TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00091 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUXK

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. LES CHENES DE L’AMITIE

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Mme [H] [D], munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [Y], [Z] [M]

née le 03 Mars 1976 à [Localité 9]

de nationalité FRANCAISE

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuelle ETIENNE, avocat au barreau d’ALES plaidant

Monsieur [W], [K] [P]

né le 16 Octobre 1978 à [Localité 11]

de nationalité FRANCAISE

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé, par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 12] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt neuf Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES CHENES DE L’AMITIE a donné à bail à Madame [Y] [M] et Monsieur [U] [P] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ([Adresse 7]) par contrat du 21 mars 2014, pour un loyer mensuel de 450 € et 36 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La SCI LES CHENES DE L’AMITIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 novembre 2024.

Resté infructueux, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SCI LES CHENES DE L’AMITIE a attrait Madame [Y] [M] et Monsieur [U] [P] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Alès afin de:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la société bailleresse ;

— Dire et juger que Madame [Y] [M] et Monsieur [U] [P], sont occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 1], en raison de l’acquisition de cette clause, entraînant la résiliation du contrat de bail ;

— D’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [M] et Monsieur [U] [P] ainsi que tout occupant de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance et le concours de la force publique, dudit logement qu’ils occupent indûment ;

— De les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 5921.20 € correspondant au montant du loyer et des charges impayés à ce jour, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— De les condamner solidairement au paiement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux et de celle de tout occupant de leur chef, soit la somme de 534.55 € par mois, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

De condamner solidairement ces derniers au paiement outre une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens y compris le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et sommation de produire l’attestation d’assurance en date du 27 novembre 2024, et de la présente assignation.

Le 12 mai 2025, Maître [X] [L] a dressé un procès-verbal de reprise des lieux ainsi qu’un procès-verbal d’état des lieux de sortie dans lesquels il apparaît que Madame [Y] [M] aurait déménagé et s’être séparée de son compagnon, Monsieur [U] [P] depuis 2018.

Par conclusions déposées à l’audience du 23 juin 2025, Madame [Y] [M] demande au juge du contentieux de la protection de :

— A titre principal,

* Se déclarer incompétent pour connaître de la présente affaire en l’état des contestations sérieuses soulevées par la locataire s’agissant de la dette locative

* Dire n’y avoir lieu à statuer en référé sur le litige ;

* Renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

— A titre subsidiaire,

*Déclarer prescrites les demandes financières pour la période antérieure au 11 février 2022 (taxe des ordures ménagères 2021, arriéré locatif dû pour l’année 2021, loyer et charges pour le mois de janvier 2022) ;

* Déclarer non justifiée la demande au titre des taxes des ordures ménagères des années 2022 à 2024 ;

*Déclarer non justifiée la demande en paiement au titre des loyers pour la période de février 2025 à avril 2025, la locataire ayant été privée de la jouissance des lieux par le changement de serrure ;

*Prononcer l’irrecevabilité de la demande au titre des taxes des ordures ménagères de 2021 à 2024 au titre de l’arriéré locatif dû pour l’année 2021, au titre du mois de janvier 2022 et au titre de la période de février 2025 à avril 2025 ;

*Juger que la dette locative due, arrêtée au 30 avril 2025 ne saurait excéder la somme de 3016.15€ ;

*Condamner la SCI LES CHENES DE L’AMITIE à lui payer la somme de 2000€ à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice moral ;

*Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;

*Lui accorder des délais de paiement sur 36 mois afin de s’acquitter de la dette locative;

*Débouter la SCI LES CHENES DE L’AMITIE de ses demandes plus amples et contraires ;

— En tout état de cause,

*Déclarer que les demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion sont sans objet et dire n’y avoir lieu à statuer sur ces prétentions ;

— Débouter en conséquence la SCI LES CHENES DE L’AMITIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

*Dire n’y avoir à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 23 juin 2025, la SCI LES CHENES DE L’AMITIE explique avoir le justificatif concernant les ordures ménagères et précise qu’il n’existe pas de contestation sérieuse concernant le montant des loyers.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [W] [M] n’était ni présent, ni représenté, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence pour contestations sérieuses

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ».

