TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 24 Avril 2025

à HABITAT [Localité 3] PROVENCE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 Avril 2025

à Mme [H] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00209 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54VJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 3] PROVENCE METROPOLE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [K] [I], munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDERESSE

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mars 2023, L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Madame [J] [H] un appartement à usage d’habitation [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 641,97, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a fait signifier à Madame [J] [H] par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1 178,63 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, L’EPIC HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [J] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au 16 décembre 2024, soit la somme de 1 211,91 € avec intérêts légaux sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges

— condamner Madame [J] [H] à payer la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 25 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 20 mars 2025 l’affaire a été retenue.

A cette audience, L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, représentée par Madame [I] [K], munie d’un pouvoir valable, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 308,45 €, selon décompte en date du 17 mars 2025, terme de mars inclus.

Madame [J] [H] comparait en personne.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 décembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire (article 2.9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 178,63 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

Madame [J] [H] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 716,39 € actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [J] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [J] [H] reste devoir la somme de 2 308,45 €, à la date du 17 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus.

Pour la somme au principal, Madame [J] [H], non comparant, ne conteste pas la dette dans son principe ni dans on montant.

Madame [J] [H] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2 308,45 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Madame [J] [H] a été déclarée recevable le 6 février 2025 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement.

Il est constant que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois après la signification du commandement c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyer antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, la décision du 6 février 2025 sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement de payer du 25 septembre 2024, mais les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

. Madame [J] [H], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE et Madame [J] [H] concernant le logement, [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 2 308,45 € décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 178,63 € à compter du 25 septembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [J] [H] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 96,18 €, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [J] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [J] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 716,39 € à ce jour ;

REJETTE la demande de L’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière Le président