TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00364 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLJC

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY, en présence de M^me Marine PESENTI, Auditrice de Justice

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL BSV

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

72 bis rue Perrin-Sollier

13291 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE

Madame [X] [U]

née le 04 Juillet 1962

95, Avenue Frédéric Dard – La Régence

Appart -28- Etage 4

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2017, la S.A. ERILIA a donné à bail à Madame [X] [U] un bien à usage d’habitation (logement n°34) situé dans la résidence La Régence, 95 avenue Frédéric Dard à Bourgoin-Jallieu (38300), moyennant un loyer mensuel de 460,51 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 126,48 euros.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 23 septembre 2024, la S.A. ERILIA a fait signifier à Madame [X] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2 346 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 19 septembre 2024, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 25 septembre 2024, la signification du commandement de payer a été notifiée à la Direction départementale de la cohésion sociale de l’Isère et à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’Isère (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 26 février 2025 et dénoncé à la préfecture de l’Isère le 27 février 2025, la S.A. ERILIA a assigné Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [X] [U] ;Ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir ;Condamner Madame [X] [U] à lui payer les sommes suivantes :3 239,27 euros montant de l’arriéré locatif à la date du 11 décembre 2024 outre intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à libération effective des lieux,aux dépens comprenant les frais de commandement, de la saisine CCAPEX, de l’assignation et tous les frais d’exécution,300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [X] [U] s’est présentée à l’entretien proposé par l’UDAF de l’Isère le 26 mars 2025 afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic qu’elle est retraitée, n’a pas d’allocation logement et vit avec son fils de 39 ans qui ne dégage aucune ressource de son activité en tant qu’auto-entrepreneur. Elle reconnaît une dette de 2 797 euros et explique qu’elle ne parvient plus à gérer ses ressources. Elle précise avoir repris le paiement du loyer depuis octobre 2024, payer un peu plus que le loyer lorsque ses finances le lui permettent et indique qu’elle a payé 700 euros en plus du loyer en mars 2025. Madame [X] [U] souhaite rester dans les lieux et déclare qu’elle a fait une demande d’aide au logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025 en présence de la S.A. ERILIA, régulièrement représentée par son conseil, et de Madame [U] comparante en personne.

La S.A. ERILIA a actualisé sa dette à 2518,48 euros au 5 mai 2025. Elle a maintenu ses demandes et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance dont elle a sollicité l’entier bénéfice et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

A l’audience, Madame [X] [U] a confirmé qu’elle avait repris le paiement des loyers et a proposé de régler 150 euros en plus de son loyer pour apurer sa dette. Elle a déclaré avoir fait une demande d’allocation logement mais n’a pas encore sollicité d’aide auprès du fonds de solidarité logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 euros et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

La S.A. ERILIA justifie de la saisine de la CCAPEX en versant l’accusé de réception de la CCAPEX en date du 25 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 26 février 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Isère par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la S.A. ERILIA est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 23 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 346 euros au titre des loyers et charges échus au 19 septembre 2024.

Or, d’après le relevé de compte produit par le bailleur et non contesté par la locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 25 novembre 2024, le 23 novembre 2024 étant un samedi, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur les demandes au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En l’espèce, la S.A. ERILIA produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [X] [U] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 2 518,48 euros à la date du 5 mai 2025 dont il convient de déduire de la somme de 141,32 euros du 24 novembre 2024 correspondant aux frais du commandement de payer et relevant des dépens.

Madame [X] [U] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [U] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 2 377,16 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [X] [U] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à 710,45 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges (quittancement d’avril 2025), avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé que Madame [X] [U] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle a procédé à deux virements de 1 000 et 700 euros en mars 2025. Elle se déclare en capacité de régler 150 euros par mois pour apurer sa dette locative.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, et aux déclarations de Madame [X] [U] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail sera résilié de plein droit sans nouvelle procédure judiciaire. Madame [X] [U] devra alors quitter les lieux et à défaut, la S.A. ERILIA pourra faire procéder à son expulsion et celle de tout occupant de son chef sans droit ni titre, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

D’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Madame [X] [U] sera, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la S.A. ERILIA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [U], partie perdante au procès, est condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat et de la signification du jugement.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [X] [U], partie perdante et condamnée aux dépens, est condamnée à payer à la S.A. ERILIA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, en l’absence de demande tendant à l’écarter, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. ERILIA en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2017 et liant la S.A. ERILIA à Madame [X] [U], concernant le bien à usage d’habitation (logement n°34) situé dans la résidence La Régence, 95 avenue Frédéric Dard à Bourgoin-Jallieu (38300) et par conséquent la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 2 377,16 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Madame [X] [U] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 150 euros avant le 15 de chaque mois pendant 15 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

RAPPELLE que le loyer courant et les charges doivent être acquittés chaque mois ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Madame [X] [U] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 150,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 15 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [X] [U] ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si la locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

CONDAMNE en ce cas Madame [X] [U] à quitter les lieux loués situés dans la résidence La Régence, appartement n°34, 95 avenue Frédéric Dard à Bourgoin-Jallieu (38300) ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. ERILIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter du mois de novembre 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à son paiement à la S.A. ERILIA à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la S.A. ERILIA à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION