TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e DE [Localité 17]

Copie certifiée conforme

delivrée le :

à M^e LAMI [Localité 18]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/03788

N° Portalis 352J-W-B7G-CWN45

N° MINUTE :

Assignation du :

18 mars 2022

JUGEMENT

rendu le 24 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16], représenté par son syndic, la Société Gestion et Transactions de France, GTF

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0380

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16], représenté par son syndic, la S.A.S. [Localité 15] OUEST GESTION

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par Maître Caroline DE PUYSEGUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1544

Décision du 24 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03788 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWN45

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 27 juin 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 3 octobre 2025, prorogé au 24 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 décembre 1965, la SCI Milleret de Brou, propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] et du terrain sis au [Adresse 5], a vendu ce terrain à la SCI du [Adresse 4]. Dans cet acte a été inscrite une condition particulière portant sur l’ouverture d’un guichet entre la loge de gardien de l’immeuble à édifier sur le terrain vendu et l’immeuble sis [Adresse 1] ainsi que le service commun aux deux immeubles du concierge.

L’immeuble sis [Adresse 4] a été édifié en 1965 et fait l’objet d’un règlement de copropriété établi le 27 décembre 1965.

En 1991, une convention de gestion a été appliquée entre les deux immeubles.

L’immeuble sis [Adresse 3] a fait l’objet d’une mise en copropriété, suivant le règlement établi le 29 mars 2022, lequel précise une modification de la répartition de la prise en charge de la rémunération du gardien entre les deux copropriétés.

Par contrat du 28 septembre 2009, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au n°3 a engagé Mme [K] en qualité de gardienne, tout comme le syndicat de l’immeuble sis au n°1, par contrat du 15 février 2010.

Lors de l’assemblée générale du 10 avril 2018, le syndicat de l’immeuble sis au n°3 a voté le licenciement de Mme [K] (résolution 18).

Le syndicat des copropriétaires du n°1 a continué à exécuter le contrat conclu avec Mme [K], donnant lieu à une procédure d’expulsion de la loge engagée par le syndicat du n°3, laquelle a été réalisée suivant procès-verbal du 26 septembre 2019, en suite d’une ordonnance de référé du 11 décembre 2018.

Par contrat à effet du 2 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires du n°3 a conclu un contrat de travail avec Mme [E], en qualité d’employée d’immeuble non logée. Parallèlement, le syndicat du n°1 a conclu un contrat avec la société Lavande Propreté le 2 octobre 2019 pour l’entretien ménager, le courrier et la gestion des ordures ménagères.

Par courrier recommandé du 10 novembre 2020, le syndicat du n°3 informe le syndicat du n°1 de l’adoption de la résolution 17 de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 prévoyant la suppression du poste de gardien et la vente de la loge.

Suivants courriers des 14 décembre 2020, 27 janvier 2021 et 3 mars 2021, le syndicat du n°1 a manifesté son désaccord à l’encontre de la résolution 17, et fait injonction au syndicat du n°3 de respecter la servitude qu’aurait créé l’acte de vente du 30 décembre 1965.

Lors de l’assemblée générale du 21 septembre 2022 des copropriétaires de l’immeuble sis au n°3, ont été examinées la création du lot 33 correspondant à la loge et la suppression du guichet d’accès.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] a fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16], par exploit d’huissier du 18 mars 2022, à titre principal aux fins de voir condamner le syndicat du n°3 à maintenir et à assurer la servitude relative au gardien, sous astreinte, et à titre subsidiaire condamner le syndicat du n°3 à lui verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis résultant de la suppression du poste de gardien.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 16ème demande au tribunal, au visa des articles 637 et 701 du code civil, de :

« Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] à maintenir et assurer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la servitude d’accès à la loge et à embaucher un gardien, conformément aux dispositions de l’article 13 du règlement de copropriété, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir ;

Subsidiairement et pour le cas où par impossible le Tribunal devait considérer que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est fondé en sa décision de suppression du poste de gardien ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], les sommes de :

—  143.333 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte du bénéfice de la servitude ;

—  30.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice constitué par la perte des services précédemment assurés par la gardienne de l’immeuble ;

—  20.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la brutalité de la décision prise par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

—  10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de toutes ses demandes,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane Lami Sourzac, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

*

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 16ème demande au tribunal, au visa des articles 1210 et 1211 du code civil, de :

« Déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

A tout le moins, statuer sur la nature de la convention dénommée « servitude », juger que cette qualification est impropre et la qualifier de « convention de service » entre les deux syndicats de copropriétaires ;

Déclarer non fondée la demande confessoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et l’en débouter ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa réclamation pour le préjudice subi par M. et Mme [J] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages intérêts de 143.333 € ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages intérêts de 30.000 € ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages intérêts de 20.000 € ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 10.000 € et le condamner aux entiers dépens ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 27 juin 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 – prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]

Le syndicat des copropriétaires du n°[Adresse 4] soulève l’irrecevabilité des demandes formulées par le demandeur, au motif pris de l’inopposabilité de la servitude et de la convention de 1991. Il estime ainsi que le syndicat du n°1ne démontre pas être titulaire d’un droit issu d’une quelconque servitude ou convention de service, de sorte qu’il est dépourvu de qualité à agir.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du n°1 rappelle que l’examen d’une cause d’irrecevabilité relève de la compétence du juge de la mise en état ; il ajoute que le défendeur confond l’acte authentique de 1965, qui contient une condition particulière sur la servitude litigieuse, et la convention de 1991 qui vient organiser la dualité d’employeur du gardien et démontrer la reconnaissance par le syndicat du n°3 de l’existence de la servitude ; qu’enfin, il est indifférent qu’il y ait eu réitération dans les règlements de copropriété au regard de l’acte de vente, et que le défendeur ne rapporte pas la preuve d’un motif d’irrecevabilité.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Par conséquent, le tribunal est incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], qui aurait dû en saisir le juge de la mise en état. Cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

2 – Sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] tendant au rétablissement de la servitude instituée en 1965

Au soutien de son action confessoire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que :

— la servitude litigieuse a tous les caractères d’un droit réel ;

— que cela résulte de l’acte de vente de 1965 avec l’édification de la loge du gardien au n°3, ouvrant par un guichet sur la cage d’escalier de l’immeuble sis au n°1 ;

— que la jurisprudence considère qu’un engagement portant sur un gardien commun à deux immeubles constitue une servitude « de gardien » et qu’il existe de ce fait une obligation pour le syndicat du fonds servant d’assurer ce service commun ;

— qu’ainsi, seul un accord commun entre les deux syndicats permettrait de résilier cet engagement de partage du gardien, le fonds servant ne pouvant décider de lui-même sa suppression, tel que cela ressort de l’acte de vente de 1965 qui prévoit qu’en cas de suppression, il conviendra de la faire constater par acte authentique ;

— qu’il ne s’agit pas une simple mise à disposition mais d’une servitude constituée avant la naissance des deux copropriétés, mise à la charge du syndicat du n°3 au bénéfice du syndicat du n°1, et que l’acte authentique publié au service de la publicité foncière est opposable ;

— qu’il est seul détenteur d’un droit exclusif de s’affranchir du service du gardien et de sa rémunération, sous réserve de prévenir la copropriété du n°3 au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception, que dans ce cas le guichet serait supprimé ;

— que le syndicat du n°3 n’a pas de faculté de résiliation, conformément à l’article 701 du code civil, sauf à abandonner la servitude en application de l’article 699 du code civil ;

— que la création du guichet n’est pas la conséquence du service de gardiennage ni l’accessoire de l’obligation principale, puisque cette création est antérieure à la mise en place du service ; qu’il a été fait en prévision de ce service, et que l’importance du salaire et des charges sociales ne permet pas d’affirmer que le service économique serait l’obligation principale.

