TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00921 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H6JK

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.A. PODELIHA

C/

[D] [S], [K] [M]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

Mme [S]

M. [M]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [D] [S]

née le 09 Avril 1997 à [Localité 6]

comparante

Monsieur [K] [M]

né le 30 Septembre 1992 à [Localité 5]

non comparant

demeurant ensemble : [Adresse 8]

[Localité 2]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 02 mai 2017, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [D] [S] et M. [K] [M] un logement situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 318,98 €, charges en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [D] [S] et M. [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 25 septembre 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [S] et M. [K] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement Mme [D] [S] et M. [K] [M] à lui payer :

1. la somme de 6.558,72 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5.317,60 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par la défenderesse, expliquant que cette dernière a repris le paiement de ses loyers et a en outre effectué les démarches nécessaires pour mettre fin au surloyer qui était appliqué ; qu’une régularisation à ce titre est d’ores et déjà intervenue.

Mme [D] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 43€.

Elle affirme que M. [K] [M] a définitivement quitté le logement depuis le mois d’août 2024 ; qu’elle ne connaît pas sa nouvelle adresse, ce dernier n’ayant pas de domicile fixe ; qu’elle l’a prévenu de l’audience de ce jour. Elle déclare avoir informé par mail le bailleur du départ de M. [M] du logement.

M. [K] [M] (convoqué par assignation signifiée selon les formes prévues à l’article 659 du code de procédure civile) n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 9] le 21 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 02 mai 2017 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois le contrat de location sera résilié. Le commandement de payer signifié le 24 juillet 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.018,42 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 septembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 3 “Solidarité” des conditions générales du contrat de location stipule par ailleurs que : “en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront solidairement et indivisiblement tenus aux obligations du présent contrat et celles résultant de ses reconductions successives. En cas de départ anticipé de l’un des preneurs, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée de 18 mois à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur du preneur quittant le logement et informant ainsi le bailleur de son départ”.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [D] [S] et M. [K] [M] restent lui devoir la somme de 5.317,60 € à la date du 1er septembre 2025. Si un supplément de loyer de solidarité avait été appliqué de janvier à mai 2025, une régularisation est intervenue en faveur des locataires le 23 juin 2025, de sorte que plus aucune somme n’est réclamée à ce titre.

Mme [D] [S] et M. [K] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Mme [D] [S] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

S’il ressort des explications des parties que M. [K] [M] a quitté le logement depuis plus d’un an, il n’est pas justifié de ce qu’il aurait officiellement informé son bailleur de son départ, de sorte qu’il reste contractuellement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

En conséquence, Mme [D] [S] et M. [K] [M] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5.317,60 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (22 avril 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [D] [S], qui déclare vivre désormais seule dans le logement, a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Il ressort de ses explications orales qu’elle vit seule avec son enfant, qu’elle travaille en CDI et perçoit un salaire d’environ 1.400 €/mois. Elle bénéficie également de la prime d’activité, des APL et une réduction de loyer solidarité ; qu’elle ne perçoit pas de pension alimentaire de la part de M. [M] qui n’a pas de situation stable. Elle déclare n’avoir aucune autre dette.

Le montant de son loyer résiduel est de 157,59 €.

Compte tenu de ces éléments, Mme [D] [S] apparaît financièrement à même d’assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée. En outre, la proposition d’apurement est acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [D] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [D] [S] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [D] [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire bénéficier M. [K] [M] des délais ainsi accordés, ce dernier n’ayant pas comparu à l’audience et sa situation étant inconnue de la juridiction alors qu’il a quitté le logement depuis plusieurs mois.

Il convient en revanche de tirer les conséquences de ce constat de départ définitif du logement en déclarant que la demande en expulsion formée à son encontre est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [S] et M. [K] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha Mme [D] [S] et M. [K] [M] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2017 entre la SA d’HLM Podeliha d’une part et Mme [D] [S] et M. [K] [M] d’autre part concernant le logement et ses annexes situés au [Adresse 7] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [S] et M. [K] [M] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 5.317,60 € (selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, incluant l’échéance d’août 2025), augmentée des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 22 avril 2025;

AUTORISE Mme [D] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 43 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [D] [S] soient condamnée à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉCLARE sans objet la demande d’expulsion formée à l’encontre de M. [K] [M] ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [S] et M. [K] [M] à payer à la SA d’HLM Podeliha la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [S] et M. [K] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le Greffier, Le Président,