TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00492 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3U5

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00655

S.A. PODELIHA

C/

[Z] [S] [J] [U]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

Mme [J] [U]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nicolas MARIEL de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Z] [S] [J] [U]

née le 29 Octobre 1993

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 novembre 2021, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [Z] [S] [J] [U] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 396,76 € et 191,21 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [Z] [S] [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 16 août 2023; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [S] [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [Z] [S] [J] [U] à lui payer :

1. la somme de 2.730,56 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 18 janvier 2025 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.737,64 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par Mme [Z] [S] [J] [U].

Mme [Z] [S] [J] [U] comparaît en personne.

Elle reconnait le principe de sa dette mais déclare que celle-ci s’élève à 1.087,64€ ayant effectué un règlement supplémentaire de 650€. Elle fait par ailleurs état d’une régularisation de charges en sa faveur qui doit intervenir prochainement.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 75 €. Elle manifeste son intention de régler la totalité de la dette au plus tard en août 2025 avec l’aide de ses parents.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 20 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6-7 des conditions générales) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Le commandement de payer signifié le 16 juin 2023 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 743,78 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 août 2023.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [Z] [S] [J] [U] reste lui devoir la somme de 1.737,64 € à la date du 12 mai 2025.

Mme [Z] [S] [J] [U] justifie à l’audience, depuis son téléphone, avoir effectué un règlement supplémentaire de 650 € à la date du 09 mai 2025 qui ne figure pas sur le décompte produit par le bailleur. Elle démontre également que selon l’application Podeliha, sa dette s’élève au jour de l’audience à 1.087,64€, ce qui confirme la prise en compte du règlement supplémentaire de 650 € par elle invoqué. En revanche, si elle fait état d’une régularisation de charges à intervenir, cette régularisation n’est au jour de l’audience pas encore intervenue, de sorte qu’il ne peut en être tenue compte.

La dette locative sera en conséquence fixée à 1.087,64€ selon décompte arrêté au jour de l’audience.

Mme [Z] [S] [J] [U], qui ne conteste pas le principe de sa dette, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme de 1.087,64 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (24 février 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [Z] [S] [J] [U] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Elle a en outre effectué des versements supplémentaires qui ont permis une diminution de la dette en cours d’instance.

Il ressort du diagnostic social et financier et de ses explications à l’audience qu’elle vit seule avec ses trois enfants, qu’elle travaille à temps plein au CHU d'[Localité 6] en qualité d’assistante sociale hospitalière en CDD, que ses horaires de travail l’obligent à faire garder ses enfants ce qui lui coûte très cher, que son mari vit en Espagne et n’est pas en mesure de la soutenir financièrement. Le montant de ses ressources est de 3.251 € avec les prestations versées par la CAF.

Sa situation financière lui permet donc d’assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée. En outre, la proposition d’apurement est acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [Z] [S] [J] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [Z] [S] [J] [U] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [S] [J] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [S] [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha,Mme [Z] [S] [J] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2021 entre la SA d’HLM Podeliha et Mme [Z] [S] [J] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 août 2023 ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] [J] [U] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 1.087,64 € selon décompte arrêté au 15 mai 2025 (incluant l’échéance d’avril 2025 et prenant en compte le dernier versement de 650 € effectué le 09 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 ;

AUTORISE Mme [Z] [S] [J] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 75 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Z] [S] [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Z] [S] [J] [U] soit condamnée à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] [J] [U] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] [J] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2023, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] ;

Le greffier, La vice-présidente,