TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/14715

N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3D

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Novembre 2025

DEMANDERESSE

La société FONCIERE BONNEAU

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0924

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [J]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Madame [M] [X] veuve [J]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentés par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164

Décision du 05 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/14715 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3D

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière lors des débats et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J], ci-après les consorts [J], sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Le 18 janvier 2023, la société FONCIERE BONNEAU a formulé une offre d’achat de ce bien à hauteur de 6 300 euros le m² qui a conduit les parties à entrer en pourparlers, à discuter d’un prix et d’une date de signature de la promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente n’a jamais été signée.

Soutenant qu’un accord sur la chose et le prix était intervenu avec les vendeurs, la société FONCIERE BONNEAU les a, par exploits d’huissier des 27 et 31 octobre 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de perfection de la vente.

Dans ses conclusions en réplique, signifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, la société FONCIERE BONNEAU demande au tribunal de :

JUGER la vente conclue entre Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [L] et la société FONCIERE BONNEAU portant sur le bien situé à [Adresse 11], et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 9] : Section BS N° [Cadastre 1] Adresse [Adresse 2] contenance 01 a 01 ca Contenance totale 01 a 01 ca parfaite,Décision du 05 Novembre 2025

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ORDONNER la vente forcée pour le bien situé à [Adresse 11], et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 9] : Section BS N° [Cadastre 1] Adresse [Adresse 2] contenance 01 a 01 ca Contenance totale 01 a 01 ca au profit de la la société FONCIERE BONNEAU,CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] à l’exécution forcée de la vente, la conclusion de l’acte authentique de vente dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour le bien immobilier objet de la promesse de vente, situé à [Adresse 11], et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 9] : Section BS N° [Cadastre 1] Adresse [Adresse 2] contenance 01 a 01 ca Contenance totale 01 a 01 ca. PRONONCER CETTE VENTE FORCÉE sous astreinte de 200 €par jour de retard si dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, M Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] n’ont engagé aucune démarche visant à permettre la formalisation de la vente à l’égard de la société FONCIERE BONNEAU,ORDONNER que le jugement vaille vente, dans le cas d’une défaillance réitérée des vendeurs à conclure cette vente dans le délai imparti,ORDONNER la publication dudit jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière aux frais de Monsieur [W] [J] et de Madame [M] [X] veuve [J] condamnés in solidum,CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] à payer à la société FONCIERE BONNEAU la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation valant mise en demeure adressée par le conseil de la société FONCIERE BONNEAU,En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,CONDAMNER Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] à payer à la société FONCIERE BONNEAU la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Bernard LUNEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en réponse n°2, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, les consorts [J] demandent au tribunal de :

DEBOUTER la société FONCIERE BONNEAU de toutes ses demandes, fins et conclusions,Décision du 05 Novembre 2025

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CONDAMNER la société FONCIERE BONNEAU au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive, CONDAMNER la société FONCIERE BONNEAU au paiement d’une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la société FONCIERE BONNEAU aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la perfection de la vente

La société FONCIERE BONNEAU soutient qu’un accord sur la chose et le prix est intervenu au cours des pourparlers avec les consorts [J] qui ont duré du 26 janvier 2023 au 30 août 2023, matérialisé par la préparation d’un projet de promesse de vente validé par ces derniers, la réalisation à leur initiative de l’ensemble des diagnostics nécessaires à la signature de la promesse de vente et le versement des frais d’acquisition. Elle précise avoir accepté toutes les modifications de l’avant-contrat souhaitées par les vendeurs ainsi que le report de la date de signature du 23 juin au 30 août 2023 et avoir versé les frais d’acquisition sur le compte de l’étude en charge de la vente le 30 août 2023, de sorte qu’à cette date, aucune question ne demeurait en suspens. Elle conteste l’absence de participation de Madame [M] [X] veuve [J] aux pourparlers et sollicite l’exécution forcée de la vente ainsi formée. A défaut de régularisation de l’acte authentique de vente dans un délai de deux mois, la demanderesse souhaite que le jugement prononcé vaille vente.

En défense, les consorts [J] réfutent tout accord sur la chose et le prix, rappelant qu’ils n’ont pas accepté le projet de promesse de vente transmis par le notaire en charge de cette vente le 16 juin 2023 et qu’outre le prix, de nombreuses questions restaient en suspens. Ils ajoutent que l’ensemble des échanges dont se prévaut la société FONCIERE BONNEAU traduit l’existence de simples pourparlers et la volonté d’un seul des indivisaires d’aboutir à un accord, Madame [M] [X] veuve [J] n’ayant jamais consenti à cette vente. Ils observent que le fait que le prix au m² ait varié au cours de leurs échanges démontre que les parties demeuraient au stade de simples pourparlers, les termes du projet d’avant-contrat n’ayant cessé d’évoluer, y compris après la date formalisant selon la demanderesse l’accord sur la chose et le prix, de sorte qu’ils pouvaient parfaitement mettre un terme à ces discussions, notamment en raison de l’opposition de Madame [M] [X] veuve [J], qui estimait le prix proposé trop faible.

Sur ce,

Selon l’article 1172 du code civil, les contrats sont par principe consensuels, ce qui signifie que la preuve de la rencontre de volonté peut se faire par tout moyen.

Décision du 05 Novembre 2025

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Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

En l’espèce et à titre liminaire, le tribunal observe que la demanderesse ne précise pas à quelle date l’accord parfait sur la chose et le prix qu’elle lui demande de constater serait intervenu.

En toute hypothèse, le 18 janvier 2023, la société FONCIERE BONNEAU a adressé aux consorts [J] un courrier ayant pour objet l’intitulé « Offre d’achat ferme portant sur l’immeuble sis [Adresse 4] », aux termes duquel elle confirmait son accord pour un prix net vendeur de 6 300 euros le m² loi carrez, précisant que « le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier sera défini après le relevé des surfaces des appartements ». La société FONCIERE BONNEAU proposait en outre la signature d’une promesse de vente à la convenance des vendeurs, puis la signature d’un acte authentique dans les quinze jours de la réception de la renonciation à son droit de préemption par la Ville de [Localité 9].

Cette offre, qui n’est pas précise quant à la chose vendue dès lors que le nombre de m² du bien immobilier n’est pas renseigné, qui ne répond pas à une offre de vente des consorts [J] et qui n’a pas été contresignée par ces derniers, ne constitue pas un accord parfait sur la chose et le prix mais une simple entrée en pourparlers.

La pièce n°3 de la demanderesse, constituée d’un échange de SMS entre le représentant de la société FONCIERE BONNEAU, Monsieur [N] [H], et Monsieur [W] [J], permet ensuite de savoir que :

Le 26 janvier 2023, Monsieur [W] [J] a demandé à Monsieur [N] [H] d’indiquer une « date de fin de votre offre » au notaire,Le 31 janvier 2023, Monsieur [N] [H] lui a demandé à son tour les coordonnées de son gérant afin de pouvoir « commencer les diagnostics et les relevés carrez dans les meilleurs délais », Le 1er février 2023, Monsieur [W] [J] lui a proposé d’accompagner son diagnostiqueur, Le 14 février 2023, Monsieur [W] [J] a précisé à Monsieur [N] [H] que le diagnostiqueur était « une personne dynamique » et a proposé « qu’on se contacte dès que nous connaîtrons la surface »,Le 9 mars 2023, Monsieur [W] [J] a relancé Monsieur [N] [H] au sujet des diagnostics techniques, lui demandant « avez-vous plus de nouvelles que moi ? »,Le 10 mars 2023, Monsieur [N] [H] lui a transmis les surfaces relevées par le diagnostiqueur pour chacun des appartements constituant l’immeuble proposé à la vente, Décision du 05 Novembre 2025

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Le 5 avril 2023, Monsieur [W] [J] l’a informé de la réalisation des diagnostics et a proposé de « reprendre nos discussions », lui demandant deux jours plus tard s’il avait bien reçu le rapport du diagnostiqueur et lui proposant de « faire un point complet »,Le 6 avril 2023, Monsieur [N] [H] a confirmé avoir reçu les diagnostics et lui a indiqué se tenir à sa disposition pour un rendez-vous téléphonique, précisant disposer de toutes les informations « nous permettant d’avancer »,Le mercredi 12 avril 2023, Monsieur [W] [J] lui a proposé de prendre un rendez-vous téléphonique le lundi suivant pour « avancer dans le dossier »,Le 3 juin 2023, il lui a demandé s’il avait tous les documents pour la réalisation du compromis, ajoutant « se rapprochons nous d’une signature prochaine ? »,Le 4 juin 2023, Monsieur [N] [H] a confirmé qu’il avait transmis l’ensemble des documents à l’office notarial et qu’il était en attente également d’une date de signature,Le 6 juin 2023, il lui a précisé que le projet de promesse était « pratiquement finalisée, nous devrions le recevoir en fin de semaine »,Le 15 juin 2023, Monsieur [W] [J] lui a précisé qu’une « signature avant début juillet serait bien », ce à quoi Monsieur [N] [H] a répondu que le projet était prêt mais qu’il devait être approuvé par le notaire instrumentaire avant envoi et qu’une date de signature au 23 juin avait été retenue mais devait encore être confirmée,Le 30 août 2023, Monsieur [N] [H] lui a confirmé se tenir à sa disposition pour signer la promesse de vente et a précisé qu’il avait validé « avec Maître [I] les modifications que vous avez souhaité apporter au nouveau projet de promesse » et qu’il avait versé sur le compte de l’étude les frais de la promesse de vente.

Ces échanges dont se prévaut la demanderesse ne font en réalité que caractériser l’existence de simples pourparlers entre les parties jusqu’au 30 août 2023 et sont insuffisants à établir la formation d’une vente.

En effet, entre le 18 janvier 2023 et le 5 avril 2023, la chose proposée à la vente n’est pas encore définie puisque le diagnostiqueur n’a pas procédé au mesurage carrez, ce qui explique qu’à réception des diagnostics le 5 avril, Monsieur [W] [J] propose de reprendre les « discussions ».

S’il est possible qu’entre le 12 avril et le 3 juin 2023, les parties se soient accordées sur un prix au m², au regard du message de Monsieur [W] [J] sollicitant une signature prochaine, il est constant que les parties entendaient signer au préalable une promesse unilatérale de vente, de sorte qu’elles souhaitaient manifestement assortir la vente de diverses clauses dépassant les seules stipulations d’un prix et d’une chose.

Décision du 05 Novembre 2025

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Si la société FONCIERE BONNEAU verse également aux débats le projet de promesse unilatérale de vente adressé par la collaboratrice du notaire à son représentant le 16 juin 2023, lequel indique un prix au m² de 6 472 euros sous l’intitulé « Prix de la vente éventuelle », et le justificatif de versement sur le compte de l’étude des 450 euros dus par l’acquéreur au titre des frais de la vente, ces éléments sont également insuffisants pour conclure à l’existence d’un accord parfait sur la chose et le prix puisqu’il est constant que les parties ont soumis la rencontre de leur volonté de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat qui n’a finalement jamais été signé, les consorts [J] n’ayant par ailleurs jamais approuvé le projet de promesse de vente du 16 juin 2023 qui renseignait un prix au m² différent du prix proposé le 18 janvier 2023, de sorte que la vente ne s’est pas formée.

En conséquence, à défaut d’accord entre les parties sur la chose et sur le prix, l’ensemble des demandes de la société FONCIERE BONNEAU tendant à juger la vente parfaite ou à ordonner que le jugement vaille vente seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société FONCIERE BONNEAU sollicite également la condamnation, sur le fondement des articles 1231-1, 1231-2 et 1231-3 du code civil, des vendeurs à lui verser la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, soulignant qu’elle a mobilisé ses équipes autour de cette acquisition pendant neuf mois, qu’elle a interrompu ses recherches d’investissement immobilier pendant cette période, persuadée que le bien lui serait vendu, et qu’elle a perdu la chance d’acquérir ce bien immobilier.

En défense, les consorts [J] n’ont formulé d’observations sur cette demande.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code vient préciser que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-3 du même code dispose enfin que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l’espèce, les consorts [J] n’ont commis aucune faute puisqu’aucun accord parfait sur la chose et le prix n’est intervenu avec la société FONCIERE BONNEAU, de sorte qu’ils pouvaient librement mettre un terme aux pourparlers.

En outre, cette rupture des pourparlers n’apparaît pas abusive dans la mesure où leur durée n’a pas été excessive, notamment au regard du type de bien vendu et de son prix, et qu’ils font état d’un motif légitime de rupture, à savoir l’absence de consentement d’un des indivisaires à la vente projetée.

Décision du 05 Novembre 2025

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La société FONCIERE BONNEAU ne verse par ailleurs aux débats aucune pièce au soutien de son préjudice allégué.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société [J] a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, les consorts [J] ne caractérisant de sa part aucune intention de nuire ou de légèreté blâmable dans l’exercice de son droit d’ester en justice, de sorte que la demande de dommages et intérêts de ces derniers pour procédure abusive sera rejetée.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la société FONCIERE BONNEAUX aux dépens de l’instance, de sorte que sa demande de distraction des dépens sera rejetée.

Elle sera également condamnée à verser aux consorts [J] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE les demandes suivantes de la société FONCIERE BONNEAU :

JUGER la vente conclue entre Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [L] et la société FONCIERE BONNEAU portant sur le bien situé à [Adresse 11], et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 9] : Section BS N° [Cadastre 1] Adresse [Adresse 2] contenance 01 a 01 ca Contenance totale 01 a 01 ca parfaite,ORDONNER la vente forcée pour le bien situé à [Adresse 11], et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 9] : Section BS N° [Cadastre 1] Adresse [Adresse 2] contenance 01 a 01 ca Contenance totale 01 a 01 ca au profit de la la société FONCIERE BONNEAU,Décision du 05 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/14715 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3D

CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] à l’exécution forcée de la vente, la conclusion de l’acte authentique de vente dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour le bien immobilier objet de la promesse de vente, situé à [Adresse 11], et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 9] : Section BS N° [Cadastre 1] Adresse [Adresse 2] contenance 01 a 01 ca Contenance totale 01 a 01 ca. PRONONCER CETTE VENTE FORCÉE sous astreinte de 200 €par jour de retard si dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, M Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] n’ont engagé aucune démarche visant à permettre la formalisation de la vente à l’égard de la société FONCIERE BONNEAU,ORDONNER que le jugement vaille vente, dans le cas d’une défaillance réitérée des vendeurs à conclure cette vente dans le délai imparti,ORDONNER la publication dudit jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière aux frais de Monsieur [W] [J] et de Madame [M] [X] veuve [J] condamnés in solidum,CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [M] [X] veuve [J] à payer à la société FONCIERE BONNEAU la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation valant mise en demeure adressée par le conseil de la société FONCIERE BONNEAU,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Monsieur [W] [J] et de Madame [M] [X] veuve [J],

CONDAMNE la société FONCIERE BONNEAU aux dépens,

REJETTE la demande de la société FONCIERE BONNEAU de distraction des dépens,

CONDAMNE la société FONCIERE BONNEAU à verser à Monsieur [W] [J] et de Madame [M] [X] veuve [J] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE la demande de la société FONCIERE BONNEAU au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 9] le 05 Novembre 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI