LE 25 SEPTEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/146 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H265

N° de minute : 25/462

O R D O N N A N C E

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Le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 2]” représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet TREHARD exerçant sous l’enseigne “VIVRE ICI”, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, substitué par Maître Rémi HUBERT, Avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSES :

S.C.I. LOENLY 2, immatriculée au RCS D'[Localité 8] sous le N° 908 964 745, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Patrick GRISILLON, Avocat au barreau D’ANGERS

S.A.S SO GOOD 49, immatriculée au RCS D'[Localité 8] sous le N° 980 025 050, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée,

*************

Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 13 Mars et 15 Mai 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 28 Août 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété et a comme syndic le cabinet Tréhard, exerçant sous l’enseigne Vivre Ici.

Cet immeuble est mitoyen d’un immeuble situé au [Adresse 3], au rez-de-chaussée duquel se trouve un local commercial (lot n°21) appartenant à la SCI Loenly 2 et donné à bail à la société So Good 49, laquelle y exploite une activité d’épicerie.

C.EXE : Maître Cyrille GUILLOU

Maître [N] [J]

C.C :

Copie Défaillant (1) par LS

Copie Dossier

le

Sans autorisation, la société So Good 49 a entrepris des travaux dans ce local commercial et a abattu un mur mitoyen qui sépare ces deux immeubles.

Ces travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de constat dressé le 06 décembre 2024 par Me [U] [Y], commissaire de justice.

A la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]”, M. [D] [R], expert en bâtiment, est intervenu aux fins d’expertise amiable. Il a déposé un rapport le 02 janvier 2025, aux termes duquel il a constaté les dégradations et a conclu à la nécessité de procéder à des travaux de remise en état.

Les parties ne sont pas parvenues à résoudre amiablement leur différend.

*

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, enrôlé sous le numéro de répertoire généal 25/146, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Tréhard exerçant sous l’enseigne Vivre Ici, a fait assigner la SCI Loenly 2 devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner la SCI Loenly 2 à faire réaliser les travaux préconisés par M. [R], à savoir

“ – la reprise de la fermeture intérieure du parement d’aggloméré de 1,10 cm d’épaisseur avec élévation de deux murs verticaux en aggloméré de 0,20 cm d’épaisseur ourdés au mortier avec enduit chaud gratté côté local professionnel et à l’aplomb des maçonneries,

— l’enduit plâtre fin lissé côté couloir, l’ensemble devant être garni et liaisonné,

— la remise en état des parements plâtre et peinture du dégagement dans la copropriété du [Adresse 2] depuis la porte d’accès sur rue jusqu’à l’angle rentrant de l’escalier bois montant aux étages,

— le nettoyage général”,

le tout par telles sociétés qu’il plaira aux défendeurs de solliciter et de choisir, ces sociétés devant être inscrites au registre des métiers et du commerce et bénéficier des compétences professionnelles nécessaires et des garanties d’assurances obligatoires dont elles devront justifier à première demande ;

— dire que les travaux devront être réalisés dans le délai d’un mois à compter de l’ordonnance, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

— condamner à titre provisionnel la SCI Loenly 2 à lui payer les sommes de 1.125,50 euros au titre des frais d’expertise et de 486 euros au titre du constat de commissaire de justice ;

— condamner la SCI Loenly 2 à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, enrôlé sous le numéro de répertoire généal 25/304, la SCI Loenly 2 a attrait à la cause la société So Good 49 devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner la société So Good 49 à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]”;

— condamner la société So Good 49 à réaliser les travaux de remise en état du mur séparatif des immeubles des [Adresse 1] à [Localité 8], et permettant la remise en état du clos du local commercial pris à bail, tel que décrit dans le rapport d’expertise de M. [D] [R] ;

— dire que lesdits travaux devront être réalisés par des entreprises spécialisées régulièrement inscrites au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, et régulièrement assurées au titre de la garantie décennale notamment ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamner la société So Good 49 à lui payer la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 26 juin 2025, à laquelle la jonction a été ordonnée sur le siège, sous le seul numéro de répertoire général 25/146.

*

Par voie de conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” réitère ses demandes introductives d’instance, qu’il formule désormais à l’encontre de la société So Good 49 et, à titre très subsidiaire, à l’encontre de la SCI Loenly 2.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” fait valoir que les travaux de maçonnerie réalisés sans autorisation par le locataire de la SCI Loenly 2 aurait notamment conduit à décrocher une canalisation de gaz active, ce qui engendrerait un risque grave. En outre, l’ouverture réalisée fragiliserait l’immeuble.

*

Par voie de conclusions récapitulatives, la SCI Loenly 2 sollicite du juge :

— à titre principal, de constater l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre de la demande principale du syndicat des copropriétaires et de le débouter de sa demande présentée à son encontre ;

— à titre subsidiaire, de condamner la société So Good 49 à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]”;

— dans tous les cas, condamner la société So Good 49 à réaliser les travaux de remise en état du mur séparatif des immeubles des [Adresse 1] à [Localité 8], et permettant la remise en état du clos du local commercial pris à bail, tel que décrit dans le rapport d’expertise de M. [D] [R] ;

— dire que lesdits travaux devront être réalisés par des entreprises spécialisées régulièrement inscrites au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, et régulièrement assurées au titre de la garantie décennale notamment ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” et/ou la société So Good 49 à lui payer la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Loenly 2 soutient qu’elle ne saurait être tenue responsable du fait de son locataire à l’égard des tiers, non copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3]. De sorte qu’il existerait une contestation sérieuse à l’égard des demandes présentées à son encontre. Elle considère notamment que les travaux réalisés par son locataire constitue un trouble manifestement illicite.

*

A l’audience du 28 août 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” et la SCI Loenly 2 ont réitéré leurs moyens et prétentions, tandis que la société So Good 49, partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I.Sur la demande de condamnation à faire des travaux

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produirait sûrement si la situation présente devait se perpétuer, tandis que le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est rappelé que les mesures conservatoires ou de remise en état que le juge des référés peut ordonner sur ce fondement peuvent intervenir, même en présence d’une contestation sérieuse affectant le fond du droit. Cependant, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Ces dispositions ne sont pas subordonnées à la condition d’urgence.

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En l’espèce, il est constant que la société So Good 49 a procédé à des travaux dans le local commercial qu’elle loue, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [Adresse 3], sans autorisation de son bailleur, ni de la SCI Loenly, 2, ni des syndicats des copropriétaires des immeubles concernés par l’abattage du mur mitoyen.

En outre, il ressort du rapport d’expertise amiable établi le 02 janvier 2025 par M. [D] [R] que la destruction du mur mitoyen fragilise les immeubles concernés et a entraîné le décrochage d’une canalisation de gaz active, ce qui engendre un risque pour la sécurité des habitants.

Ces faits constituent ainsi un trouble manifestement illicite aux droits du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]”, qu’il revient au juge des référés de faire cesser.

Il sera en outre rappelé que le débat sur la responsabilité du bailleur au titre des agissements de son locataire ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Ainsi, l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point n’empêche pas le juge des référés de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite dès lors que l’existence de ce trouble n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement la SCI Loenly 2 et la société So Good 49 à faire réaliser les travaux préconisés par M. [D] [R] tels que détaillés dans le dispositif de la présente décision, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

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La société Loenly 2 sera déboutée de sa demande d’appel en garantie de la société SO Good 49, celle-ci étant prématurée à ce stade.

II.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Loenly 2 et la société So Good 49, qui succombent, seront condamnées solidairement aux dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise amiable établi le 02 janvier 2025 par M. [D] [R] (1.125,50 euros), ainsi que le coût du procès-verbal de constat dressé le 06 décembre 2024 par Me [U] [Y], commissaire de justice (486 euros).

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la SCI Loenly 2 et la société So Good 49 seront condamnées solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la SCI Loenly 2 et la société So Good 49 à faire réaliser les travaux préconisés par M. [D] [R], à savoir :

— la reprise de la fermeture intérieure du parement d’aggloméré de 1,10 cm d’épaisseur avec élévation de deux murs verticaux en aggloméré de 0,20 cm d’épaisseur ourdés au mortier avec enduit chaud gratté côté local professionnel et à l’aplomb des maçonneries,

— l’enduit plâtre fin lissé côté couloir, l’ensemble devant être garni et liaisonné,

— la remise en état des parements plâtre et peinture du dégagement dans la copropriété du [Adresse 2] depuis la porte d’accès sur rue jusqu’à l’angle rentrant de l’escalier bois montant aux étages,

— le nettoyage général,

le tout par telles sociétés qu’il plaira à la SCI Loenly 2 et à la société So Good 49 de solliciter et de choisir, ces sociétés devant être inscrites au registre des métiers et du commerce et bénéficier des compétences professionnelles nécessaires et des garanties d’assurances obligatoires dont elles devront justifier à première demande ;

Condamnons solidairement la SCI Loenly 2 et la société So Good 49 aux dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise amiable établi le 02 janvier 2025 par M. [D] [R] (1.125,50 euros), ainsi que le coût du procès-verbal de constat dressé le 06 décembre 2024 par Me [U] [Y], commissaire de justice (486 euros) ;

Condamnons solidairement la SCI Loenly 2 et la société So Good 49 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Tréhard exerçant sous l’enseigne Vivre Ici, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Loenly 2 de ses demandes ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,