Tribunal Judiciaire d'Angers, 1re chambre, 4 mars 2025, n° 23/02540

TJ Angers 4 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité professionnelle des notaires
La cour a estimé que les notaires n'avaient pas commis de faute, car ils avaient correctement appliqué le régime fiscal applicable à la vente, qui n'était pas soumise à la TVA.
Rejeté
Responsabilité professionnelle des notaires
La cour a jugé qu'aucune faute n'était établie à l'encontre des notaires, et par conséquent, le préjudice moral n'était pas justifié.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a débouté la SCI de sa demande au titre de l'article 700, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, 1re ch., 4 mars 2025, n° 23/02540
Numéro(s) :	23/02540
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BOISNARDPatrice HUGELCéline VASNIER
Cabinet(s) :	LEXCAP
Parties :	S.C.I. [ 10 ]

Texte intégral

04 Mars 2025

AFFAIRE :

S.C.I. [10]

[F] [V], S.E.L.A.R.L. [12]

N° RG 23/02540 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HLNF

Assignation :09 Novembre 2023

Ordonnance de Clôture : 22 Octobre 2024

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. [10]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Maître [F] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

S.E.L.A.R.L. [12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 05 Novembre 2024, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 04 Février 2025. La décision a été prorogée au 04 Mars 2025.

JUGEMENT du 04 Mars 2025

rédigé par Céline VASNIER, magistrat exerçant à titre temporaire stagiaire, sous le contrôle de Yannick Brisquet, Premier Vice-Président

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente reçu le 8 janvier 2018 par Me [F] [V], notaire au sein de la SCP [K] [B] [F] Dailloux [L], M. [R] [Y] et Mme [J] [H] se sont portés acquéreurs d’un terrain à bâtir de 2 187 m² situé [Adresse 2] à Beaucouzé (49070) appartenant à M. [S] [X] et Mme [C] [P] épouse [X] pour un prix de 96 000 euros.

Le compromis de vente précisait que : « le prix de 96 000 euros étant convenu taxe sur la valeur ajoutée incluse, il se décompose :

en une somme de : 80 000 euros en une taxe sur la valeur ajoutée de : 16 000 euros ».

La signature de l’acte de réitération de la vente par M. et Mme [X] au profit de M. [R] [Y] et Mme [J] [H] était prévue le 18 septembre 2018.

S’étant réservé la possibilité de se substituer pour cette acquisition toute personne physique ou morale de leur choix, M. [R] [Y] et Mme [J] [H] ont constitué, le 22 janvier 2018, la SCI [10], société civile immobilière dont le gérant et associé majoritaire est M. [R] [Y].

Le 20 septembre 2018, Me [V] a adressé un projet d’acte réitératif à Me [A], notaire assistant M. [R] [Y] et Mme [J] [H], aux termes duquel « la présente vente est conclue moyennant un prix de 96 000 euros » (page 4), sans mention de taxe sur la valeur ajoutée.

Le 5 novembre 2018, Me [V] a dressé un nouveau projet d’acte de vente par M. et Mme [X] au profit de la SCI [10], aux termes duquel « la présente vente est conclue moyennant un prix de 96 000 euros » (page 5), sans application de taxes.

Me [U] [G], notaire associé de la SELARL [12], est intervenu en qualité de notaire assistant la SCI [10], à la suite de Me [A].

Le 12 novembre 2018, la vente du terrain à bâtir a été signée entre la SCI [10] et M. et Mme [X] moyennant le prix de 96 000 euros nets vendeur, suivant acte authentique reçu par Me [V], avec la participation de Me [G].

Par courrier électronique du 21 décembre 2018, le conseil de M. [R] [Y] a interpellé Me [V] sur le fait que l’acte définitif aurait dû mentionner l’existence d’une coquille dans le compromis de vente afin de faire prendre acte aux parties que le prix net vendeur est de 96 000 euros et non de 80 000 euros HT, en faisant état d’un préjudice d’un montant de 16 000 euros et sollicitant du notaire une indemnisation amiable à hauteur de 10 000 euros.

Le 20 mars 2019, le conseil de M. [R] [Y] et Mme [J] [H] a mis en demeure M. et Mme [X] de régler à ses clients une indemnité de 16 000 euros, considérant que l’acquisition du terrain avait été réalisée moyennant la somme de 80 000 euros HT, outre 16 000 euros au titre de la TVA et qu’ils auraient dû de ce fait pouvoir déduire intégralement la TVA à hauteur de 16 000 euros, ce dont ils ont finalement été privés.

Le 24 mai 2019, la société [11], société de courtage en charge de l’assurance responsabilité professionnelle de Me [V], a formulé auprès du conseil de M. [R] [Y] et Mme [J] [H] une proposition d’indemnisation globale, forfaitaire et définitive à hauteur de 6 000 euros, qui a été refusée par ces derniers.

Par acte d’huissier de justice du 8 juin 2021, M. [R] [Y] et Mme [J] [H] ont fait assigner les vendeurs et Me [V] devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir ces derniers condamnés in solidum à les indemniser de la somme de 16 000 euros, outre la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Angers a débouté M. [R] [Y] et Mme [J] [H] de leurs demandes à l’encontre de M. et Mme [X], ainsi qu’à l’encontre de Me [V].

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice des 9 et 10 novembre 2023, la SCI [10] a fait assigner Me [V] et la SELARL [12] en responsabilité devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de les voir condamner in solidum en paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions en réplique communiquées par voie électronique le 21 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments,

la SCI [10] demande au tribunal de condamner in solidum Me [V] de la SCP [K] [B] [8] [L] et la SELARL [12] à lui verser les sommes de :

—  16 000 euros en réparation de son préjudice financier ;

—  5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

—  10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour voir engager la responsabilité professionnelle de Me [V] et de la SELARL [12], la demanderesse fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que les notaires se sont rendus coupables d’un défaut d’information quant à la détermination du prix réel pour l’acquisition du bien immobilier, en méconnaissance de sa volonté.

Elle ajoute qu’elle a subi dans le cadre de cette acquisition une augmentation du prix de vente de 16 000 euros et qu’elle n’a pas pu procéder à une récupération de la TVA à hauteur de 16 000 euros sur la vente ou sur des achats ultérieurs.

Dans ses dernières conclusions en réplique communiquées par voie électronique le 30 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, Me [F] [V] demande au tribunal de :

débouter la SCI [10] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;condamner la SCI [10] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI [10] aux entiers dépens de l’instance.

Pour contester toute responsabilité de sa part, Me [V] soutient, à titre principal, que l’acte de vente signé le 12 novembre 2018 entre les époux [X] et la SCI [9] n’est pas la réitération du compromis signé entre les époux [X] d’une part, et les consorts [Y] [H], d’autre part, au motif qu’elle n’a pas reçu d’acte de substitution de la SCI [9].

Elle ajoute qu’elle a transmis à deux reprises à la SCI [9] des projets d’acte de vente prévoyant un prix de 96 000 euros sans application de taxes, sur lesquels cette dernière n’a fait valoir aucune observation, maintenant au contraire sa volonté d’acquérir le terrain lors de la signature du 12 novembre 2018, après que le prix lui a été rappelé.

Elle en conclut qu’elle n’a commis aucune faute, rappelant à cet égard que sa responsabilité a déjà été écartée par le tribunal judiciaire d’Angers dans son jugement du 8 mars 2022.

A titre subsidiaire, elle soutient que dans l’hypothèse où le tribunal considérerait qu’elle a commis une faute, la demanderesse ne fait la démonstration ni d’un préjudice ni d’un lien de causalité entre le prétendu préjudice et la faute alléguée, exposant en outre que lors de l’acquisition, la SCI [9] a bénéficié de droits d’enregistrement réduits.

La SELARL [12] développe exactement la même argumentation que celle de Me [V] aussi bien à titre principal, en ce qu’elle conteste sa responsabilité, qu’à titre subsidiaire en ce qu’elle conteste l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité d’un préjudice et celle d’un lien de causalité entre le prétendu préjudice et la faute alléguée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la responsabilité de Me [V] et de la SELARL [12] :

La responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, à charge pour celui qui l’invoque d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Le notaire ne peut être tenu d’indemniser que les dommages qui ont été causés par sa faute.

