TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 16 Février 2026

DOSSIER N°: N° RG 24/00526 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CQRO

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [G] [T] [D]

né le 26 Juillet 1979 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphane ALLARD, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [P] [M] épouse [D]

née le 16 Novembre 1978 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphane ALLARD, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES plaidant

Madame [H] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 15 Décembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le seize Février deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat du 2 décembre 2017 avec effet au 5 mars 2018, M. [J] [D] et son épouse, Mme [P] [M] épouse [D], ont donné à bail d’habitation à Mme [O] et M. [X] une maison située [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte du commissaire de justice de 15 juin 2023, les bailleurs ont donné congé aux fins de reprise pour le 4 mars 2024.

Par acte du 14 mars 2024, les bailleurs ont fait sommation de déguerpir aux locataires dans un délai de 8 jours.

Par acte du commissaire de justice du 11 avril 2024, les bailleurs ont assigné Mme [O] et M. [X] devant le juge du contentieux et de la protection en vue de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer valable au fond et en la forme le congé du 15 juin 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] et de M. [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, des locaux qu’ils occupent deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— de les voir condamner au paiement :

*solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier terme de loyer et charges;

*solidairement la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts;

*solidairement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 15 décembre 2025, les époux [D], représentés par leur avocat, concluent et demandent au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer valable le congé pour reprise ; dire la demande d’expulsion devenue sans objet (vu le départ de Mme [O] et de M. [X]) ; condamner in solidum Mme [O] et M. [X] à la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, débouter Mme [O] et M. [X] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, condamner in solidum Mme [O] et M. [X] à la somme de 12 346, 75 € au titre des dégradations constatées lors de l’état de sortie des lieux après déduction du dépôt de garantie ; condamner in solidum Mme [O] et M. [X] à 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.Au soutien de leurs demandes, les époux [D] exposent notamment que :

en raison de la libération tardive des lieux par les locataires, ils ont été contraints de se reloger ; l’état des lieux de sortie fait apparaître le mauvais état du logement, que ce soit à l’extérieur ou à l’intérieur ; compte tenu du coût élevé des travaux à réaliser au départ des locataires, ils ont eux-mêmes réalisés les travaux ; à la fin de travaux, ils ont finalement décidé de mettre en vente leur bien en juillet 2025 soit plus de 16 mois après la date d’expiration du bail.

Mme [O] et M. [X], représentés par leur avocat, concluent et demandent au juge de :

juger que le congé pour reprise en date du 15 juin 2023 est frauduleux et ordonner l’annulation du congé pour reprise du 15 juin 2023 ; condamner in solidum M. et Mme [D] à payer à Mme [O] et M. [X] une somme de 15 000 de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi tant moral que financier du fait du congé pour reprise frauduleux, rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions des consorts [D], condamner M. et Mme [D] in solidum à payer à Mme [O] et M. [X] une somme de 1600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.Au soutien de leurs demandes, Mme [O] et M. [X] exposent :

par arrêt de la Cour d’appel du 14 septembre 2023, la Cour d’appel de [Localité 5] a confirmé un précédent jugement ayant rejeté la demande de M. et Mme [D] en validité du congé et en expulsion ; le nouveau congé pour repise est frauduleux parce que, si les propriétaires ont fait réaliser des travaux d’ampleur, ils n’ont jamais eu l’intention de reprendre la maison à leur compte comme indiqué dans le congé pour vente mais bien pour vendre ledit bien ; ils ont rendu le bien en bon état d’usage, après avoir vécu avec de très importantes fissures dues à des mouvement structurels de la maison ; les propriétaires refusant d’effectuer des travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validité du congé et ses conséquences :

Suivant l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : “I. -Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…) À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [D] ont délivré un congé pour reprise Mme [O] et M. [X] par exploit du commissaire de justice signifié le 15 juin 2023, pour le 4 mars 2024, et que Mme [O] et M. [X] sont demeurés dans les lieux après cette date.

Les dispositions susvisées ont été respectées dès lors que le congé a été notifié par acte d’huissier, précisant le motif du congé, et que le bailleur a laissé à ce dernier un délai d’au moins six mois pour organiser son départ.

Il n’est pas démontré que le congé pour reprise ait été délivré avec fraude : les époux [D] ayant procédé à divers travaux dans la maison, en occupant un logement dans le même village le temps de leur maison en travaux, avant de finalement décider, plusieurs mois plus tard, de vendre le logement. La réalisation de travaux dans la maison donnée à bail justifie son inoccupation. L’intention de reprise du logement n’est donc pas légitimement contestable.

Le congé est donc parfaitement valable et il est justifié de le valider.

En conséquence, Mme [O] et M. [X] seront déboutés de leur demande en nullité du congé pour reprise délivré le 15 juin 2023, et de leur demande de dommages et intérêts du chef de congé pour reprise frauduleux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du Code civil énonce, par ailleurs, que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire.

L’article 7d) issu de la même loi dispose que le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux entrant et sortant permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations, étant rappelé que s’il est incontestable que le locataire doit restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer toutefois de restituer le logement et ses accessoires à l’état neuf.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, d’une part, les époux [D] soutiennent avoir subi un préjudice pour avoir été contraints de louer un autre appartement, du fait du maintien dans les lieux de Mme [O] et M. [X].

Toutefois, ils ne démontrent pas avoir réintégré la maison dont ils sont propriétaires, après la libération des lieux par Mme [O] et M. [X], ayant préféré finalement vivre ailleurs.

De telle sorte que leur préjudice n’est pas démontré.

Ils seront donc déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts de ce chef.

D’autre part, les époux [D] demandent le remboursement des travaux réalisées dans la maison suite au départ des locataires.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

l’état des lieux d’entrée le 3 février 2018 fait état d’un logement globalement en bon état, avec toutefois des traces d’humidité dans la chambre 2, des plaintes abîmées dans la chambre 3, des tâches au niveau de la VMC dans les WC ; l’état des lieux de sortie établi le 27.08.2024 par Me [Q], commissaire de justice est beaucoup plus complet ; il est fait état de peinture soit « à l’état d’usage », soit « en mauvais état », sans toutefois de dégradations majeures ; il est précisé qu’un arbre est mort dans le jardin et les différentes haies n’ont pas été taillées ; deux devis pour la réalisation de travaux d’aménagement intérieur (démolition, dépose de second œuvre ; peinture de l’ensemble des pièces de la maison) et de remise en état du jardin comprenant notamment l’abattage d’arbres.

Or, l’ensemble de ces travaux sont des travaux d’envergure de réfection totale de l’intérieur et de l’extérieur de la maison, qui dépassent les obligations des locataires.

En conséquence, le coût de ces travaux ne peut être mis à la charge de Mme [H] [O] et de M. [W] [X].

Les époux [D] seront dès lors déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [O] et M. [W] [X], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Par ailleurs, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE valable et valide le congé pour reprise délivré à Mme [H] [O] et M. [W] [X], par M. [J] [D] et son épouse, Mme [P] [M] épouse [D], par exploit du commissaire de justice du 15 juin 2023;

DEBOUTE Mme [O] et M. [X] de leur demande en nullité du congé pour reprise délivré le 15 juin 2023,

DEBOUTE Mme [O] et M. [X] de leur demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE M. [J] [D] et son épouse, Mme [P] [M] épouse [D] de leur demande de dommages-intérêts ;

REJETTE les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire par provision de droit ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [O] et M. [W] [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

La Greffière, La Vice-Présidente chargée du contentieux et de la protection

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI