisé des dégradations et pertes commises par le locataire même s’il ne remet pas les lieux en état, préférant les vendre à un tiers.

Tout d’abord, il est de jurisprudence constante que le juge doit apprécier les conditions d’application de la fin de non-recevoir au moment où il statue. ( Civ. 1re, 28 févr. 2018, no 17-14.239 P). De sorte que c’est à bon droit que Madame [Y] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [T], ce dernier reconnaissant qu’il a vendu son bien avant que le juge statut.

La jurisprudence de la Cour de cassation en date du 30 janvier 2002 que vise le demandeur dans ses écritures reste selon la doctrine une décision isolée à confirmer qui se heurte aux principes de la responsabilité contractuelle. Plus particulièrement, se pose pour le juge, qui doit statuer sur une demande d’indemnisation présentée par le bailleur, la question de savoir sur quelle base cette indemnisation peut être calculée si elle n’est pas sur la base d’un préjudice rapporté. Du fait même que la Cour de Cassation dans cet arrêt mentionne expressément que l’indemnisation du bailleur n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations ni à la justification d’un préjudice laisse entendre que le bailleur aurait droit selon la Cour, dans le cas où il n’aurait plus la possibilité d’effectuer les réparations qui justifieraient sa demande indemnitaire, à une indemnisation forfaitaire qui serait à la libre appréciation du juge. Reste qu’une telle décision se heurte aux règles de justice les plus élémentaires et plus particulièrement à celle qui instaure la règle selon laquelle il ne saurait y avoir un enrichissement sans cause et donc à la nécessité pour le demandeur de justifier d’un préjudice qui puisse servir de base pour un calcul d’une indemnisation fusse-t-elle forfaitaire et celle selon laquelle la créance doit être certaine, liquide et exigible. Si, il est intéressant intellectuellement de juger que le fait même de ne pas exécuter une obligation contractuelle fait naître une obligation d’indemnisation, il n’en demeure pas moins qu’il faudra pour le juge, qui statut dans le cas d’espèce, déterminer une valeur monétaire à ce défaut d’exécution s’il n’est justifié d’aucun préjudice.

Dans le présent litige, Monsieur [T] soutient qu’il a exécuté lui-même les travaux relatifs aux réparations locatives qu’il invoque produisant pour cela les états des lieux d’entrée et de sortie. Les deux devis produits aux débats par celui-ci pour justifier sa réclamation pécuniaire ne sont pas exploitables s’agissant de devis établis par des artisans lesquels intègrent des plus-values de nature à engendrer un gain pour l’entreprise. Par ailleurs, il ne produit aucune facture d’achats des matériaux nécessaires pour exécuter les prétendus travaux ; que son préjudice éventuel ne serait donc que la perte de temps à remettre les lieux en l’état. En l’absence de tout élément matériel d’une base préjudicielle classique, la réparation du préjudice subi par Monsieur [T] sera donc fixée à la somme forfaitaire de 1.000,00 €.

Madame [Y] soutient qu’elle a quitté les lieux loués le 14 juin 2022 après avoir donné son congé à son bailleur, soit plus de six mois avant le départ de Monsieur [F] [K].

Pour sa part, Monsieur [T] indique que Madame [Y] aurait quitté les lieux en septembre 2022.

Il a été déjà jugé dans la précédente décision que Madame [Y] restait redevable des sommes dues dans le cadre de l’exécution du contrat en raison de la solidarité persistant pendant six mois entre les colocataires d’un bien donné à bail.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme solidairement avec Monsieur [K].

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Seul, Monsieur [K] sera condamné aux dépens, sa carence dans le paiement des loyers et l’entretien du logement après le départ de Madame [Y] étant à l’origine du présent litige.

Aucun motif d’équité ne permet d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [T] et Monsieur [K] sera condamné à lui payer la somme de 900,00 € à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu les articles 1103 et 1353 du code civil. Vu l’article 9 du code de procédure civile.

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le jugement mixte du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Alès du 26 mars 2025,

FIXE le préjudice de Monsieur [G] [T] au titre de la non restitution du logement en bon état locatif à la somme de 1.000,00 € due solidairement par Monsieur [F] [K] et Madame [B] [Y] ;

En conséquence, compte tenu des créances réciproques déjà fixées dans le précédent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 1.054,83 € pour solde de tout compte;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à ALES, les jour, mois et an que dessus.

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT