TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00062

N° Portalis

DBY2-W-B7J-HZJK

JUGEMENT du

15 Décembre 2025

Minute n° 25/01092

[Z] [T]

Présidente du Conseil syndical du SDC [Localité 8]

C/

S.A.S.U. AGENCE DE L’ANJOU

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Thibault CAILLET

Copie conforme

M^e Antoine BARRET

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Décembre 2025

après débats à l’audience du 15 Septembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [Z] [T]

Présidente du Conseil syndical du SDC [Localité 8]

née le 10 Août 1986 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thibault CAILLET de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

S.A.S.U. AGENCE DE L’ANJOU

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Antoine BARRET de la SCP BARRET & MENANTEAU AVOCATS ET CONSEILS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant requête en date du 15 mars 2024, Mme [Z] [T], agissant en qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété “[Adresse 7]” (la requérante), a saisi le tribunal judiciaire d’Angers d’une requête en injonction de payer dirigée à l’encontre du syndic de copropriété, la SASU Agence de l’Anjou (la défenderesse) – Cabinet [P], aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de la somme en principal de 2.475 euros au titre de pénalités dues pour communication tardive de documents au président du conseil syndical.

Par ordonnance en date du 15 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Angers a enjoint à la SARL Cabinet [P] de payer à Mme [Z] [T], ès-qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété “[Adresse 7]”, la somme de 2.475 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de cette ordonnance, condamné la défenderesse aux dépens et rejeté la requête pour le surplus.

Cette ordonnance a été signifiée à la SASU Agence de l’Anjou par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024.

Par courrier recommandé envoyé le 17 juillet 2024, la SASU Agence de l’Anjou a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 24-636.

L’affaire a été appelée à l’audience du tribunal judiciaire d’Angers du 15 octobre 2024 à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à une audience ultérieure.

Suivant avis établi par le greffe le 10 janvier 2025, l’affaire a été réenrôlée sous le numéro RG 25-62.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du tribunal judiciaire d’Angers du 15 septembre 2025.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions du 15 mai 2025, Mme [Z] [T], agissant en qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété “[Adresse 7]”, demande au tribunal judiciaire d’Angers de :

— dire et juger mal fondée l’opposition formée par la SASU Agence de l’Anjou à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 15 avril 2024 ;

— débouter la SASU Agence de l’Anjou de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance d’injonction de payer du 15 avril 2024, sauf à rectifier l’erreur matérielle dont elle est entachée relative à la désignation du débiteur condamné ;

— condamner la SASU Agence de l’Anjou à lui payer, en sa qualité de présidente du conseil syndical de la résidence “[Adresse 7]” et pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]”, la somme de 2.475 euros à titre de pénalités de retard ;

— condamner la SASU Agence de l’Anjou à lui payer, en sa qualité de présidente du conseil syndical de la résidence “[Adresse 7]” et pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]”, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU Agence de l’Anjou aux entiers dépens.

Mme [Z] [T], ès-qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété “[Adresse 7]”, soutient que l’ordonnance d’injonction de payer du 15 avril 2024 est parfaitement valable ; que l’erreur relative à la dénomination du débiteur constitue tout au plus en une erreur matérielle qui n’est pas de nature à entrainer la nullité de cette ordonnance.

Mme [Z] [T], ès-qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété “[Adresse 7]”, soutient qu’elle a bien qualité et capacité à agir pour solliciter la condamnation du syndic au paiement des pénalités de retard prévues par la loi.

Mme [Z] [T], ès-qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété “[Adresse 7]”, soutient que sa demande en paiement est parfaitement fondée dans la mesure où le syndic a communiqué tardivement les documents sollicités par son prédécesseur au poste de président du conseil syndical, justifiant l’application de pénalités de retard conformément à la législation applicable en la matière. Elle précise que le syndic avait l’obligation de communiquer les documents sollicités en vertu des textes en vigueur.

Mme [Z] [T], ès-qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété “[Adresse 7]”, affirme que la requête en injonction de payer à l’origine du présent litige n’est ni déloyale ni abusive. Selon elle, les accusations formulées par la SASU Agence de l’Anjou aux termes de ses dernières conclusions ne s’inscrivent que dans le cadre d’un litige plus général relatif à la révocation du mandat de cette société pour de multiples fautes de gestion démontrées, objet d’une autre procédure.

Par conclusions du 28 avril 2025, la SASU Agence de l’Anjou demande au tribunal judiciaire d’Angers de :

— prononcer l’annulation de l’ordonnance déférée ;

— débouter le conseil syndical de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens du procès, dont distraction au profit de son conseil.

La SASU Agence de l’Anjou invoque in limine litis la nullité de l’ordonnance d’injonction de payer au motif que celle-ci contient une erreur quant à l’identité du débiteur.

La SASU Agence de l’Anjou invoque en outre la nullité de la procédure d’injonction de payer au motif qu’une telle procédure ne respecte pas les exigences de débat contradictoires imposées par les dispositions applicables en matière de recouvrement des pénalités dues par le syndic.

La SASU Agence de l’Anjou soutient au fond que la demande en paiement de la requérante est infondée aux motifs que l’intégralité des éléments de comptabilité et des pièces qui en étaient le support étaient accessibles en temps utile aux membres du conseil syndical ; que la difficulté informatique qu’elle a rencontrée n’est pas remise en cause par la requérante ; que le refus d’approbation des comptes émis le 31 mai 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires repose sur des motifs qui n’ont rien à voir avec la tenue, la présentation de la comptabilité ou la communication de la comptabilité.

La SASU Agence de l’Anjou soutient que la procédure d’injonction de payer initiée par la requérante est abusive. Elle invoque un préjudice résultant de cette procédure selon elle abusive et injustifiée engagée à son encontre. Elle estime que cette procédure a été engagée dans le but de l’évincer au profit d’un autre syndic.

À l’issue de des débats l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 15 décembre 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’opposition:

Il est constant que Mme [T] es qualité de présidente du conseil Syndical de la [Adresse 10] a saisi le Tribunal Judiciaire d’une requête en injonction de payer concernant la “ Sas Agence de l’Anjou” -Cabinet [P], l’identité de la défenderesse étant conforme à sa forme juridique .

L’ordonnance comporte la mention d’une condamnation de la SARL CABINET [P] mais a été correctement signifiée à la SAS Agence de l’Anjou, le 29 mai 2024.

L’opposition a été formée par La SAS Agence de l’Anjou dans le délai légal édicté par l’article 1416 du code de procédure civile .

L’évidente erreur matérielle de saisie qui a conduit à un raccourci d’identification du débiteur dans l’ordonnance n’a eu aucune conséquence pour le véritable débiteur qui a pu former opposition dans les délais légaux .

L’opposition étant recevable il convient d’examiner le bien-fondé des demandes présentées après avoir mis à néant l’ordonnance contestée .

L’ordonnance d’injonction de payer ayant été mise à néant par l’opposition, il n’y a pas lieu de statuer sur la nullité de cette ordonnance puisque le Tribunal est saisi de l’entier litige au fond valablement dirigé à l’encontre de la Sas Agence de l’Anjou selon la saisine initiale.

II . Sur la compétence :

En application des dispositions de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile “ Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

Si dans le corps de ses conclusions la défenderesse invoque en page 3 une incompétence tenant au fait que l’article 21 al6 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit que le président du Conseil Syndical peut demander au président du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du Syndic au paiement des pénalités de retard au profit du Syndicat des copropriétaires , ce moyen d’incompétence n’a pas été soulevé in limine litis et n’est pas repris dans le dispositif des conclusions et la juridiction n’en est donc pas régulièrement saisie.

Le texte visé indiquant “peut” n’instaure pas en outre une régle de compétence exclusive du président du Tribunal Judiciaire mais simplement une faculté ouverte au requérant d’agir selon une procédure rapide.

En tout état de cause une incompétence matèrielle ne constitue pas une cause d’annulation de la procédure.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la procédure d’injonction de payer sur ce fondement.

III. Sur le fond

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : “Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.”

Les pénalités prévues par ce texte ont été fixées à 15.00 euros par jour de retard.

Le président du conseil syndical a compétence pour solliciter la condamnation du syndic au paiement de ces indemnités au profit du syndicat des copropriétaires aux termes de ce texte.

En l’espèce M. [H] dont Mme [T] indique qu’il était le précédent président du conseil syndical a sollicité du syndic par courriel du 5 février 2023 les pièces comptables suivantes ( pièce 2):

— balance générale provisoire au 31 décembre 2022.

— balance auxiliaire provisoire au 31 décembre 2022.

— livre journal provisoire 2022.

— grand livre général provisoire 2022.

— grand livre auxiliaire provisoire 2022.

Elle indique que les pièce n’ont été communiquées que par courriel du 4 septembre 2023 ce qui résulte effectivement de la pièce numéro 4.

La demande présentée correspond à 165 jours de retard à 15 euros par jour.

Il résulte d’un message de Mme [I] du cabinet [P] du 30 mars 2023 que les documents réclamés ne pouvaient pas être fournis, le logiciel n’en permettant pas l’extraction en raison du nombre des mouvements d’écritures , et au delà qu’ils ne devaient pas être fournis.

Au delà de la prétendue impossibilité de communication par mail des documents, alléguée mais non corroborée d’éléments techniques extérieurs à ce seul courriel, le syndic n’a pas proposé un autre moyen permettant au conseil syndical de prendre connaissance, des pièces demandées qui à l’evidence constituent une partie des “ toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété” prévues par les dispositions susvisées alors même que la demande était clairement présentée par M. [H] .

Il appartenait au syndic, s’il se trouvait face à une impossibilité technique de rechercher un autre moyen de satisfaire à la légitime demande du Conseil Syndical en proposant un rendez vous de consultation à son agence alors qu’en l’espèce il a clairement opposé une fin de non recevoir en précisant que les documents demandés n’avaient pas à être communiqués .

L’application des pénalités de retard apparait donc justifiée et La SAS Agence de l’Anjou sera en conséquence condamnée à payer à Mme [T] es qualité de présidente du conseil Syndical de la [Adresse 11] et pour le compte du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 2.475,00 euros .

IV. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Par application des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, celui qui, par sa faute, sa négligence ou son imprudence, cause à autrui un préjudice est tenu de le réparer à condition que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

La demande présentée par la requérante n’apparait pas en l’espèce abusive au regard des pièces présentées.

Aucune faute n’étant caractérisée cette demande sera rejetée.

V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce préalablement décrites, il paraît équitable d’allouer à la requérante une somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens, à la charge de La SAS Agence de l’Anjou.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, La SAS Agence de l’Anjou sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en dernier ressort :

CONSTATE la recevabilité de l’opposition formée par la SAS Agence de l’Anjou le 14 juin 2024 à l’encontre de l’Ordonnance d’Injonction de payer en date du 15 avril 2024 signifiée le 29 mai 2024.

MET à néant la dite Ordonnance et Statue à nouveau au fond.

CONDAMNE La SAS Agence de l’Anjou à payer à Mme [T] es qualité de présidente du conseil Syndical de la Résidence [Adresse 7] et pour le compte du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]

— une somme de Deux-mille-quatre-cent-soixante-quinze euros (2.475,00 euros) au titre des pénalités de retard.

— une somme de Mille-cinq-cents euros (1.500,00 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [T] es qualité de présidente du conseil Syndical de la [Adresse 9] [Adresse 6] et La SAS Agence de l’Anjou du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE La SAS Agence de l’Anjou aux entiers dépens de l’instance.

Le Greffier, Le Président,