En réponse, le syndicat du [Adresse 7] conteste la qualification de servitude revendiquée par le syndicat voisin en indiquant :

— qu’il convient d’opérer une distinction entre servitude réelle et obligation personnelle selon le critère de l’utilité pour le fonds en faveur duquel il est accordé, car la servitude doit être créée dans l’intérêt du fonds dominant et non de son propriétaire ;

— que la prétendue servitude n’a ici aucune assiette sur le fonds servant qu’est la copropriété du n°3, puisque chaque immeuble dispose de ses propres accès ; que la loge du gardien au n°3 n’a pas d’accès direct à la copropriété du n°1 via une porte, et qu’il existe seulement un guichet dont le percement n’est que l’accessoire à l’obligation principale de nature personnelle ;

— qu’il n’existe en l’espèce qu’une convention de services, tel que cela ressort de l’acte de vente de 1965, dont au demeurant la possibilité de s’en affranchir démontre qu’il ne s’agit que d’une convention de services ;

— que cela est repris par la convention de 1991 qui ne vise qu’un

service ; que sans services communs, le guichet n’a pas d’utilité ;

— qu’il n’existe aucune disposition instaurant le droit exclusif du syndicat du n°1 de mettre fin à la convention ; qu’il a seulement le droit de s’affranchir de la servitude sans qu’il ne soit précisé qu’il s’agisse d’un droit exclusif ;

— que s’il est considéré que cette convention est perpétuelle, elle encourt la nullité car de tels engagements sont prohibés ;

— qu’il ne peut dès lors s’agir que d’une convention résiliable moyennant un préavis raisonnable au regard des articles 1210 et 1211 du code civil ;

— qu’il ne s’agit que d’une convention de services et non d’une servitude au sens de l’article 637 du code civil ; que la jurisprudence rappelle qu’une servitude n’est attachée qu’à un fonds et non à une personne.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. […] »

L’article 637 du code civil énonce qu’une servitude est « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Aux termes des dispositions de l’article 686 du code civil, « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leur propriété, telle servitude que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public ».

L’article 701 du même code prévoit en outre que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode (…) ».

Par ailleurs, l’article 1210 du code civil qui prohibe les engagements perpétuels, rappelle que chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée. L’article 1211 dispose quant à lui que : « lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable ».

La question de savoir si les stipulations d’un acte engagent les seuls contractants à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d’une charge réelle relève de la recherche de la commune intention des parties, à laquelle les juges du fond procèdent souverainement d’après les stipulations de l’acte et les circonstances de la cause.

Les servitudes constituent des droits réels qui restent attachés aux fonds entre lesquels elles ont été constituées en quelque main que l’un ou l’autre passe, malgré les mutations de propriétés.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la qualification de l’engagement litigieux, le syndicat du [Adresse 1] revendiquant l’existence d’une servitude « de concierge » à son profit, tandis que le syndicat du [Adresse 4] dénie cette qualification, estimant qu’il s’agit d’une obligation personnelle.

Pour déterminer l’existence éventuelle d’une servitude conventionnelle, le juge n’est pas tenu par la dénomination que les parties en auraient proposée et doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

Le tribunal relève d’ores et déjà à cet égard que l’utilisation par le syndicat défendeur du terme « servitude » pour qualifier l’engagement litigieux dans des courriers électroniques adressés au syndicat demandeur est insuffisant à lui conférer la qualification juridique de servitude et ne saurait valoir reconnaissance de ce droit et donc du régime qui en découle. De la même manière, la référence à l’existence d’une servitude au bénéfice du syndicat du [Adresse 1] dans le contrat de travail conclu par le syndicat du [Adresse 4] avec Mme [K], concierge employée en 2009, ne vaut pas davantage reconnaissance d’un droit constitutif d’une servitude, celui-ci obéissant à des critères précis qu’il convient d’examiner.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient le syndicat du n°1, la notion de servitude de concierge n’a pas été expressément consacrée par la Cour de cassation dans l’arrêt invoqué du 30 octobre 2012 (Cass. Civ. 3ème chambre civile, 30 octobre 2012, 11-23.288), la question de la qualification de servitude n’ayant pas été examinée – s’agissant d’un moyen nouveau irrecevable.

Pour qualifier l’engagement objet du litige, il convient de se reporter aux actes constitutifs et à la commune intention des parties.

Il ressort de l’acte de vente du 30 décembre 1965, aux termes duquel la SCI du [Adresse 1] a cédé à la SCI du [Adresse 6] un terrain à bâtir sis [Adresse 4] qu’était prévu à titre de « conditions particulières » la clause suivante :

CONDITIONS PARTICULIERES

« Il est expressément convenu entre les parties ce qui suit :

1° La loge de concierge de l’immeuble à édifier sur le terrain vendu ouvrira par un guichet sur la cage de l’escalier de l’immeuble sis [Adresse 12] ;

2° Le concierge assurera le service des deux immeubles ([Adresse 12] et 3) ;

3° Sa rémunération sera assurée pour un quart par les propriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et pour trois quarts par la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] ;

4° Les propriétaires du [Adresse 1] pourront quand bon leur semble s’affranchir du service du concierge et de sa rémunération, à la charge de prévenir la copropriété du [Adresse 4] au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec de réception. Le guichet pratiqué dans les murs séparatifs des immeubles sera alors supprimé et l’ouverture obturée aux frais de la société venderesse.

La suppression de cette servitude, si elle arrive, sera constatée par acte authentique en suite des présentes ».

Cet acte de vente instaure donc :

— un engagement portant sur un service de concierge commun aux deux immeubles ;

— l’ouverture d’un guichet entre la loge de la concierge à édifier sur le terrain du n°3 et la cage d’escalier du n°1 ;

— une répartition de la rémunération de cette concierge commune ;

— la faculté pour les propriétaires du n°1 de s’affranchir de ce service de concierge sous réserve du respect d’un préavis ;

— en ce cas, la suppression du guichet aux frais du vendeur.

Cette « condition particulière » stipulée à l’acte, si elle n’est pas précisément intitulée « constitution d’une servitude », comporte néanmoins, in fine, le terme de servitude, dont elle prévoit d’ailleurs la suppression par un acte authentique.

Pour autant, le tribunal relève que cette condition porte principalement sur le service commun de concierge, établi en faveur des propriétaires du n°1, comme l’indique d’ailleurs expressément la faculté pour ces derniers de s’affranchir de ce service. Or, les dispositions de l’article 686 du code civil prohibent la constitution de servitudes en faveur d’une personne, en l’espèce les propriétaires, les servitudes ne pouvant être constituées qu’en faveur d’un fonds.

Par ailleurs, comme le soutient à juste titre le syndicat du n°3, l’ouverture du guichet (ouverture pratiquée dans le mur d’une dimension de l’ordre de 50 cm par 50 cm, vitrée, avec des barreaux côté cage d’escalier du n°1), qui ne permet pas un accès entre les deux fonds, outre qu’elle ne constitue pas à proprement parler une charge imposée sur un héritage, à la différence d’un droit de passage, doit être regardée comme l’accessoire de l’obligation principale. En effet, son utilité n’est justifiée que par la mise en œuvre du service commun de conciergerie, son obturation étant d’ailleurs prévue en cas de renonciation par les propriétaires du n°1 au service commun de concierge.

Postérieurement à cet acte constitutif de l’engagement, l’immeuble à édifier sur le terrain du [Adresse 14] a fait l’objet d’un règlement de copropriété en date du 27 décembre 1965 mentionnant la présence de la loge du concierge au rez-de-chaussée à titre de partie commune et, à l’article 13, le service de l’immeuble assuré par un concierge choisi par le syndic, sans référence à la condition particulière de l’acte de vente du 15 octobre 1965. La condition particulière de l’acte de vente n’y est nulle part reprise, ce qui est toutefois sans effet sur l’engagement convenu préalablement dans l’acte de vente publié, quelle que soit sa qualification.

Par la suite, une convention de gestion produite aux débats, non datée, mais dont les parties s’accordent à dire qu’elle a été appliquée à compter de 1991, a été passée entre le propriétaire de l’immeuble du n°1 et le syndic de copropriété du [Adresse 4].

A titre préliminaire, cette convention reproduit in extenso la condition particulière prévue à l’acte de vente du 30 décembre 1965. Elle comporte ensuite un article 2 intitulé « interprétation de la volonté des parties » énonçant que :

« la finalité de cette clause ci-dessus reproduite « in extenso » est de poser le principe d’une dualité d’employeur pour le concierge logé au [Adresse 4] et d’organiser cette dualité d’employeur, de sorte que les tâches confiées au concierge, par chacun d’eux, soient organisées d’un commun accord dans l’intérêt du service des deux immeubles ».

Il est ensuite prévu qu’il appartient au propriétaire du [Adresse 1], dans un souci de bonne administration, de choisir le syndic du n°3 comme mandataire ad hoc pour engager, rémunérer en son nom le concierge et accomplir plus généralement les actes de gestion de personnel découlant de sa qualité d’employeur ; mais à l’exclusion de toute relation hiérarchique (organisation des tâches, avertissement, licenciement).

Cette convention était conclue pour une période d’un an renouvelable, chacune des parties en présence ayant la faculté d’y mettre un terme moyennant préavis.

Cette convention, appliquée pendant de nombreuses années par les parties, traduit leur commune intention d’organiser conjointement le service commun de concierge mais ne permet pas de déterminer qu’elles ont expressément convenu de l’établissement d’une servitude au profit du n°1.

L’immeuble du [Adresse 3] a quant à lui fait l’objet d’un règlement de copropriété en date du 29 mars 2002 lequel reprend, dans l’article relatif aux parties communes, la mention suivante :

« LOGE DE CONCIERGE

Aux termes de la vente par la « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE Milleret de [Adresse 13] » (propriétaire de l’immeuble objet des présentes) au profit de la « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] intervenue aux termes d’un acte reçu par Maître [Y] notaire à [Localité 15] le 30 décembre 1965, il a été pris les dispositions particulières relatives à la loge de concierge.

Reprise de la clause en question (cf. supra)

OBSERVATION étant faite qu’à ce jour la répartition s’effectue de la manière suivante :

— immeuble du [Adresse 1] pour un tiers

— immeuble du [Adresse 4] pour deux tiers. »

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que les parties ont expressément convenu de la création d’un service commun de conciergerie, et ce dès l’acte de vente de 1965.

Pour autant, le terme de « servitude » n’est stipulé qu’à une reprise dans cet acte qui ne comporte par ailleurs aucun autre vocabulaire propre au régime de la servitude (tel que « fonds dominant » et « fonds servant »). Il ne peut dès lors être déduit de la seule utilisation de ce terme une volonté non équivoque des parties de soumettre cet engagement au régime des servitudes.

Surtout, la qualification de servitude n’est pas susceptible d’être invoquée s’agissant d’un service bénéficiant à une personne – le syndicat des copropriétaires du n°1 – et non à un fonds, une telle servitude étant prohibée.

Dans ces conditions, il convient de restituer à cet engagement son exacte qualification et de juger qu’il constitue une obligation personnelle, celui-ci pesant sur une personne (le syndicat des propriétaires) et non sur le fonds.

Dès lors, le service commun de concierge doit être qualifié d’obligation personnelle et constitue l’obligation principale constituée entre les deux syndicats de copropriétaires, le percement du guichet devant être, comme jugé plus haut, qualifié d’obligation de faire accessoire à cette obligation personnelle principale, étant au surplus relevé que le percement d’un mur mitoyen n’emporte pas de démembrement de propriété au profit d’un des deux fonds et ne peut dès lors constituer une servitude.

Dès lors, s’agissant d’une obligation personnelle soumise au droit commun des obligations, et dans la mesure où ni l’acte de vente du 30 décembre 1965 ni la convention de gestion ne prévoient de terme à cet engagement, il convient, en application des dispositions de l’article 1211 du code civil, de dire que les parties disposent de la faculté d’y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable, aucun délai n’étant contractuellement prévu.

Il ressort de la procédure que par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 novembre 2020, le syndic de copropriété du [Adresse 4] a signifié au syndic du [Adresse 1] la résiliation de la convention de gestion à l’issue d’un délai de préavis d’un mois à compter de sa réception.

En mettant fin à cette convention, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] n’a fait qu’exercer, dans les conditions de préavis prévues par la convention de gestion, son droit de mettre fin à cette convention.

Le syndicat du [Adresse 3] sera dès lors débouté de sa demande principale tendant « au maintien de la servitude » et condamnations conséquentes sous astreinte.

3 – Subsidiairement, sur la demande indemnitaire formulée par le syndicat du [Adresse 1]

Le demandeur sollicite la condamnation du défendeur à l’indemniser des préjudices subis du fait du non-respect de la servitude instituée et du non-respect des dispositions de la convention de gestion. Il fait valoir que la suppression unilatérale et brutale du poste de gardien lui cause un préjudice du fait de la perte des services précédemment assurés par la gardienne de l’immeuble.

Le syndicat défendeur réplique que le licenciement de Mme [K] notifié au demandeur n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part de ce dernier ; qu’il n’a fait délivrer assignation qu’en mars 2022 après la fixation du prix de vente de la loge par l’assemblée ; qu’il avait d’ailleurs refusé la poursuite de la convention fixant une dualité d’employeur dans la mesure où il a refusé la candidature d’une autre gardienne et préféré faire appel aux services d’une société externe.

Sur ce,

Le syndicat demandeur n’invoquant aucun moyen de droit au soutien de ses demandes et ayant été débouté de son action confessoire, il convient de considérer qu’il recherche la responsabilité contractuelle du défendeur.

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

— le syndicat des copropriétaires a licencié la gardienne le 13 juin 2018 et en a informé le même jour le syndic du n°1 par courrier électronique ;

— le contrat de travail liant Mme [K] au syndicat du n°1 a continué à s’exercer, Mme [K] se maintenant dans la loge et ayant fait l’objet d’une procédure d’expulsion ;

— que par courrier électronique du 18 juillet 2019, le syndic du n°3 a proposé au syndic du n°1 un contrat avec Mme [E], qui a été refusé, le syndic du n°1 indiquant avoir confié l’ensemble des prestations à une société privée, « plus intéressant économiquement » dans l’attente de la décision du n°3 sur le remplacement de la précédente concierge.

Il apparaît donc que depuis la date du licenciement de Mme [K] par le syndicat du n°3, chacun des syndicats a procédé séparément à la gestion du service de gardiennage de son immeuble.

Dès lors, le syndicat du [Adresse 1] ne rapporte la preuve d’aucun abus dans l’exercice du droit de résiliation de la convention de gestion, celle-ci ayant été effectuée conformément au délai de préavis contractuellement prévu, alors même que la convention n’était plus appliquée dans les faits depuis plus de deux années.

Le syndicat des copropriétaires ne rapportant la preuve d’aucune brutalité dans la rupture de la convention ni d’une quelconque inexécution contractuelle, la responsabilité du défendeur ne saurait être engagée.

Sans qu’il y ait donc lieu d’examiner l’exception d’inexécution invoquée par le défendeur ni les préjudices invoqués par le demandeur, le syndicat du [Adresse 1] sera débouté de ses demandes de dommages-intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 16], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] sera condamné à payer au syndicat du [Adresse 7] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] irrecevable ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 16] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 24 octobre 2025.

La greffière La présidente