Minute n°

RG N° RG 25/00033 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTNZ

Nature de l’affaire : 5AA

S.A. NOVIA (SEM HABITAT)

C/

[D] [A]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 JUIN 2025

Sous la Présidence de Madame RIGUET Johanna, magistrate à titre temporaire chargées des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 AVRIL 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. NOVIA (SEM HABITAT),

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Mme [C] [B] (Salarié)

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [D] [A]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2020 avec prise d’effet au 21 DÉCEMBRE 2020, SA NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS a donné à bail à MONSIEUR [A] [D] un logement situé [Adresse 3] .

Par acte de commissaire de justice du 24 OCTOBRE 2024, SA NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1027.10 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 05 FÉVRIER 2025, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS a assigné MONSIEUR [A] [D] devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Châtellerault à l’audience du 17 AVRIL 2025 aux fins de voir :

Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location consentie sur le logement situé [Adresse 2],Ordonner l’expulsion de MONSIEUR [A] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, Condamner MONSIEUR [A] [D] au paiement de la somme de 1708.26 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,Condamner MONSIEUR [A] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, subissant les augmentations légales, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner MONSIEUR [A] [D] à payer une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner MONSIEUR [A] [D] aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 AVRIL 2025.

Lors de l’audience du 17 AVRIL 2025, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS , représentée par Madame [B] ayant mandat de représentation, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2279.58 euros au 17 AVRIL 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire et ajoute que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants.

En défense, MONSIEUR [A] [D] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il indique que ses difficultés viennent de la caisse d’allocations familiales qui ne verse plus les allocations logement au motif que la SA NOVIA n’est plus bailleur. Monsieur [A] précise qu’il va faire les démarches pour comprendre l’origine du problème. Il ajoute qu’il souhaite reprendre le paiement des loyers quand sa situation sera réglée.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS .

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de le [Localité 6] par la voie électronique le 06 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 FÉVRIER 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989-I- que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte bien une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS a fait signifier à MONSIEUR [A] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 1027.10 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 OCTOBRE 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

MONSIEUR [A] [D] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 24 OCTOBRE 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 06 DÉCEMBRE 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En application du même article, le juge ne peut accorder des délais qu’au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or, dans le cas d’espèce, il ressort des débats que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants et que la dette de loyer a augmenté depuis le commandement de payer. Le défendeur n’a produit aucun élément pour justifier des raisons qui ont conduit la CAF à suspendre les allocations ni des démarches entrepris pour en comprendre l’origine et garantir les paiements.

Il ne pourra donc pas être fait droit aux demandes de maintien dans les lieux et pas davantage à la demande de délais de paiement, eu égard aux faibles garanties financières du locataire et à l’absence de règlement du loyer courant à la date de l’audience.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 06 DÉCEMBRE 2024.

Dès lors, MONSIEUR [A] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 06 DÉCEMBRE 2024, ce qui constitue pour NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur les condamnations au paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2279.58 euros à la date du 17 AVRIL 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent des dépens (244.67 euros),

Cette créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, MONSIEUR [A] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 2279.58 euros à titre d’indemnité pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 AVRIL 2025 – échéance du mois de MARS 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus, comme demandé dans l’assignation.

MONSIEUR [A] [D] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et révisable suivant les modalités prévues au bail, à compter du 06 DÉCEMBRE 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de MONSIEUR [A] [D] .

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS

CONSTATE l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 06 DÉCEMBRE 2024 ;

REJETTE la demande de délais formée par MONSIEUR [A] [D] ;

CONDAMNE MONSIEUR [A] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

AUTORISE, à défaut pour MONSIEUR [A] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de MONSIEUR [A] [D], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE MONSIEUR [A] [D] à payer à NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS la somme de 2279.58 euros à titre d’indemnité pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 AVRIL 2025 (échéance du mois de MARS 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE MONSIEUR [A] [D] à payer à NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS , à compter du 06 DÉCEMBRE 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE SA NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE MONSIEUR [A] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE