LE 07 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 24/534 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HU7U

N° de minute : 24/470

O R D O N N A N C E

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Le SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

Madame [M] [K]

née le 15 Mars 1956 à [Localité 7] (53)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Paul MERLE, substitué par Maître Christophe BUFFET, de la SCP ACR AVOCATS, Avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X]

né le 21 Août 1974 à [Localité 6] (53)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 05 Septembre 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 10 Octobre 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [K] est propriétaire, pour une part, et usufruitière pour l’autre part suite au décès de son mari M. [P] [T] le 16 avril 2024, d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] (49).

Suivant acte sous seing privé en date du 04 mars 2024, Mme [K] et M. [T] ont consenti un bail professionnel à M. [J] [X] portant sur le lot n° 102 de cet immeuble, pour une durée de six ans, à effet du 1er mars 2024.

M. [X] exerce dans ces locaux une activité de podologue et pédicure.

C.EXE : Maître [R] [U]

C.C :

1 Copie défaillant (1) par LS

Copie Dossier

le

M. [X] ayant laissé des loyers impayés depuis le mois d’avril 2024, Mme [K] lui a, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant 1.720 euros au principal, outre la somme de 128,77 euros correspondant au coût de l’acte, soit une somme totale de 1.848,77 euros.

*

Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, Mme [K] a, par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2024, fait assigner M. [X] devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de :

— constater que la clause résolutoire est acquise ;

— constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 11 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M. [X] et de tout occupant de son chef des locaux, dans le mois de la décision et ce, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai;

— condamner, à titre provisionnel, M. [X] à lui payer la somme de 2.278,77 euros au titre des loyers échus et impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner, à titre provisionnel, M. [X] à lui payer la somme de 430 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024, d’un montant de 130,85 euros.

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A l’audience du 10 octobre 2024, Mme [K] a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que M. [X], partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail professionnel, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, la clause résolutoire insérée au bail professionnel liant les parties stipule que : “ A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions ci-dessus, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration par ce dernier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. L’expulsion du locataire aura lieu sur une simple ordonnance de référé.”

Par un commandement de payer du 11 juillet 2024, Mme [K] a réclamé à M. [X] le paiement de la somme de 1.720 euros au titre des loyers impayés des mois d’avril à juillet 2024, outre le coût de l’acte, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il s’infère des débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis.

M. [X] n’a pas comparu et n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 11 août 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 11 août 2024, M. [X] est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion, celle de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] (49), lot n°102.

Il n’y a pas lieu d’ordonner cette expulsion sous astreinte, une telle mesure étant assortie du concours de la force publique et d’un serrurier. Mme [K] sera donc déboutée de cette demande.

III.Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

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En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel est porté à la somme de 430 euros par mois.

Par conséquent, il convient de condamner M. [X] à payer à Mme [K] la somme de 430 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 11 août 2024, date à partir de laquelle il est occupant sans droit ni titre des locaux loués et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

IV.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

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En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que le montant des loyers échus et impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire s’élève à la somme de 2.150 euros (430 euros x 5 mois (loyers impayés des mois d’avril à août 2024)). M. [X] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

Mme [K] sera déboutée du surplus de sa demande de provision puisque le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 relève des dépens.

V.Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024.

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L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [K] les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, M. [X] sera condamné à lui payer une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu le contrat de bail professionnel liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 11 août 2024 du bail professionnel consenti le 04 mars 2024 par Mme [M] [K] à M. [J] [X] ;

Constatons que M. [J] [X] est sans droit ni titre depuis le 11 août 2024 ;

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de M. [J] [X] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] (49), lot n°102, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Déboutons Mme [M] [K] de sa demande d’astreinte ;

Condamnons M. [J] [X] à payer à Mme [M] [K] une indemnité d’occupation s’élevant à la somme mensuelle de 430 euros, à compter du 11 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons M. [J] [X] à payer à Mme [M] [K] la somme de 2.150 euros à titre de provision à valoir sur les loyers échus et impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Déboutons Mme [M] [K] du surplus de sa demande de provision ;

Condamnons M. [J] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 ;

Condamnons M. [J] [X] à payer à Mme [M] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît GIRAUD, Président, Juge des Référés et par Aurore TIPHAIGNE, Greffier.

Aurore TIPHAIGNE, Benoît GIRAUD,