MINUTE N°

N° RG 24/00401 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJCT

Société DOMNIS – Entreprise Socale pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la société LE FOYER POUR TOUS – Entreprise Sociale pour l’Habitat

C/

Madame [R], [E] [Y]

Monsieur [I], [M] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société DOMNIS – Entreprise Socale pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la société LE FOYER POUR TOUS – Entreprise Sociale pour l’Habitat, société anonyme inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [R], [E] [Y], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

Monsieur [I], [M] [V], né le 17 février 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [J] [Z], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Sophie COMMERÇON

1 copie certifiée conforme à Madame [R], [E] [Y] et à Monsieur [I], [M] [V]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 avril 2023, la société DOMNIS a donné à bail à Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 789,93 euros outre 293,85 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 mars 2025, la société DOMNIS – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 1.045,73 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; de condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société DOMNIS s’en rapporte à l’appréciation du tribunal sur la demande de délais formulée.

Madame [R] [Y], citée par dépôt de l’acte de commissaire de justice à l’étude, est non-comparante et non représentée.

Monsieur [I] [V] comparaît en personne. Il prétend que Madame [R] [Y] n’habite plus dans le logement depuis un an. Il indique avoir versé un chèque de 898,49 euros à la société bailleresse et que la dette est totalement apurée, qu’il ne reste que la somme de 144 euros réclamée au titre des frais de procédure. Dans l’hypothèse où la juridiction considèrerait que la dette locative n’est pas apurée, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. S’agissant de sa situation personnelle, il précise qu’il reprendra une activité professionnelle à compter de fin avril début mai 2025, qu’il perçoit à ce jour la somme de 800 euros de la Caisse des allocations familiales et qu’il verse une pension alimentaire pour ses enfants qui ne vivent pas avec lui.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe. La société DOMNIS a été autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré avant le 19 mars 2025, afin de faire figurer l’encaissement du chèque de 898,49 euros invoqué par le locataire dans l’hypothèse où ce règlement aurait été reçu. Par note en délibéré adressée à la juridiction le 21 mars 2025, la société DOMNIS a produit un décompte actualisé au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de Madame [R] [Y], d’autant que l’actualisation est en faveur des débiteurs.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.455,23 euros.

Il résulte du décompte produit à l’audience par la société bailleresse que les locataires ont réalisé quatre versements entre le 26 janvier 2024 et le 26 mars 2024, par chèques individuels de 2.275 euros, 1.636 euros, 1.400 euros et 1.000 euros, soit pour un montant total de 6.311 euros. Ainsi, le commandement de payer du 26 janvier 2024 n’est pas demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas remplies.

La société DOMNIS sera déboutée de sa demande sur ce point.

Les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles et au paiement de l’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société DOMNIS produit à l’audience un décompte démontrant que Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] reste lui devoir la somme de 1.045,73 euros à la date du 25 février 2025. En outre, le décompte produit en note en délibéré le 21 mars 2025, relève que la dette s’élève à la somme de 945,73 euros au 18 mars 2025, après ajout de la quittance de février de 798,49 euros le 28 février 2025 et déduction de la somme de 898,49 euros reçue par chèque le 11 mars 2025. Ce décompte actualisé étant en faveur du débiteur, il y a lieu d’en tenir compte.

Si Monsieur [I] [V] prétend avoir apuré totalement les sommes dues, il n’apporte aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette restante.

Madame [R] [Y], régulièrement citée, n’a pas comparu et n’a donc par définition fait valoir aucun argument pour se désengager de sa solidarité dans le règlement du loyer.

Dès lors, Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 945,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Compte tenu de la réduction du montant de la dette, des divers règlements réalisés par les locataires, et au regard de la proposition formulée à l’audience, Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement à bonne échéance des mensualités consenties, entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Chacune des parties ayant été déboutée au moins partiellement d’une partie de ses prétentions, il convient de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens.

La société DOMNIS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la société DOMNIS recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2023 entre la société DOMNIS, d’une part, et Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) ne sont pas réunies ;

DÉBOUTE la société DOMNIS de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de sa demande d’expulsion des locataires, de sa demande relative aux meubles laissés sur place et de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] à verser à la société DOMNIS la somme de 945,73 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, incluant la quittance du mois de février 2025 et le règlement par chèque de 898,49 euros le 11 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [R] [Y] et Monsieur [I] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, due au titre de l’apurement de la dette, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DÉBOUTE la société DOMNIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,