***

Des éléments produits aux débats, il ressort :

qu’à la suite d’une annonce publiée sur le site Le Bon Coin, un projet de compromis de vente établi entre M. et Mme [X] d’une part, et M. [Y] et Mme [H] d’autre part, a mentionné un prix de vente de 80 000 euros, sans mention d’aucune taxe et sans faculté de substitution au profit de l’acquéreur ;

qu’un compromis de vente a été signé le 8 janvier 2018 entre M. et Mme [X] et M. [Y] et Mme [H], avec faculté de substitution et mentionnant un prix de vente de 96 000 euros payable comptant par virement le jour de la signature de l’acte authentique ;

que cet acte a précisé (page 6) que le prix de 96 000 euros est convenu taxe sur la valeur ajoutée incluse, se décomposant :

en une somme hors taxe de 80 000 euros ;en une taxe sur la valeur ajoutée de 16 000 euros ;

que ce compromis a mentionné dans sa disposition « REGIME FISCAL DE LA VENTE » (page 16) les différentes règles applicables en matière de TVA selon que les parties ou seulement l’une d’entre elles sont ou ne sont pas assujetties au sens des dispositions de l’article 256 A du code général des impôts ;

qu’à cet égard, en application des dispositions ci-dessus visées, l’acquisition d’un terrain à bâtir n’est pas soumise à TVA :

si aucune des parties n’est assujettie à la TVA ;si l’acquéreur est seul assujetti à la TVA ;

que la demanderesse admet expressément à la page 2 de ses conclusions que l’acte du 8 janvier 2018 a rappelé que la vente d’un terrain à bâtir par une personne agissant en dehors d’une activité économique n’est pas soumise à la TVA, ce qui était le cas pour M. et Mme [X], simples particuliers ;

que, la vente se trouvant hors champ de la TVA, il s’est avéré que le compromis mentionnait par erreur un prix de vente de 96 000 euros TVA incluse, soit 80 000 euros HT et 16 000 euros de TVA,

que les projets d’acte de vente successifs préparés par Me [V] en date du 20 septembre 2018 au profit de M. [Y] et Mme [H] et du 5 novembre 2018 au profit de la SCI [9] (laquelle s’est substituée à M. [Y] et Mme [H]) ont modifié l’erreur et mentionné un prix de 96 000 euros comme étant net, sans application de taxes ;

que, de la même manière, l’acte authentique de vente du 12 novembre 2018 prévoit un prix de 96 000 euros net sans application de taxes, puisque la taxe sur la valeur ajoutée n’était pas due ;

que les projets d’acte, ainsi que l’acte notarié comportent une disposition « Impôt sur la mutation » qui prévoit « la mutation concerne la vente d’un terrain à bâtir tel que défini par l’article 257 I 2 1° du code général des impôts. Le VENDEUR n’est pas une personne assujettie au sens de l’article 256 du code général des impôts ».

qu’il a été déclaré dans l’acte notarié en page 9 que la SCI [9] ayant la qualité d’assujetti au sens de l’article sus visé, elle s’engageait à construire dans le délai de quatre ans à compter de la vente afin de pouvoir bénéficier de l’exonération de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement par application de l’article 1594-0 G A du code général des impôts ;

que les parties à l’acte authentique ont paraphé chacune des pages de l’acte sans émettre aucune observation.

Il en résulte que :

que les vendeurs, en leur qualité de particuliers, n’étaient pas assujettis à la TVA et que seule la SCI [9] se trouvait assujettie à la TVA ;

que de ce fait, et en application de la législation fiscale en vigueur, la cession en cause a été placée hors du champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée et a été soumise aux droits d’enregistrement au taux réduit tels que prévus à l’article 1594-0 G A du code général des impôts ;

que tant les actes préparatoires, que l’acte authentique du 12 novembre 2018 précisaient que la vente était exclue du champ d’application de la TVA, de sorte que la SCI [9] n’a pu se méprendre sur ce point.

Il s’ensuit que le notaire n’a fait qu’appliquer à l’acte authentique de vente qu’il a rédigé le régime fiscal correspondant à la situation juridique des parties, à savoir une mutation hors du champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée.

Compte tenu des termes clairs des projets d’acte et de l’acte authentique, la SCI [9] était informée de l’impossibilité pour cette acquisition d’entrer dans le champ d’application de la TVA et par conséquent de l’impossibilité de déduire cette taxe.

Force est en outre de constater que la SCI [9] s’est substituée à M. [Y] et Mme [H] sans formalité particulière et sans informer le notaire qu’elle posait comme condition de pouvoir déduire la TVA.

En effet, il sera relevé qu’aucun échange entre la signature du compromis de vente et la vente définitive n’est produit aux débats par la SCI [9] qui permettrait de démontrer que cette dernière subordonnait l’acquisition du terrain à la condition de pouvoir bénéficier du régime de récupération de la TVA.

En tout état de cause, c’est à juste titre que les notaires ont placé cette mutation hors du champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée et l’ont soumise aux droits d’enregistrement.

Compte tenu du régime fiscal applicable, la SCI [9] n’aurait jamais pu bénéficier d’aucun droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, puisque cette mutation entrait dans le champ d’application des droits d’enregistrement.

Aucune faute n’est donc établie à l’encontre des notaires relativement au régime applicable à la cession de terrain à bâtir.

La demanderesse estime néanmoins que les notaires auraient augmenté le prix de vente de 16 000 euros au regard de la ventilation du prix prévue au compromis de vente du 8 janvier 2018.

Si la ventilation de la somme globale de 96 000 euros entre prix net et taxe sur la valeur ajoutée procédait d’une erreur puisque la vente n’était pas assujettie à la TVA, il apparaît que cette erreur a par la suite été rectifiée dans les actes qui ont suivi l’établissement du compromis.

Il convient d’observer que le prix global de vente stipulé à l’acte authentique est en tout point conforme aux projets d’acte de vente successifs qui ont été préparés par Me [V] les 20 septembre 2018 et 5 novembre 2018 et qui ont mentionné un prix de 96 000 euros nets vendeur.

Ni M. [Y] et Mme [H] ni la SCI [9] n’ont jamais fait valoir la moindre observation sur les projets d’actes qui leur ont été soumis.

Il en résulte qu’en supprimant toute mention d’une taxe sur la valeur ajoutée dans les projets d’acte de vente et dans l’acte authentique du 12 novembre 2018, les parties ont exprimé la volonté de s’accorder sur un prix net de 96 000 euros revenant aux vendeurs.

La SCI [9] ne produit aux débats aucun élément permettant de démontrer le contraire, étant rappelé qu’elle a paraphé chacune des pages de l’acte notarié.

Ainsi, en procédant à l’analyse de la volonté des parties telle qu’exprimée à l’acte de vente, il apparaît que leur accord a bien porté sur un prix de 96 000 euros nets vendeur.

Par ailleurs, il sera relevé que la proposition transactionnelle formulée par l’assureur responsabilité professionnelle de Me [V] afin d’en terminer amiablement ne vaut nullement reconnaissance de la faute invoquée.

C’est précisément ce qui a été retenu par le présent tribunal dans le cadre de l’action déjà engagée par M. [Y] et Mme [H] à l’encontre des vendeurs et de Me [V] par jugement du 8 mars 2022 qui a écarté la responsabilité du notaire.

Un manquement des notaires n’est en l’espèce pas davantage caractérisé.

A défaut de rapporter la preuve d’une faute des notaires, la SCI [9] doit par conséquent être déboutée de ses demandes formées au titre du préjudice financier et du préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI [9], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par Me [V] et par la SELARL [12] et de condamner la SCI [9] à leur payer chacune la somme de 1 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI [9] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [9] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI [9] à payer à Me [V] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [9] à payer à la SELARL [12] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT