DU : 20 Mars 2025

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JUGEMENT

JUGE DE L’EXÉCUTION

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

AFFAIRE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE

C/

[K]

Répertoire Général

N° RG 24/00051 – N° Portalis DB26-W-B7I-ICSS

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Expédition exécutoire le :

à : la SCP LEBEGUE

à :

Expédition le :

à :

à:

Notification le :

à :

à:

RG : N° RG 24/00051 – N° Portalis DB26-W-B7I-ICSS

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, immatriculée au RCS d’AMIENS sous le n°487.625.436

dont le siège social est situé

500 rue Saint Fuscien

80095 AMIENS CEDEX 3

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

POURSUIVANT LA VENTE

A :

Monsieur [I] [O] [G] [K]

né le 18 Septembre 1979 à AMIENS

9 chaussée de Brunehaut

80200 ESTREES-DENIECOURT

non comparant, ni représenté

Madame [J] [N] épouse [K]

née le 25 Juin 1981 à MAHDIA (TUNISIE)

9 chaussée de Brunehaut

80200 ESTREES-DENIECOURT

non comparante, ni représentée

PARTIE(S) SAISIE(S)

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 27 février 2025, devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution

assisté de Madame Béatrice AVET, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 15 juin 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE a fait délivrer à Monsieur [I] [K] et à Madame [J] [N], épouse [K], un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier situé à AMIENS (80), 53 rue Saint-Acheul et 67 rue Diderot, cadastré section DE, n°323, pour 37 ca et DE, n°324, pour 62 ca, soit une contenance totale de 99 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de la publicité foncière de la Somme, le 24 juillet 2024, référence 2024 S, n°44.

Monsieur [I] [K] et Madame [J] [N], épouse [K], n’ayant pas satisfait à la demande en paiement, la procédure de saisie immobilière a été poursuivie.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE a fait assigner les débiteurs à comparaître devant le juge de l’exécution statuant en audience d’orientation.

La créancière poursuivante a déposé le cahier des conditions de vente au greffe le 25 septembre 2024.

Par note du 28 octobre 2024, le juge de l’exécution a souhaité mette d’office dans les débats la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme afin que les parties se positionnent expressément sur ce point et en tirent toutes les conséquences jusqu’au nouveau calcul du montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée, au regard des décisions en la matière de la CJUE, de la Cour de cassation et de l’avis de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°15008.

Par note du 28 novembre 2024, le juge de l’exécution a invité les parties à conclure sur le caractère abusif ou non de la clause de déchéance du terme du contrat ainsi que sur le caractère raisonnable ou non du délai laissé à (aux) emprunteurs(s) dans la lettre de mise en demeure pour régler sa (leur) dette avant le prononcé de la déchéance du terme et sur ses conséquences et, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait que la clause contractuelle et le délai laissé à (aux) emprunteurs(s) pour apurer sa (leur) dette avant déchéance du terme créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et que la clause serait déclarée non écrite, à indiquer le montant des échéances échues impayées au jour du premier acte de saisie pour chaque offre de prêt et à reformuler sa (leur) demande en paiement ainsi qu’à produire les pièces correspondantes.

A l’audience d’orientation du 27 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution de :

— constater que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, a prononcé la résolution du prêt à effet du 4 janvier 2024 ;

— mentionner le montant de la créance de la poursuivante telle quelle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêtée au 6 juin 2024, à la somme de 225.350,88 € et, à défaut, si le tribunal qualifiait de non écrite la clause de déchéance du terme, mentionner la créance à la somme de 21.505,09 € due au mois de février 2025 ;

— ordonner la vente forcée de l’immeuble situé à AMIENS (80), 53 rue Saint-Acheul et 67 rue Diderot, cadastré section DE, n°323, pour 37 ca et DE, n°324, pour 62 ca, soit une contenance totale de 99 ca, sur la mise à prix de 62.000 €, dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision, étant rappelé que conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente, les enchères seront d’un montant de 1.000 € minimum ;

— dire et juger que les visites auront lieu du lundi au vendredi de 10 heures à midi et de 14 heures à 16 heures, dans le courant des trois semaines qui précèderont la date de l’audience d’adjudication qui sera fixée ;

— désigner pour faire visiter l’immeuble la SELARL MARUSIAK, commissaire de justice à MONTDIDIER ;

— dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— aménager la publicité légale comme ci-dessus indiqué :

— dire que l’avis prévu à l’article R 322-31 pourra être établie en caractères de corps 24, sur format A3 (40 cm X 29,7 cm) ;

— dire que l’avis simplifié de l’article R 322-32 comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte permettant d’identifier les caractéristiques essentielles du bien à vendre, et que la poursuivante pourra y préciser, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

— taxer les frais de poursuites engagés par la créancière poursuivante ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Monsieur [I] [K] et Madame [J] [N], épouse [K], étaient ni présents, ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et la fixation de la créance

Il résulte de l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, que pour procéder à une saisie immobilière, le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

L’article L 212-1 du Code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il énonce en son second alinéa que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044), et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a décidé qu’était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu’il incombait au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

La Cour de Cassation considère comme abusives des clauses de déchéance du terme imposant une régularisation dans un délai de 8 jours (Cass. 1ère civ, 22 mars 2023, 21-16044) ou de 15 jours (Cass. 1ère civ, 29 mai 2024, n°23-12904).

En l’espèce, il sera d’abord précisé, en réponse au moyen soulevé par la banque suivant lequel les époux [K] n’auraient pas la qualité de consommateur au visa de l’article L 312-3 du Code de la consommation (au demeurant abrogé depuis le 1er juillet 2016 et qui ne s’applique pas au cas présent), qu’il n’est pas démontré qu’ils exerceraient une activité de location à titre habituel.

Au demeurant, l’objet du financement en question fait mention « d’acquisition + travaux résidence principale appartement – achat ancien + travaux usage collectif ».

Ce moyen sera dès lors écarté.

Ceci étant, l’acte de prêt par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE à Monsieur [I] [K] et à Madame [J] [N], épouse [K], du 3 janvier 2019, précise en page 24 « en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement (…) le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours ».

Ainsi, ladite clause qui permet au professionnel de résilier le contrat, sans préavis d’une durée raisonnable au sens de la jurisprudence visée supra, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur.

En conséquence, la clause d’exigibilité doit être réputée non écrite de sorte que la déchéance du terme n’a pas été valablement mise en œuvre et la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité.

Par ailleurs, au regard de la jurisprudence la plus récente de la Cour d’appel de Reims, la banque ne saurait rendre exigibles les sommes dues au titre du commandement de payer sous couvert d’une demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du prêt qui ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution (CA Reims, 14 janvier 2025, n°24/01218).

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE ne peut dès lors prétendre qu’aux échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière du 15 juin 2024, dont le montant s’élève, à la somme de 13.557,73 € (8.122,21 € + 5.735,52 (6 X 955,92 €) – 300 € (règlement du 13 mars 2024), intérêts compris, et sous réserve des règlements intervenus postérieurement, étant précisé qu’aucun texte ne permet d’actualiser le montant de la créance visé au commandement (CA Paris, 17 octobre 2024, n°24/02355).

Sur la vente

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l’espèce, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [M] [L], notaire à Amiens (Somme), en date du 3 janvier 2019, contenant prêt FACILIMMO, n°00000901951, au profit de Monsieur [I] [K] et de Madame [J] [N], épouse [K], par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, d’un montant total de 223.726 € pendant 300 mois, au taux débiteur de 2,0700 %, garanti par un privilège de prêteur de deniers publié le 15 janvier 2019 à la conservation des hypothèques de la Somme, volume 2019 V, n°262, sur un immeuble sis 53 rue Saint Acheul et 67 rue Diderot à 80000 Amiens, cadastré section DE, n°323, pour 37 ca et DE, n°324, pour 62 ca, soit une contenance totale de 99 ca, et une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de la Somme, le 15 janvier 2019, sous les références 2019 , n°263, sur un immeuble sis 53 rue Saint Acheul et 67 rue Diderot à 80000 Amiens, cadastré section DE, n°323, pour 37 ca et DE, n°324, pour 62 ca, soit une contenance totale de 99 ca.

Ainsi, en l’absence de toute demande de vente amiable formulée et compte-tenu de l’état actuel du marché de l’immobilier, de la situation et de l’état de l’immeuble, la vente forcée aux enchères publiques, sur les poursuites et diligences de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE sera ordonnée sur le bien immobilier appartenant à Monsieur [I] [K] et à Madame [J] [N], épouse [K], sis 53 rue Saint Acheul et 67 rue Diderot à 80000 Amiens, cadastré section DE, n°323, pour 37 ca et DE, n°324, pour 62 ca, soit une contenance totale de 99 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente sur la mise à prix de 62.000 €.

Enfin, en application de l’article L111-7 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Ainsi, si la saisie de l’immeuble pour paiement d’une somme de 13.557,73 € pourrait être considérée comme excédant ce qui pourrait se révéler nécessaire, la non comparution des emprunteurs et l’absence de paiement des échéances ne permettent pas d’apprécier une autre alternative.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions des articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

DECLARE abusive et non écrite la clause de déchéance du terme mentionnée à l’acte reçu par Maître [M] [L], notaire à Amiens (Somme), en date du 3 janvier 2019, contenant prêt FACILIMMO, n°00000901951, au profit de Monsieur [I] [K] et de Madame [J] [N], épouse [K], par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE.

FIXE la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE à la somme de 13.557,73 €, arrêtée au 15 juin 2024.

ORDONNE la vente forcée de l’ensemble immobilier sis 53 rue Saint Acheul et 67 rue Diderot à 80000 Amiens, cadastré section DE, n°323, pour 37 ca et DE, n°324, pour 62 ca, soit une contenance totale de 99 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente :

*Sur la mise à prix de 62.000 €.

DÉSIGNE tout commissaire de justice de la SELARL MARUSIAK, commissaires de justice à Montdidier, pour procéder à la visite des lieux dans les trois semaines qui précédent la vente.

DIT que le commissaire de justice désigné organisera ces visites en accord avec les débiteurs ou les occupants.

DIT qu’à défaut, pour les débiteurs ou les occupants, de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice désigné pourra procéder à l’ouverture des portes avec le concours de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

DIT que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du:

JEUDI 19 JUIN 2025 à 15 h 00

Tribunal judiciaire d’Amiens

8 rue Pierre Dubois

RDC, salle 1

80000 Amiens

DIT que le créancier poursuivant devra procéder aux formalités légales de publicité et en justifier, que l’avis prévu par l’article R 322-31 du CPCE pourra être imprimé en corps 24 sur format A3 et que l’avis simplifié prévu par l’article R 322-22 du même Code comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte du bien saisi ainsi que les conditions de sa visite préalable.

DIT que la vente pourra être annoncée sur un site internet spécialisé.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que la demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée.

DIT que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification à l’initiative de la partie intéressée ou la partie la plus diligente conformément à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

DEBOUTE les partis de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION