TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00248 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H2L6

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00645

S.A. [Adresse 8]

C/

[D] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M^e TREBOUS

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nicolas MARIEL, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [K]

né le 06 Août 2000 à [Localité 9]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Grégoire TREBOUS, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 octobre 2023, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [D] [K] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 350,10 € et 151,77 € de provision sur charges.

Le 30 avril 2024, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Aux termes de ce même acte, elle a mis en demeure son locataire de justifier de l’occupation du logement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 1er juillet 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [D] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [D] [K] à lui payer :

1. la somme de 6.993,60 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 12 décembre 2024 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025. Après un renvoi, elle a été retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8.040,19 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de six semaines imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur.

M. [D] [K], représenté par son conseil qui s’en réfère oralement à ses conclusions visées à l’audience, demande au tribunal de :

— se voir autoriser à se libérer de sa dette par mensualités ramenées à l’audience à 150 € chacune,

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais,

— débouter la société Podeliha de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Podeliha du surplus de ses demandes,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il invoque des difficultés de compréhension de la langue ainsi que des difficultés administratives à l’origine d’un rappel d’un indu de prestations de familiales, qui a fait l’objet de retenues sur ses prestations APL. Il explique que ces retenues et l’existence de revenus modestes l’ont mis en difficulté pour régler son loyer.

Il fait valoir au soutien de sa demande de délais de paiement suspensifs qu’il est désormais accompagné par des professionnels pour la réalisation de ses démarches administratives ; que dans ce cadre, une nouvelle demande d’ouverture de droits APL a été réalisée et acceptée avec mise en place de retenues moindres ; que parallèlement une demande de remise de dette a été déposée auprès des services de la CAF et est en cours d’examen. Il ajoute que sa situation financière s’est également améliorée, ayant obtenu un contrat d’insertion de six mois au sein de la régie de quartier d'[Localité 6], ce qui lui permet de percevoir un salaire de 970 € par mois ; qu’il est donc en mesure de régler son loyer augmentée de la mensualité proposée pour régler sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé envoyé le 24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 des conditions générales paraphées par le locataire) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Le commandement de payer signifié le 30 avril 2024, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette. Il convient d’y substituer, pour les motifs précités, le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable au locataire.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 2.473,11 € est demeuré infructueux au moins pour partie pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er juillet 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [D] [K] reste lui devoir la somme de 8.040,19 € à la date du 12 mai 2025.

M. [D] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 8.040,19 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.993,60 € à compter de l’assignation (17 janvier 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [D] [K] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Il justifie, contrat et bulletins de salaire à l’appui, être employé par la régie de quartiers de la ville depuis le mois de janvier 2025 et percevoir à ce titre un salaire mensuel de l’ordre de 970 €. Il démontre également que la mesure ASLL mise en place en juillet 2024 a permis de réaliser les démarches nécessaires pour une amélioration de sa situation administrative. Il bénéficie désormais du versement des APL (253,76 €), de la prime d’activité (236,20 €) versées par la CAF ainsi que d’une réduction de loyer de solidarité (48,45 €).

Sa situation financière lui permet donc désormais d’assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée. Cette proposition d’apurement est d’ailleurs acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [D] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [D] [K] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de M. [D] [K] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [D] [K] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2023 entre la SA d’HLM Podeliha et M. [D] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [K] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 8.040,19 € (décompte arrêté au 12 mai 2025, incluant l’échéance d’avril 2025 et le versement de 476,15 € du 2 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 6.993,60 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [D] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [K] soit condamné à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [D] [K] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] ;

Le greffier, La vice-présidente,