Tribunal de Proximité

[Adresse 6]

[Localité 12]

Tel : [XXXXXXXX02]

N° RG 24/01415 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-757YO

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

[V] [L]

C/

PAS DE [Localité 13] HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 18 DÉCEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [L]

né le 24 Octobre 1971 à [Localité 14] (GABON), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

Société PAS DE [Localité 13] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 10]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 DÉCEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [L] est locataire d’un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] ([Adresse 11]) appartenant à l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat.

Par requête déposée au greffe le 24 septembre 2024, M. [V] [L] a enjoint l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander afin qu’il communique les justificatifs des charges locatives pour l’année 2022 conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance rendue le 14 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer a enjoins l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat à communiquer à M. [V] [L] les justificatifs du décompte des charges locatives de l’année 2022 relatif au logement sis [Adresse 5], a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [V] [L] et a décidé que l’affaire sera examinée à l’audience du 9 janvier 2025 à moins que le demandeur n’ait fait connaître que l’injonction a été exécutée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 novembre 2024 et distribuée le 19 novembre 2024, l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat a communiqué des documents relatifs aux charges locatives à M. [V] [L].

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

À cette audience, M. [V] [L], représenté par son conseil, s’en réfère oralement aux termes de ses dernières conclusions.

Aux termes de celles-ci, il demande de :

enjoindre l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat à lui communiquer toutes pièces justificatives du décompte de charges pour le logement sis [Adresse 9] à [Localité 16], pour l’année 2022, notamment concernant la consommation de gaz et les modalités de calcul sur lesquelles reposent la répartition ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux dépens. Au soutien de sa demande d’injonction de communication de documents et se fondant sur les articles 1425-1, 1425-4, 1425-8 du code de procédure civile et de l’article 23 de la loi n°89-469 du 6 juillet 1989, M. [V] [L] fait valoir que l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat n’a pas transmis les documents lui permettant d’apprécier la justification de la régularisation des charges qui lui a été adressée. À ce titre, il fait valoir qu’aucun justificatif ne permet de comprendre la consommation de gaz de l’immeuble et aucune méthode de calcul n’est communiquée concernant la répartition par logement de ces charges.

Plus encore, il soutient que les tableaux communiqués émanant de la société IDEX, qui n’est ni fournisseur, ni distributeur d’énergie ne permettent de justifier une telle répartition. En outre, il fait valoir que les frais de personnel et les frais relatifs au matériel et aux produits d’entretien ne sont pas non plus justifiés.

Au soutien de sa demande indemnitaire, M. [V] [L] fait valoir qu’il a envoyé deux lettres recommandées avec accusé de réception au bailleur, contacté la CNL et agi par voie de presse locale afin d’obtenir les justificatifs que le bailleur doit lui communiquer conformément à la loi du 6 juillet 1989, nécessaires à la compréhension des charges qui lui sont facturés. Or, il déclare que le bailleur n’a toujours pas rempli ses obligations et que cette légèreté est assimilable à de la résistance abusive. De plus, il fait valoir que l’ensemble des démarches amiables et judiciaires lui ont fait perdre du temps et de l’énergie.

L’EPIC OPH Pas de [Localité 13], représenté par son conseil, s’en réfère oralement aux termes de ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, il demande de :

s’agissant de la demande de communication des pièces justificatifs du décompte des charges :

dire et juger qu’il a exécuté l’injonction de communiquer au demandeur les justificatifs du décompte de charges locatives pour l’année 2022 relatif au logement sis [Adresse 8] à [Adresse 15] [Localité 1] ;débouter M. [V] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à ce titre ;

s’agissant de la demande de préjudice moral :

dire et juger que M. [V] [L] est mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

à titre principal, débouter le demandeur de sa demande de préjudice moral à hauteur de 500 euros ;

à titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice moral réclamé ;

s’agissant de la demande de l’article 700 du code de procédure et des dépens :

débouter M. [V] [L] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [V] [L] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [V] [L] aux dépens.

S’agissant des justificatifs de charges, il fait valoir que les justificatifs produits permettent de justifier le montant et la répartition des charges locatives. Il précise toutefois qu’une erreur s’est glissée concernant le chauffage collectif et qu’il convient de prendre en compte la surface habitable et non la surface corrigée. Toutefois, il indique que cette erreur ne vient pas remettre en cause la somme de 576,45 euros facturée à ce titre. Plus précisément, il soutient, concernant la consommation de gaz de l’immeuble, que les justificatifs émanant de la société IDEX font foi car celle-ci est en charge de l’exploitation des installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire pour l’ensemble de son patrimoine. Ainsi, il précise que les prestations prévues au marché comprennent la fourniture des combustibles en chaufferie (P1), la conduite et l’entretien courant des installations confiées et l’approvisionnement en produits de traitement de l’eau le cas échéant (P2), la veille en matière de sécurité et d’hygiène, la garantie de résultats et l’intéressement aux économies d’énergie (P3), la garantie totale des installations techniques, la fourniture de l’électricité en chaufferie et sous-stations (P11), la réalisation de prestations et de travaux « à bons de commande » (P6).

En réponse à la demande indemnitaire formée par le demandeur, l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat fait valoir que M. [V] [L] ne justifie aucunement le préjudice qu’il invoque.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication des justificatifs de charges locatives pour l’année 2022

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il est constant que les justifications des charges locatives exigées du bailleur doivent tant sur la nature des charges, sur la réalité et le montant des dépenses exposées et leur imputabilité au locataire. De même, il est tout autant constant qu’un simple décompte de charges ne permet pas de justifier le montant des charges locatives et que l’appréciation des pièces justificatives des charges locatives sont soumises à l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, M. [L] sollicite la condamnation du bailleur à lui communiquer des justificatifs de charges locatives pour l’année 2022.

Au vu du décompte de charges 2022, l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat a facturé les charges locatives suivantes au locataire :

au titre des charges générales :

consommation collective d’eau ;

consommation collective d’électricité ;

entretien des espaces verts ;

frais de personnel ;

taxe d’enlèvement d’ordures ménagères ;

produits matériel d’entretien ;

au titre des charges individuelles :

chauffage

consommation d’eau, compteur n°20123744286 ;

remise bouclier gaz ;

remise bouclier électricité.

Au vu de l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il est notamment compris dans la liste limitative des charges récupérables :

(…) II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

1. Dépenses relatives :

A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ;

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;

A l’électricité ;

Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant : (…)

b) Menues réparations : (…)

IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :

ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

— les allées, aires de stationnement et abords ;

— les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

— les aires de jeux ;

— les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

— entretien du matériel horticole ;

— remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages. (…)

M. [L] considère que les justificatifs produits ne permettent pas de justifier tant la répartition que le montant des charges appelées.

En réponse, l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat produit au débat :

des factures d’eau pour la période litigieuse ;

des factures EDF pour avec comme point de livraison l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16] pour l’année 2022 ;

l’avis de taxes foncières pour 2022 ;

des factures émises par la société IDEX pour l’année 2022 ;

des factures de l’entreprise Campagne Services pour l’année 2022 ;

des explications s’agissant de la répartition des frais de chauffage collectif ;

un tableau récapitulatif des charges pour l’année 2022 ainsi que les différents modes de répartition de ces charges par locataires ;

un mail du responsable charges locatives du bailleur en date du 15 octobre 2025, par lequel il détaille le mode de répartition des frais de personnel.

Toutefois, il y a lieu de constater que le numéro de compteur présent dans le décompte de charges 2022 n’est pas reproduit dans les factures d’eau et aucun autre élément ne permet de relier la consommation facturée à la consommation personnelle de M. [L] ou à la consommation des parties communes de l’immeuble dans lequel se trouve le logement de M. [L].

De plus, les factures d’entretien des espaces verts ne mentionnent pas expressément une intervention à l’immeuble du logement loué.

Encore, aucun élément, à part les seuls dires du bailleur, ne permet de justifier du montant des frais de personnel.

S’agissant des produits matériels d’entretien ne sont pas justifiés tant en leur principe, le bailleur devant prouver qu’ils comprennent uniquement des produits entrant dans le champ du décret n°87-713 du 26 août 1987, qu’en leur montant.

Enfin, concernant le chauffage collectif, le document d’IDEX ainsi que l’annexe 2 Etats récapitulatifs des prix unitaires et forfaitaires sont en soi suffisants pour comprendre les montants sollicitées.

Ainsi, l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] n’a pas fourni les documents suffisants pour justifier des charges récupérables pour l’année 2022.

Il sera donc fait injonction à l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] d’avoir à produire à M. [L] les documents :

les justificatifs permettant de justifier la consommation collective d’eau pour l’année 2022 ;

les justificatifs permettant de justifier des dépenses d’entretien d’espaces verts (natures et montants) pour le strict immeuble dans lequel se trouve le logement loué à M. [L] pour l’année 2022 ;

les justificatifs permettant de prouver le montant des frais de personnel (contrat de travail du gardien) ;

les justificatifs relatifs aux produits matériels d’entretien (natures et montants).

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [L] sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi en raison du comportement du bailleur.

Il a bien été établi que le bailleur n’avait pas respecté ses obligations contractuelles.

De plus, il ressort des éléments produits au débat que M. [L] a tenté à plusieurs reprises et suivant différentes voies de solliciter la communication des documents au bailleur, qui ne s’est pas exécuté, pas plus qu’en cours de procédure.

Cependant, force est de constater que le demandeur ne justifie pas de son préjudice moral, ni même du montant de sa demande.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

L’EPIC Pas de [Localité 13] Habitat sera débouté sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOINS à l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat de communiquer à M. [V] [L], un mois après la signification de la présente décision :

les justificatifs permettant de justifier la consommation collective d’eau pour l’année 2022 ;

les justificatifs permettant de justifier des dépenses d’entretien d’espaces verts (natures et montants) pour le strict immeuble dans lequel se trouve le logement loué à M. [L] pour l’année 2022 ;

les justificatifs permettant de prouver le montant des frais de personnel (contrat de travail du gardien) ;

les justificatifs relatifs aux produits matériels d’entretien (natures et montants).

DEBOUTE M. [L] de sa demande de condamnation de l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat à lui verser des dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat à payer à M. [V] [L] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE l’EPIC OPH Pas de [Localité 13] Habitat aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 décembre 2025.

La Greffière, La Juge,