TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00876 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H53H

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00823

E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[Z] [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

MELDOMYS

Copie conforme

Mme [G]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 6] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [H] [S], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Z] [G]

née le 29 Mars 1987 à [Localité 5]

demeurant: [Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 septembre 2018, l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Mme [Z] [G] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 416,16 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Meldomys anciennement dénommée Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, l’OPH Meldomys a fait assigner Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, l’O.P.H. Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat, représenté par Mme [S] chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement les termes de son assignation et demande de :

— constater la résiliation du bail à la date du 23 mars 2025; subsidiairement prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner Mme [Z] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail ;

— condamner Mme [Z] [G] à lui payer la somme actualisée de 2.511,12 € au titre de l’arriéré locatif,

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [Z] [G] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,

— prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Il soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement suspensifs formulée par la défenderesse à l’audience, compte tenu de l’absence de reprise intégrale du loyer, expliquant qu’à ce jour aucun rappel APL et que les paiements sont demeurés partiels.

Mme [Z] [G] comparaît en personne et reconnaît la dette locative sous réserve de la prise en compte d’un versement supplémentaire de 90€ effectué le jour même. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de s’acquitter d’une mensualité de 50€ en sus de son loyer courant.

Elle explique la situation d’impayé par des problèmes de santé occasionnant des arrêts maladie et une diminution de ses ressources. Elle déclare percevoir actuellement des indemnités journalières pour un montant total de 900€/mois ainsi qu’une prime d’activité à hauteur de 300€. Elle précise bénéficier d’une reconnaissance en qualité de travailleur handicapée. Elle affirme avoir un dossier de surendettement en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 9 avril 2025, soit plus de six semaines mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Meldomys justifie avoir signalé la situation d’impayé à la MSA de Maine et [Localité 6] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu le 13 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 5-6 La Résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.561,62 €. Ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 mars 2025.

L 'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il convient à titre liminaire de relever que si Mme [Z] [G] affirme avoir un dossier de surendettement en cours, elle n’en justifie pas et le bailleur n’en ait pas informé. Il n’y a donc pas lieu de faire application aux dispositions spécifiques de l’article 24 lorsqu’un dossier de surendettement est en cours.

Concernant l’application des délais facultatifs, Mme [Z] [G] n’a pas repris au jour de l’audience le paiement intégral de son loyer, n’ayant effectué que des versements partiels alors que le versement des APL est par ailleurs manifestement suspendu.

Dans ces conditions, force est de constater que Mme [Z] [G] ne remplit pas l’une des conditions exigées par la loi pour se voir accorder des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle sera déboutée de ses demandes en ce sens.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [Z] [G] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH Meldomys produit un décompte démontrant que Mme [Z] [G] reste devoir la somme de 2.511,12 € à la date du 4 juin 2025.

Mme [Z] [G] justifie toutefois à l’audience, à partir de son téléphone portable, d’un règlement supplémentaire de 90 € effectué le 5 juin 2025, soit postérieurement au décompte fourni par le bailleur. Il convient de prendre en compte ce règlement et de le déduire de la somme réclamée.

Mme [Z] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2.421,12 €.

Mme [Z] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2018 concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 mars 2025 ;

DÉBOUTE Mme [Z] [G] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’OPH Meldomys pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat la somme de 2.421,12 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 juin 2025 (incluant notamment l’échéance du mois de mai 2025 et prenant en compte le dernier règlement de 90 € effectué le 5 juin 2025);

CONDAMNE Mme [Z] [G] à verser à l’OPH Meldomys une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] ;

La greffière, La vice-présidente,