TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01280 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBB6

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[H] [M]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

MELDOMYS

Copie conforme

M. [M]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 6] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [X] [N], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [M]

né le 08 Février 1986

demeurant : [Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 octobre 2022, l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à M. [H] [M] un logement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 378,54€, charges en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, l’O.P.H. Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait assigner M. [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette date, l’O.P.H. Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat, représenté par Mme [N] chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement les termes de son assignation et demande de :

— constater la résiliation du bail à la date du 4 juin 2025; subsidiairement prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner M. [H] [M] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail ;

— condamner M. [H] [M] à lui payer la somme actualisée de 2.306,90 € au titre de l’arriéré locatif,

— ordonner l’expulsion de M. [H] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [H] [M] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,

— prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Il soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise.

Il précise que le défendeur aurait effectué la veille de l’audience un règlement supplémentaire qui n’apparaît pas sur le décompte produit.

M. [H] [M], comparant en personne, reconnaît sa dette sous réserve de la prise en compte du paiement de 900€ qu’il a effectué le 3 septembre 2025 (justificatif produit à l’audience). Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs, affirmant qu’il va régler la totalité de sa dette au plus tard le 31 octobre 2025.

Il déclare être dans l’attente de la perception de son solde de tout compte, devant percevoir une somme totale de 5.000 en octobre 2025. Il s’engage à régler une première somme de 900 € dès le début du mois d’octobre puis le solde au plus tard fin octobre ou début novembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, les parties ayant été autorisées à produire en cours de délibéré et au plus tard le 15 novembre 2025 tout élément sur le règlement de la dette annoncé par le défendeur à l’audience.

Par courriel du 14 novembre 2025, l’OPH Meldomys produit un décompte locatif actualisé au 14 novembre 2025 mentionnant une somme restant à devoir de 894,66 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu le 21 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 5-6 La Résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 1.828,33 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 juin 2025.

L 'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [H] [M], qui a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, s’était engagé à régler la totalité de sa dette au plus tard début novembre 2025. Cependant, il ressort du décompte locatif transmis par le bailleur en cours de délibéré, sur autorisation préalable du juge, que le défendeur a effectivement opéré des paiements en octobre et novembre 2025, notamment un paiement de 1.000€ le 3 novembre 2025, il reste toujours devoir à la date du 14 novembre 2025 une somme de 894,66€ supérieure au montant de sa dernière échéance courante.

M. [H] [M] n’a donc pas totalement apuré sa dette locative comme il s’y était pourtant engagé.

M. [H] [M] n’ayant pas réglé la totalité de sa dette et n’ayant pas saisi le juge d’une demande subsidiaire d’étalement de sa dette, il sera débouté de sa demande de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [H] [M] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est établi que M. [H] [M] reste devoir la somme de 894,66 € à la date du 14 novembre 2025.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 894,66 €.

M. [H] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [H] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 juin 2025 ;

DÉBOUTE M. [H] [M] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’OPH Meldomys pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNE M. [H] [M] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat la somme de 894,66 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 novembre 2025 (incluant l’échéance d’octobre 2025);

CONDAMNE M. [H] [M] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [H] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] ;

La greffière, La vice-présidente,