TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e RICHARD Florence

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M. [X] [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02359 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZZT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [L]

né le 23 Novembre 1972 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 6 janvier 2021, la SCI [B] a donné à bail à Monsieur [X] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 décembre 2023, la SCI [B] a fait signifier à Monsieur [L] un commandement de payer la somme de 1.741,43 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 19 mars 2024, la SCI [B], prise en la personne de son gérant en exercice ayant pour mandataire l’AGENCE DE LA COMTESSE, société GIA MAZET, a attrait Monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion sans délais du locataire et de tout occupant de son chef ; condamner Monsieur [L] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.256,43 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 et sans possibilité de délais de paiement ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle de 664,88 euros jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 12 décembre 2023 ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SCI [B], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 2.234,57 euros au 5 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus. Elle a dit s’en rapporter quant aux délais de paiement sollicités par Monsieur [L].

Monsieur [X] [L] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise du paiement des loyers courants et le paiement mensuel d’une partie de la dette, à hauteur de 150 euros. Il n’a pas contesté la dette. Il a proposé de verser 50 euros par mois en plus des loyers courants, expliquant percevoir 1030 euros d’allocations chômage.

Le diagnostic financier et social mentionne que Monsieur [L] est célibataire avec deux enfants à charge.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 mars 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [B] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.741,43 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 12 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé, que Monsieur [L] reste devoir la somme de 2.234,57 euros au 5 juin 2024, au titre des loyers et charges impayés.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 426,57 euros correspondant à des frais de procédure qui relèvent non de la dette locative mais des dépens.

Pour la somme au principal de 1.808 euros, Monsieur [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, à son paiement au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.741,43 euros à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Monsieur [L] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Monsieur [L], de l’absence d’opposition de la bailleresse, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [B] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, la SCI [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [L] à payer à la SCI [B] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2021, entre la SCI [B] et Monsieur [X] [L], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [L] à verser à la SCI [B], prise en la personne de son gérant en exercice ayant pour mandataire l’AGENCE DE LA COMTESSE, société GIA MAZET, à titre provisionnel, la somme de 1.808 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.741,43 euros à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 5 juin 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [X] [L] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [X] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [B], prise en la personne de son gérant en exercice ayant pour mandataire l’AGENCE DE LA COMTESSE, société GIA MAZET sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [X] [L] sera condamné à verser à la SCI [B], prise en la personne de son gérant en exercice ayant pour mandataire l’AGENCE DE LA COMTESSE, société GIA MAZET une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [L] à payer à la SCI [B], prise en la personne de son gérant en exercice ayant pour mandataire l’AGENCE DE LA COMTESSE, société GIA MAZET, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président