TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 8]

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB26-W-B7J-IF3V

JUGEMENT

DU

07 Avril 2025

[V] [L]

C/

[K] [O], [F] [O], [S] [Y]

Expédition délivrée le 07/4/2025

à M^e ESSAKHI

à M^e LESTURGEZ

à SELARL RDB

Exécutoire délivrée le 07/04/2025

à SELARL RDB

à M^e ESSAKHI

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [V] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Saâdia ESSAKHI, avocat au barreau de NIMES

ET :

DÉFENDEURS:

Monsieur [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté M^e Catherine LESTURGEZ, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [F] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Catherine LESTURGEZ, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [S] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne assistée de Maître Daniel GAUBOUR de la SELARL RDB ASSOCIES, avocats au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat en date du 21 juillet 2023, Madame [V] [L] a confié à Madame [S] [Y] la recherche d’un locataire pour un bien situé [Adresse 1] à [Localité 12].

Un bail été signé par Madame [V] [L] d’une part et Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [N] épouse [O] d’autre part, le 31 août 2023.

Le 29 décembre 2023, Madame [V] [L] a fait délivrer aux époux [O] un commandement de payer la somme en principal de 2.472,24 euros au titre des loyers impayés de novembre et décembre 2023 et d’une facture EDF de 412,34 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 12 avril 2024, réceptionnée par Madame [V] [L] le 22 avril suivant, Monsieur et Madame [O] ont notifié à leur bailleresse leur départ du logement à l’issue du préavis de trois mois.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 22 juillet 2024.

Suivant exploits de commissaire de justice du 19 juillet 2024, Madame [V] [L] a attrait les époux [O] et Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif et de dommages et intérêts.

Après plusieurs renvois de l’affaire à la demande des parties, la radiation a été ordonnée à l’audience du 9 décembre 2024.

L’instance a été réinscrite à la demande de Madame [V] [L] et les parties convoquées à l’audience du 24 février 2025.

Madame [V] [L] demande au juge de :

Débouter les défendeurs de leurs demandes et conclusions,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5.937,33 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 pour les loyers de novembre et décembre 2023, du 8 avril 2024 pour les loyers de janvier et février 2024, du 5 juin 2024 pour les loyers de mai et juin 2024, et enfin à compter de la délivrance de l’assignation pour le reste,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 11.144 euros en réparation de son préjudice financier,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.A l’appui de ses prétentions, Madame [V] [L] fait valoir que les époux [O], dont la candidature lui a été présentée par Madame [S] [Y], mandataire en immobilier, ont rapidement été défaillants dans le paiement de leur loyer. Elle ajoute avoir reçu une facture d’électricité relative à la consommation des locataires qui ont tardé à faire le changement de titulaire du contrat.

Madame [V] [L] expose que l’agent immobilier a également été défaillant dans l’exécution de son mandat en lui présentant des locataires dont il n’avait pas suffisamment vérifié la solvabilité, les justificatifs fournis témoignant de revenus moindres que ceux annoncés, la conduisant ainsi à subir la défaillance des locataires. Elle précise ne pas avoir eu ces éléments en sa possession avant de signer le bail, encouragée en cela par Madame [S] [Y]. Elle ajoute que l’absence de garantie contre les impayés locatifs qui n’est pas obligatoire ne justifie pas qu’elle soit contrainte de subir les conséquences des manquements de l’agent immobilier.

S’agissant de ses divers préjudices dont elle sollicite réparation, Madame [V] [L] fait principalement valoir que la situation d’impayé l’a placée en difficulté dans le règlement de son crédit immobilier et qu’elle a été contrainte de recourir à des prêts pour garantir le paiement de ses charges. Elle ajoute que les problèmes rencontrés avec les locataires lui ont causé un stress important la conduisant à perdre de son emploi.

Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [O] demandent au juge de dire que les sommes dues à Madame [V] [L] ne s’élèvent qu’à la somme de 3.506,91 euros et de la débouter de ses autres demandes.

Les époux [O] contestent le décompte des sommes dues à Madame [V] [L] en précisant que l’allocation d’aide au logement lui a été directement versée à compter de janvier 2024 et qu’ils ont fait des règlements partiels. Ils précisent que la bailleresse ne tient pas compte du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux. Ils font valoir que la provision sur charges pour une maison louée nue inclue l’électricité.

Madame [S] [Y] demande au juge de :

Débouter Madame [V] [L] de ses demandes formées à son encontre,Subsidiairement, débouter Madame [V] [L] de sa demande de condamnation solidaire à régler l’arriéré locatif en l’absence de solidarité avec les locataires et en raison des fautes commises par la demanderesse,Très subsidiairement, dire que le préjudice locatif de Madame [V] [L] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance à son égard et fixer le montant de la perte de chance,Condamner les époux [O] à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal qu’en intérêts et frais,Condamner Madame [V] [L] à lui payer la somme de 350 euros au titre de la facture d’honoraires, et ce avec intérêts à compter de la facture du 4 octobre 2023,Condamner tout succombant à lui verser la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.Pour s’opposer aux demandes de Madame [V] [L], Madame [S] [Y] fait valoir que la demanderesse, professionnelle dans le domaine des assurances ne saurait lui faire porter les conséquences du choix de ne pas souscrire d’assurance garantissant les risques d’impayés locatifs alors qu’elle l’a pleinement informée des risques inhérents à tout investissement immobilier.

Elle rappelle les limites du mandat consistant en la recherche d’un locataire et avoir transmis l’ensemble des éléments relatifs à la situation financière de Monsieur et Madame [O] à Madame [V] [L] pour qu’elle puisse faire son choix.

Elle estime que la situation dans laquelle se trouve Madame [V] [L] résulte de sa seule négligence à refuser une garantie et indique que le risque d’impayés est inhérent à la location.

Madame [S] [Y] fait valoir que les sommes empruntées par Madame [V] [L] ne correspondent pas au montant des impayés et que les incidents de paiement générant des frais sur son compte bancaire sont antérieurs au premier impayé locatif, démontrant que les problèmes financiers de la demanderesse étaient déjà présents avant les manquements des locataires.

Enfin, elle précise avoir mené sa mission à terme sans être intégralement réglée de sa prestation par Madame [V] [L].

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [V] [L] réclame le paiement d’une somme de 5.937,33 euros décomposée comme suit :

Loyer et charges novembre 2023 : 1.030 eurosLoyer et charges décembre 2023 : 1.030 eurosLoyer et charges janvier 2024 : 1.030 eurosLoyer et charges février 2024 : 1.030 eurosLoyer et charges mai 2024 : 531 eurosLoyer et charges juin 2024 : 531 eurosLoyer et charges juillet 2024 : 755,33 eurosElle précise que l’allocation de logement n’a été versée entre ses mains qu’à compter du mois de mai 2024.

Toutefois, les époux [O] produisent leurs relevés de prestations mensuels mentionnant dès le mois de janvier 2024 un versement de cette allocation directement entre les mains de Madame [L]. Six versements de 499 euros sont justifiés (le versement du 5 juillet correspond à l’allocation du mois de juin déjà mentionnée dans le décompte de la CAF en date du 6 septembre 2024). Il y a donc lieu de déduire la somme de 1.062 euros non prise en compte par la bailleresse.

Il reste donc dû au titre de l’arriéré locatif la somme de 4.875,33 euros.

La caution n’a cependant pas été restituée aux époux [O].

La provision sur charges inclut, selon le contrat, les ordures ménagères et l’entretien de la chaudière au fioul, non l’électricité.

La facture EDF d’un montant de 412,24 euros, manifestement déduite du dépôt de garantie n’est pas produite. Néanmoins, les époux [O] ne contestent pas la prise en charge de cette facture par Madame [V] [L]. Si les stores remplacés après le départ des locataires étaient déjà abîmés lors de l’entrée dans les lieux, cette facture et la désinsectisation au regard de la prolifération de puces constatée au départ des locataires dépassent le montant du dépôt de garantie qu’il n’y a donc pas lieu de déduire des sommes dues par les époux [O] au titre du bail.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et il répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes qu’il commet dans sa gestion

Il est constant que l’agent immobilier, qui a reçu du propriétaire d’un immeuble mandat de trouver un locataire est tenu d’une obligation d’information et de conseil qui s’étend aux risques économiques ou financiers de l’opération à laquelle il prête son concours.

L’agent immobilier, quelle que soit l’étendue de sa mission, a l’obligation de vérifier l’état de solvabilité du preneur en prenant, pour ce faire, les précautions d’usage et en procédant à des vérifications sérieuses.

En l’espèce, le mandat donné à Madame [S] [Y] et versé aux débats par cette dernière porte sur la recherche de locataires. Aux termes de ce contrat, Madame [V] [L] s’engageait à accepter tout preneur présenté par Madame [S] [Y].

Les informations précontractuelles préalables versées aux débats ne font état d’aucune information à l’égard de la bailleresse des risques de l’opération et des mesures permettant de les garantir.

Aux termes du mandat, Madame [V] [L] n’était donc pas décisionnaire du choix du preneur, devant accepter celui qui lui serait présenté par Madame [S] [Y] après sélection par cette dernière des candidats dont elle devait préalablement s’assurer de la solvabilité.

Or, pour ce faire, Madame [S] [Y] a recueilli les avis d’impôts incomplets pour les revenus perçus en 2020 et 2021 ne faisant état d’aucun revenu, les extraits Kbis témoignant d’immatriculations fin 2021, les déclarations de revenus 2022 pour chacun des époux, les déclarations trimestrielles de chiffre d’affaires de l’année 2023 et le relevé de prestations de la Caisse d’Allocations Familiales au titre du mois de juin 2023.

Ces éléments permettent de constater que les revenus respectifs des époux [O] étaient très fluctuants, d’une moyenne de 840 euros pour Madame [O] et 1.545 euros pour Monsieur [O] après déduction des cotisations sociales.

En outre, alors que les époux [O] produisaient un relevé de prestation de la CAF faisant figurer une adresse à [Localité 10], leur ouvrant droit au versement d’une allocation logement au titre du mois de juin 2023, ils produisaient également une attestation d’hébergement à titre gracieux à [Localité 9] à la date du 31 juillet 2023.

Si à la date de signature du bail, les époux [O] ont justifié, en tenant compte des prestations familiales perçues, de ressources suffisantes pour s’acquitter du loyer, il devait être tenu compte de leurs activités respectives et récentes de travailleurs indépendants pouvant donner lieu à des fluctuations de revenus et de la contradiction des éléments relatifs à leur domicile qui auraient dû conduire Madame [S] [Y] à renforcer son contrôle de solvabilité et à attirer l’attention de sa mandante sur l’opportunité de souscrire une assurance ou d’exiger l’engagement d’une caution, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

Il ne résulte pas des débats que le non-paiement du loyer résulte d’un choix des locataires pour faire pression sur la bailleresse pour la réparation d’une chaudière, les défendeurs précisant que leur carence résulte de la diminution de leurs revenus.

Le choix du locataire n’étant, aux termes du mandat, pas laissé à la libre appréciation de la mandante, il ne saurait lui être reprochée d’avoir été négligente dans la sélection de ses locataires. Il n’appartenait pas à Madame [V] [L] d’apprécier la solvabilité des époux [O]. Au surplus, l’existence d’assurance contre les risques d’impayés locatifs, qui représente un coût pour le bailleur, ne saurait dispenser l’agent immobilier de satisfaire à ses obligations contractuelles.

Ainsi, en suggérant à Madame [V] [L] des locataires en s’abstenant d’effectuer des vérifications complémentaires, Madame [S] [Y] a fait perdre une chance à sa mandante de limiter le risque de contracter avec des locataires défaillants. Cette perte de chance sera appréciée à hauteur de 80%, la marge d’appréciation laissée à la mandante au terme du bail étant limitée.

Sur les demandes en paiement

Sur l’arriéré locatif

Monsieur et Madame [O] doivent être condamnés au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 4.875,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 2.472,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Madame [S] [Y], dont la faute a contribué avec les locataires au préjudice de Madame [V] [L] résultant de l’impayé locatif doit être tenue in solidum avec ses derniers. Sa faute n’a toutefois pas contribué aux dégradations et manquements des locataires au titre du changement du contrat d’électricité. Elle sera donc condamnée in solidum avec les locataires à hauteur de 3.100,26 euros.

Sur le préjudice moral

Madame [V] [L] prétend ne pas avoir pu poursuivre son activité professionnelle et s’être fait prescrire un traitement anxiolytique suite aux angoisses générées par la situation rencontrée avec les locataires.

Si la situation est effectivement génératrice d’angoisse, le lien avec ces évènements n’est pas établi alors qu’aucun élément n’est produit sur la nature du contrat de travail de Madame [V] [L] auquel elle prétend avoir renoncé.

Le préjudice moral de Madame [V] [L] sera limité à la somme de 500 euros.

Madame [S] [Y] sera tenue à hauteur de 80% de cette somme.

Sur le préjudice financier

Les incidents de paiement sont partiellement antérieurs à la défaillance des locataires. Madame [V] [L] ne justifie d’aucun élément relatif à sa situation financière permettant de confirmer le lien de causalité entre les frais qu’elle a dû supporter et les sommes qu’elle a dû emprunter pour assurer les différents prélèvements sur son compte.

Elle a ainsi emprunté une somme de 5.000 euros à des proches à la fin de l’année 2023 (dont 3.000 euros dès le mois de novembre) alors que les impayés s’élevaient à 2.060 euros sur cette période.

L’emprunt des 6.000 euros restant n’est pas démontré.

La non perception d’un loyer de 1.030 euros est évidemment de nature à engendrer des difficultés financières pour le bailleur qui doit assumer un loyer et des échéances de crédits.

Toutefois, faute de disposer d’une vision d’ensemble de la situation de Madame [V] [L] permettant de déterminer ce qui relève des conséquences de la situation d’impayé de ce qui résulterait de difficultés financières préalables qui sont démontrées par la date des premiers incidents de paiement, le lien de causalité entre le préjudice énoncé par la demanderesse et la carence des locataires, n’est pas établi et la demande au titre du préjudice financier sera rejetée.

Monsieur [K] [O] faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, l’ensemble des condamnations fera l’objet d’une fixation au passif de la procédure collective.

Sur la garantie des époux [O] au titre des condamnations prononcées contre Madame [S] [Y]

Les locataires étant tenus au paiement des loyers en raison de l’usage du bien dont ils ont bénéficié, ils seront tenus de garantir Madame [S] [Y] des sommes qu’elle sera amenée à payer à Madame [V] [L] à ce titre.

Ayant par son fait participé également avec les locataires au préjudice moral subi par la demanderesse et rendu la présente instance nécessaire, cette garantie ne s’étendra pas à ce préjudice et aux demandes accessoires.

Sur la demande en paiement de Madame [S] [Y]

Madame [V] [L] ne conteste pas ne pas avoir payé l’intégralité de la prestation de Madame [S] [Y] dont le mandat n’est pas résilié. Madame [V] [L] sera donc condamnée à payer à Madame [S] [Y] la somme de 350 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2024, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties succombantes, seront tenus in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer à Madame [V] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [V] [L] la somme de 4.875,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 2.472,24 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, au titre de l’impayé locatif et la fixe au passif de la procédure collective de Monsieur [K] [O] ;

Condamne in solidum Madame [S] [Y] avec Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [O] à ce titre à hauteur de 3.100,26 euros ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [O] à garantir Madame [S] [Y] du paiement de cette somme ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [V] [L] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral et la fixe au passif de la procédure collective de Monsieur [K] [O] ;

Condamne in solidum Madame [S] [Y] avec Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [O] à ce titre à hauteur de 400 euros ;

Déboute Madame [V] [L] de sa demande au titre du préjudice financier ;

Condamne Madame [V] [L] à payer à Madame [S] [Y] la somme de 350 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2024, date de la mise en demeure ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [O], Madame [Z] [O] et Madame [S] [Y] aux dépens de l’instance et les fixe au passif de la procédure collective de Monsieur [K] [O] ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [O], Madame [Z] [O] et Madame [S] [Y] à payer à Madame [V] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La greffière La Vice-Présidente