TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00282

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2OM

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00476

S.A. GAMBETTA LOCATIF

C/

[S] [O], [F] [C]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 11]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La SCIC [Adresse 8] [Adresse 9] À Forme Anonyme

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°301 852 224

venant aux droits de la société LE FOYER MODERNE

siégeant : [Adresse 1],

[Localité 3],

Prise en la personne de Madame [L], chargée de suivi social et recouvrement, munie d’un pouvoir à cet effet, qui demeurera annexé au présent dossier, comparante

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [O]

né le 22 Mai 1965 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne, assisté de sa fille, Madame [Y] [O],

Madame [F] [C]

née le 20 Septembre 1964 à [Localité 12]

domiciliée [Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée,

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 23 octobre 2007, la SCIC d'[Adresse 10] [Adresse 9] a donné à bail à M. [S] [O] et Mme [F] [C] un logement et ses annexes situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 641€, outre 24,09€ de provisions sur charges.

La SCIC d’HLM [Adresse 9] a fait signifier le 5 novembre 2024 un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la SCIC d'[Adresse 10] [Adresse 9] a fait assigner M. [S] [O] et Mme [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, la SCIC d’HLM [Adresse 9] – représentée par Mme [H] [V], chargée de recouvrement munie d’un pouvoir – s’en réfère oralement à son assignation initiale et demande de :

— constater la résiliation du bail intervenue de plein droit à la date du 6 décembre 2024 ; subsidiairement, constater la résiliation du bail intervenue de plein droit à la date 6 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [O] et Mme [F] [C] et de tout occupant de leur chef ;

— condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [F] [C] à lui payer les sommes suivantes :

la somme principale 9.437,24 € selon décompte actualisé au 5 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

tous les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 24 décembre 2024 et jusqu’au jour de l’audience selon le décompte actualisé qui sera produit ;

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, sous réserve des indexations, et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur ;

la somme de 300€ à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des frais et entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX et ce en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que la clause résolutoire lui est acquise, à défaut pour les défendeurs d’avoir fourni les justificatifs d’assurance et d’avoir régularisé l’arriéré locatif dans les délais impartis au commandement signifié le 5 novembre 2024.

Elle ajoute que l’attitude dilatoire des preneurs lui a causé un préjudice certain, ayant dû multiplier les démarches amiables sans obtenir de résultat.

Elle précise que par courrier reçu le 25 mars 2024, Mme [C] l’a informée de son départ du logement ; que toutefois celle-ci reste solidairement tenue au paiement des loyers et charges pour une durée d’un an comme stipulé au bail, soit jusqu’en mars 2025.

Elle indique également qu’un surloyer est appliqué.

M. [S] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il affirme être assuré contre les risques locatifs.

Il fait état d’une situation difficile, rencontrant des problèmes de santé et d’addiction et étant en difficulté pour gérer son budget. Il ajoute percevoir des indemnités journalières mais que le montant de celles-ci ont diminué ne percevant plus les indemnités journalières AT/MP mais uniquement les indemnités journalières ordinaires.

Il déclare qu’il essaie de partir du logement depuis la séparation du couple, il y a deux ans. Il indique que sa situation financière ne lui permet pas de proposer un échéancier, étant en difficulté pour régler le loyer courant.

Sur interrogation, il précise qu’aucun dossier de surendettement n’a été déposé. Il ajoute ne pas avoir connaissance de la nouvelle adresse de Mme [C], n’ayant plus de contact.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Compte tenu de l’absence de Mme [C] à l’audience, il sera statué sur les demandes de la partie demanderesse par jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présenta alinéa ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 8 Clause résolutoire des conditions générales) et un commandement de payer les loyers pour un montant de 3.729,91 € et de fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs visant cette clause a été signifié le 5 novembre 2024.

Si à l’audience, M. [S] [O] affirme avoir toujours été assuré contre les risques locatifs, il ne produit aucune pièce permettant d’en justifier. Il ne démontre pas non plus avoir adressé une attestation d’assurance au bailleur dans le délai imparti.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance se sont trouvées réunies à la date du 6 décembre 2024.

Du fait de la résiliation du bail, M. [S] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux. Son expulsion sera ordonnée en conséquence selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Concernant Mme [F] [C], il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion dès lors qu’il est acquis que cette dernière a quitté le logement il y a plus d’un an et a d’ailleurs officiellement avisé le bailleur de ce départ. La demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande principale en paiement

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 27 novembre 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail comporte par ailleurs une clause de solidarité ainsi libellée (article 12 des conditions générales) : “Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat”.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé, la SCIC d'[Adresse 10] [Adresse 9] produit à l’audience un décompte locatif actualisé mentionnant une somme restant à devoir de 9.437,24 € à la date du 5 mars 2025.

Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés depuis le mois de janvier 2025, la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le courrier de mise en demeure du 21 novembre 2024, réceptionné le 29 novembre 2024 par M. [O], relatif à l’enquête SLS 2025.

En revanche, il convient de déduire de la somme réclamée les frais d’acte de 184,87 € facturés en janvier 2025 et qui relèvent manifestement des dépens et/ou frais irrépétibles.

Faute de justifier d’un paiement libératoire, M. [S] [O] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 9.252,37 € (9.437,24 € – 184,87€), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.729,91 € à compter du 5 novembre 2024, date du commandement de payer.

M. [S] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Concernant Mme [F] [C], si la SCIC d’HLM [Adresse 9] fait valoir qu’en application du bail, cette dernière reste solidairement tenue pour la totalité des loyers pendant un an à compter de la réception du courrier, il convient de juger qu’à défaut de clause expresse prévoyant une telle durée, il convient de limiter les effets de la solidarité contractuelle à 6 mois comme prévu à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [F] [C] ne sera en conséquence tenue solidairement au paiement avec M. [S] [O] que dans la limite de 2.245,09 €, correspondant au montant des loyers et charges impayés dus au 25 septembre 2024.

Le bailleur sera débouté du surplus de ses demandes à l’encontre de Mme [F] [C], cette dernière ne pouvant notamment être tenue au paiement des indemnités mensuelles d’occupation, dès lors qu’elle a quitté le logement avant même la résiliation du bail et qu’aucune solidarité à ce titre n’est prévue au contrat.

Sur la demande de dommages-intérêts complémentaires

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la partie demanderesse, ne justifie état d’aucun préjudice particulier non déjà réparé par l’octroi des intérêts moratoires ou de l’indemnité accordée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages-intérêts complémentaires.

Sur les mesures accessoires

M. [S] [O], partie principalement perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCIC d’HLM [Adresse 9], M. [S] [O] sera également condamné à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2007 entre la SCIC d'[Adresse 10] [Adresse 9] d’une part et M. [S] [O] et Mme [F] [C] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 décembre 2024 ;

ORDONNE à M. [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCIC d’HLM [Adresse 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [S] [O], solidairement avec Mme [F] [C] dans la limite de la somme de deux mille deux cent quarante-cinq euros et neuf centimes (2.245,09 €), à verser à la SCIC d’HLM [Adresse 9] la somme de neuf mille deux cent cinquante-deux euros et trente-sept centimes (9.252,37 €) au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2025 (incluant l’échéance de février 2025), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.729,91 € à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [S] [O] à verser à la [Adresse 14] [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCIC d’HLM [Adresse 9] de ses autres demandes à l’encontre de Mme [F] [C] ;

DÉBOUTE la [Adresse 13] [Adresse 9] de sa demande de dommages-intérêts présentée sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE M. [S] [O] à verser à la SCIC d’HLM [Adresse 9] une somme de deux cents euros (200 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 11] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Madame Justine VANDENBULCKE, greffière.

La greffière, La vice-présidente,