Tribunal Judiciaire d'Angers, Referes, 27 novembre 2025, n° 25/01529

TJ Angers 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [W] [X] n'avait pas réglé les charges dans le délai imparti après mise en demeure, rendant les sommes exigibles.
Rejeté
Préjudice causé par la carence de paiement
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice personnel et direct distinct du simple retard de paiement.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter les frais engagés pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, réf., 27 nov. 2025, n° 25/01529
Numéro(s) :	25/01529
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cyrille GUILLOU
Cabinet(s) :	SELARL G.BOIZARD - C.GUILLOU AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 7 ] “ [ Adresse 6 ] ”, son Syndic en exercice

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 25/1529 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H7UE

JUGEMENT DU : 27 NOVEMBRE 2025

Rendu par Benoît GIRAUD, Président, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] “[Adresse 6]” représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LES TROIS ROCHES, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, substitué par Maître rémi HUBERT, Avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [W] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [X] est copropriétaire au sein de la Résidence “[Adresse 6]”, immeuble soumis au statut de la copropriété, situé à [Localité 5] (49).

Par acte courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 19 mai 2025, le cabinet Les Trois Roches, syndic de la résidence “[Adresse 6]”, a mis en demeure M. [W] [X] de régler la somme de 1657,59 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

C.EXE : Maître Cyrille GUILLOU

C.C :

Copie comparant (1) par LS

Copie Dossier

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 01 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Les Trois Roches, a fait assigner M. [W] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux fins de voir :

— constater le vote et l’approbation d’un budget prévisionnel par l’Assemblée Générale des copropriétaires conformément à l’article 14-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 ;

— constater, après mise en demeure, la défaillance de M. [V] [W] [X] ;

— ainsi, prononcer la déchéance du terme pour les provisions de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la Loi du 10 Juillet 1965, trente jours après ladite mise en demeure ;

— en conséquence, condamner Monsieur [V] [W] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence “[Adresse 6]”, représentée par son Syndic le Cabinet Les Trois Roches :

• Une somme de 618,40 euros au titre des provisions sur charges devenues immédiatement exigibles, outre interêts au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir ;

• Une somme de 1 812,19 euros arrétée au 15 Juin 2025 au titre des sommes dues pour les exercices précédents, outre interêts au taux légal sur la somme due lors de l’envoi de la mise en demeure du 19 mai 2025 en application de l’article 36 du Décret de 1967, soit sur la somme de 1 657,59 euros ;

• Une somme de 100 euros à titre de dommages et interêts, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir :

• Une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— ordonner au visa de l’article 10-1 de la Loi de 1965 que les droits et émoluments des actes des Commissaires de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement, pouvant être prélevés le cas échéant, resteront à la charge du copropriétaire débiteur ;

— vu l’article 481-1 6° du code de procédure civile, rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” soutient que la carence de M. [W] [X] dans le paiement des charges de copropriété serait constitutive d’une faute lui causant un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 11 septembre 2025, M. [W] [X] a indiqué avoir réglé la somme de 1 800 euros en cours de procédure. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 octobre 2025.

A l’audience du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” a réitéré ses demandes introductives d’instance tandis que M. [W] [X], comparant sans avocat, a affirmé être en mesure d’apurer le solde de 800 euros en décembre.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur lequel le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” fonde ses demandes : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. […]”.

L’article 14-1 de cette même loi prévoit ainsi que : “I.-Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.-Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

Aux termes de l’article 10-1 de cette loi, sont imputables au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, pour justifier sa demande, se fonde sur le budget prévisionnel de la copropriété et les comptes de l’exercice clos, approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 03 décembre 2024.

A ce titre, le requérant produit notamment :

— le contrat de syndic à effet du 1er janvier 2023 ;

— la convocation de M. [W] [X] à l’assemblée générale du 03 décembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 décembre 2024 ;

— l’attestation de non-recours contre les délibérations de l’assemblée générale du 03 décembre 2024;

— les derniers appels de fonds adressés à M. [W] [X] ;

— la mise en demeure de payer la somme de 1657, 59 euros au titre des charges de copropriétés impayées, adressée à M. [G] [X] par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 13 mai 2025 ;

— le décompte des sommes dues.

Il apparaît que les causes de la mise en demeure n’ont pas été réglées dans le délai de trente jours, de sorte que M. [W] [X] doit être condamné au paiement des charges de copropriété échues et à échoir. Il s’évince toutefois des débats que la somme de 1 930 euros a été réglée en cours d’instance.

Au 29 octobre 2025, le décompte actualisé indiquait un solde total restant à régler de 839, 29 euros.

Par conséquent, il convient d’accueillir la demande de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” et de condamner M. [W] [X] à lui payer le solde de 839, 29 euros avant le 31 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Les Trois Roches, sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” fait valoir que la carence de M. [W] [X] quant au règlement des charges et provisions engendre des difficultés de gestion et met en péril l’équilibre financier de la copropriété, il ne parvient cependant pas à rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” de sa demande d’indemnité ainsi formulée.

III. Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, M. [W] [X] sera condamné à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” sera débouté du surplus de ses demandes sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Donne acte à M. [V] [W] [X] du règlement partiel des charges et provisions pour un montant de 1 930 euros ,

Condamne M. [V] [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Les Trois Roches, la somme de 839, 29 euros au titre des sommes dues pour les exercices précédents et provisions sur charges devenues immédiatement exigibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Les Trois Roches, de sa demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Les Trois Roches, de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

Condamne M. [V] [W] [X] aux dépens ;

Condamne M.[V] [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Les Trois Roches, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Les Trois Roches, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, le présent jugement a été signé par Benoît Giraud, président, et par Aurore Tiphaigne, greffière,