Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 11 septembre 2025, n° 25/00640

TJ Angers 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que l'occupante n'avait plus de droit à demeurer dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a condamné la locataire à payer les arriérés de loyers, considérant qu'elle n'avait pas justifié de l'intégralité des paiements effectués.
Accepté
Préjudice résultant de l'occupation indue
La cour a accordé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus, pour réparer le préjudice subi par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 11 sept. 2025, n° 25/00640
Numéro(s) :	25/00640
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre LAUGERY
Cabinet(s) :	LEXCAP
Parties :	La SA PODELIHA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00640 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4VN

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00812

S.A. PODELIHA

[I] [Z]

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e LAUGERY

Copie conforme

— Mme [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nicolas MARIEL, membres de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [I] [Z]

née le 04 Mai 1975 à [Localité 9] (GABON)

demeurant actuellement :

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 septembre 2022, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [I] [Z] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 334,55 €, augmenté de 15 € au titre du loyer du garage et de 58,07 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 2 septembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [I] [Z] à lui payer :

1. la somme de 2.921,10 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 22 février 2025 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.746,30 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle indique ne pas s’opposer à une éventuelle demande de délais de paiement suspensifs.

Mme [I] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle affirme avoir effectué un règlement supplémentaire de 1.000 € la veille de l’audience et s’engage à régler le solde avant le 1er juillet 2025. Elle ajoute avoir donné son préavis, ne souhaitant pas rester dans le logement étant victime d’harcèlement de la part de ses voisins. Elle indique qu’un rendez-vous d’état des lieux de sortie a été fixé au 1er juillet 2025 et que dans l’attente de son relogement, elle est hébergée chez un ami.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 15 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). » Le commandement de payer signifié le 02 juillet 2024 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 02 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.209,26 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 03 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [I] [Z] ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement, indiquant être en mesure de régler le solde de la dette en une seule fois. Elle ne sollicite pas non plus la suspension des effets de la clause résolutoire, ne souhaitant pas rester dans le logement et un rendez-vous d’état des lieux étant déjà fixé au 1er juillet 2025 selon ses déclarations. Elle a également déjà selon ses dires une solution d’hébergement.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne lui seront accordés.

Du fait de la résiliation du bail, Mme [I] [Z] est occupante sans droit ni titre du logement.

Le logement n’étant à ce jour pas définitivement libéré, il convient d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion de Mme [I] [Z].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par la locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [I] [Z] reste devoir la somme de 1.746,30 € à la date du 26 mai 2025. Ce décompte fait notamment apparaître l’existence d’un règlement de 1.000 € le 8 mai 2025 en sus du règlement du loyer courant.

Si à l’audience, Mme [I] [Z] affirme avoir effectué un nouveau règlement de 1.000€ le 4 juin 2025, elle ne fournit aucun justificatif à l’appui de ses dires et ce règlement n’apparaît pas sur le décompte fourni par le bailleur car lui étant postérieur. Il ne peut donc en être tenu compte.

Mme [I] [Z] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.746,30 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 26 mai 2025, étant précisé que tout versement ultérieur effectivement intervenu a vocation à être pris en compte. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation (25 mars 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [I] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02 juillet 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l’espèce, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n’est pas inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2022 entre la SA d’HLM Podeliha et Mme [I] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 03 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [I] [Z] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 1.746,30 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 mai 2025 (incluant notamment l’échéance du mois d’avril 2025 et prenant en compte les règlements de 1.000 € et de 4.37,60 € effectués par carte bancaire en ligne les 8 mai 2025 et 14 mai 2025), augmentée des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’assignation du 25 mars 2025;

CONDAMNE Mme [I] [Z] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [I] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02 juillet 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le greffier, La vice-présidente,