LE 24 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/42 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HYVP

N° de minute : 25/223

O R D O N N A N C E

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Le VINGT QUATRE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

S.A.S. LAUTEL, immatriculée au RCS D'[Localité 6] sous le N° 378 702 971, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Bruno LAMBALLE, Avocat au barreau du MANS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. EDMATEL, immatriculée au RCS D'[Localité 6] sous le N° 824 426 837, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Alice ROUMESTANT, Avocate au barreau d’ANGERS

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 07 Janvier 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 27 Mars 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 mai 2020, la société Lautel a consenti un bail commercial à la société Edmatel, portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], d’une durée de neuf ans et à effet du 27 mai 2020.

La société Edmatel ayant laissé des loyers impayés depuis le mois de novembre 2023, la société Lautel lui a, par acte de commissaire de justice du 04 mars 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant total de 19.396,58 euros réparti comme suit:

—  1.506 euros au titre de l’indexation des loyers de juin à octobre 2023 ;

—  5.101,20 euros au titre du loyer du mois de novembre 2023 ;

—  5.101,20 euros au titre du loyer du mois de décembre 2023 ;

—  5.101,20 euros au titre du loyer du mois de janvier 2024 ;

—  840 euros au titre de la provision de taxe foncière du mois de novembre 2023 ;

—  655,20 euros au titre de la provision de taxe foncière du mois de décembre 2023 ;

C.EXE : Maître [B] [K]

Maître [X] [R]

Copie Dossier

le

—  840 euros au titre de la provision de taxe foncière du mois de janvier 2024 ;

—  28,91 euros au titre des frais d’actes et débours ;

—  26,67 euros correspondant au droit proportionnel ;

—  196,20 euros correspondant au coût de l’acte.

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Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, la société Lautel, par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2025, a fait assigner la société Edmatel devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à effet du 1er novembre 2023 et à, à titre subsidiaire, du 30 novembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la société Edmatel, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la société Edmatel au paiement provisionnel de la somme de 69.781,91 euros, suivant décompte arrêté au 30 novembre 2024 ;

— condamner la société Edmatel au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation de 6.000 euros par mois à compter de la résiliation du bail ;

— condamner la société Edmatel à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Edmatel aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement délivré le 04 mars 2024.

A l’appui de ses prétentions, la société Lautel explique que la société Edmatel aurait refusé d’appliquer l’indexation du loyer depuis le mois de juin 2023, malgré une demande en ce sens adressée par courrier du 28 juin 2023.

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A l’audience du 27 mars 2025, la société Lautel a réitéré ses demandes introductives, tandis que la société Edmatel a indiqué qu’elle allait potentiellement être placée en redressement judiciaire dans les prochaines semaines.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, par un commandement de payer du 04 mars 2024, la société Lautel a réclamé à la société Edmatel le paiement de la somme de 19.396,58 euros au titre des indexations de loyers impayées des mois de juin à octobre 2023, au titre des loyers impayés des mois de novembre 2023 à janvier 2024, au titre des provisions de taxe foncière pour les mois de novembre 2023 à janvier 2024, outre les frais divers et frais d’acte, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit par application de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il ressort des extraits de compte versés aux débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 04 avril 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, la société Edmatel est, depuis la résiliation de plein droit du bail, occupante sans droit ni titre des locaux loués, situés au [Adresse 2] à [Localité 7].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des locaux donné à bail avec, au besoin, le concours de la force publique.

III.Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

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En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Edmatel depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, charges et taxes incluses, soit à la somme de 5.101,20 euros.

IV.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

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En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers dû à la date d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due au 30 novembre 2024, s’élèvent à la somme de 69.781,91euros. La société Edmatel sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

IV.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Edmatel, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 mars 2024.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Lautel les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la société Edmatel sera condamnée à lui payer à une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. La société Lautel sera déboutée du surplus de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;

Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 04 avril 2024, du bail consenti le 27 mai 2020 par la société Lautel à la société Edmatel ;

Constatons que la société Edmatel est sans droit ni titre depuis le 04 avril 2024 ;

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de la société Edmatel ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Edmatel à la société Lautel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, à la somme de 5.101,20 euros ;

Condamnons la société Edmatel à payer à la société Lautel la somme de 69.781,91euros euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers dû à la date d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due au 30 novembre 2024 ;

Condamnons la société Edmatel aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 04 mars 2024. ;

Condamnons la société Edmatel à payer à la société Lautel la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Lautel du surplus de sa demande ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,