TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00674 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H42B

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00815

S.A. PODELIHA

C/

[W] [D], [K] [V] épouse [D]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M. Et Mme

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [D]

né le 26 Février 1982 à [Localité 7]

Madame [K] [V] épouse [D]

née le 08 Octobre 1983 à [Localité 7]

demeurant ensemble : [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparants

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 décembre 2018, la SA d’HLM Immobilière Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 451,57 €, les charges venant en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha anciennement dénommée Immobilière Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SA d’HLM Podeliha anciennement dénommée Immobilière Podeliha a fait assigner Mme [K] [D] et M. [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 04 mars 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [D] et M. [W] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement Mme [K] [D] et M. [W] [D] à lui payer :

1. la somme de 976,41 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 4 mars 2025 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 juin 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 991,51 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement et sollicite dans une telle hypothèse la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution des délais qui seraient accordés.

Bien que convoqués par acte signifié le 24 mars 2025, Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 8] le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 6 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). » Le commandement de payer signifié le 03 janvier 2025 fixe un délai de deux mois aux locataires pour apurer leur dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 03 janvier 2025, pour la somme en principal de 835,88 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 04 mars 2025.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] restent lui devoir la somme de 991,51 € à la date du 03 juin 2025.

Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 991,51 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 976,41 € à compter de l’assignation (24 mars 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que les défendeurs vivent dans le logement avec leurs deux enfants ; que l’un des enfants présente un handicap nécessitant la présence de l’un des parents à ses côtés. Mme [K] [V] épouse [D] a le statut d’aidant familial au titre du handicap de sa fille. M. [W] [D] alterne des périodes de travail et des périodes de chômage, pas toujours indemnisées. Il a repris le travail depuis le 29 avril 2025 dans le cadre d’un contrat à durée déterminée. Le couple a des ressources mensuelles de 2.411 € et propose de régler sa dette locative par mensualités de 60 € chacune.

Leur situation financière leur permet d’assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée.

Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] ont repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience et ont déjà effectué un premier règlement de 60 € en sus de leur loyer courant, démontrant leur volonté d’honorer leurs engagements.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’accorder d’office à Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] des délais de paiement. Ces derniers seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, conformément à la demande du bailleur, il y a lieu de prévoir que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2018 entre les parties, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 04 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] à verser à la SA d’HLM Podeliha anciennement dénommée Immobilière Podeliha la somme de 991,51 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 03 juin 2025 (incluant notamment l’échéance de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 976,41 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

ACCORDE d’office à Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] le bénéfice de délais de paiement et AUTORISE en conséquence ces derniers à s’acquitter de leur dette envers la SA d’HLM Podeliha de façon échelonnée en 16 mensualités de 60 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [V] épouse [D] et M. [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le greffier, La vice-présidente,