En l’espèce, Madame [Y] [M] dénonce l’incohérence des décomptes versés au débat ne coïncident pas entre eux et ne correspondent pas à ce qui est inscrit sur les documents comptables. Ainsi, il n’est pas possible de connaître avec exactitude le montant de la dette.

En réponse, la SCI LES CHENES DE L’AMITIE estime lors de l’audience qu’il n’existe pas de contestation sérieuse concernant le montant des loyers, et que l’arriéré s’élève à 5921.20 euros tel que mentionné dans l’assignation délivrée le 11 février 2025.

Afin d’étayer le montant de l’arriéré de loyer sollicité, la SCI LES CHENES DE L’AMITIE a produit :

— Le détail des sommes dues à l’étude établi par Maître [X] [L] en date du 22 mai 2025 fait état :

*Loyers année 2021 : 1781.20 euros ;

*Loyers année 2022 : 717.50 euros ;

*Loyers année 2023 : 1281.30 euros ;

*Loyers année 2024 : 1463.20 euros ;

— Un décompte intitulé « décompte loyers impayés 2021 » indiquant un solde dû à hauteur de 1721.20 euros correspondant au solde également ajouté de façon manuscrite sur la pièce intitulée " [Localité 10] livre sans quantité » ;

— Un décompte intitulé « décompte loyers impayés 2022 » indiquant un solde dû à hauteur de 717.50 euros ;

— Une pièce intitulée " [Localité 10] livre sans quantité " du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 sur laquelle a été ajoutée de façon manuscrite un restant dû à hauteur de 590.75 euros ;

— Un décompte intitulé « décompte loyers impayés 2023 » indiquant un solde dû à hauteur de 1281.30 euros correspondant au solde également ajouté de façon manuscrite sur la pièce intitulée " [Localité 10] livre sans quantité » ;

— Un décompte intitulé « décompte loyers impayés 2024 à fin novembre » indiquant un solde dû à hauteur de 1463.20 euros ;

— Une pièce intitulée " [Localité 10] livre sans quantité " du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 sur laquelle a été ajoutée de façon manuscrite un restant dû à hauteur de 1694.20 euros ;

— Un décompte intitulé « décompte loyers impayés 2025 à fin décembre » indiquant un solde dû à hauteur de 2169.30 euros ;

Or, il apparaît après calcul des éléments chiffrés modifiés de façon manuscrite par la bailleresse que le solde de l’arriéré locatif s’élèverait à la somme de 7474.75 entre 2021 et avril 2025, selon la répartition suivante :

Décompte 2021 Décompte 2022 Décompte 2023 Décompte 2024 comprenant décembre 2024 Décompte de janvier à avril 2025

Loyer dû 5748.2 € 5785.5 € 5961.3 € 6179.20 € 2019.30 €

Provisions sur charges 450 € 450 € 450 € 450 € 150 €

Versements CAF 4167 € 4236.75 € 4430 € 4435 € 0

Versements locataire 310 € 1410 € 700 € 500 € 0

Solde total dû 1721.20 € 588.75 € 1281.30 € 1694.2 € 2169.3 €

Par conséquent, il est constaté des contradictions dans le montant réel de la dette de Madame [M] et ce d’autant plus qu’il sera rappelé aux parties qu’aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Ainsi, en présence d’une réelle contestation sérieuse sur le montant de la dette résultant des impayés de loyer de Madame [M], le juge des contentieux et de la protection, statuant en référé, ne peut être connaître du présent litige.

Dès lors, la SCI LES CHENES DE L’AMITIE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes et sera renvoyée à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LES CHENES DE L’AMITIE sera donc condamnée aux dépens.

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. La SCI LES CHENES DE L’AMITIE sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à saisir le juge du fond ;

DEBOUTONS la SCI LES CHENES DE L’AMITIE de l’intégralité de ses demandes,

COMDAMNONS la SCI LES CHENES DE L’AMITIE aux entiers dépens d’instance;

DEBOUTONS la SCI LES CHENES DE L’AMITIE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DISONS n’y avoir lieu aux frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE