TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 22 Janvier 2026

N° RG 23/01297 – N° Portalis DBXA-W-B7H-FRXI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président

Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL,

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi Valérie MUKADI,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :

S.C.I. ARGENCE BD

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Amandine JOLLIT, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 7] et [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice S.A.R.L. CITYA ALLIANCE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent LEGIER, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ARGENCE BD est propriétaire de trois lots numérotés 125, 126 et 221 au sein de la copropriété de la [Adresse 12] située [Adresse 7] et [Adresse 8] à ANGOULEME.

Le 20 avril 2023, la SARL CITYA IMMOBILIER en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a envoyé aux copropriétaires une convocation à l’assemblée générale annuelle du 16 mai 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le 21 avril 2023, la SARL CITYA ALLIANCE IMMOBILIER a envoyé aux copropriétaires une convocation rectificative à l’assemblée générale précitée par courrier simple, ajoutant les résolutions 7f et 7g relatives à l’élection de M. [T] au conseil syndical.

Le 16 mai 2023, les résolutions n°7f et n°7g ont été votées et M. [T] a été élu membre du conseil syndical pour une durée d’un an.

Lors de cette assemblée a également été votée la résolution n°15 autorisant le syndic à ester en justice contre la SCI ARGENCE BD et donnant mandat à la SARL CITYA ALLIANCE IMMOBILIER pour représenter la copropriété.

Par acte en date du 27 juillet 2023, la SCI ARGENCE BD a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA ALLIANCE IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins de faire annuler les résolutions 7f, 7g et 15 votées lors de l’assemblée générale du 16 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la SCI ARGENCE BD demande au tribunal de :

Prononcer la nullité de la résolution n°7f de l’assemblée générale ordinaire en date du mardi 16 mai 2023, de la copropriété [Adresse 12] sis [Adresse 7] et [Adresse 9] ;

Prononcer la nullité de la résolution n°7g de l’assemblée générale ordinaire en date du mardi 16 mai 2023 en ce qu’elle a nommé Monsieur [X] en qualité de membre du conseil syndical de la copropriété [Adresse 12] sis [Adresse 7] et [Adresse 9] ;

Prononcer la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale ordinaire en date du mardi 16 mai 2023, de la copropriété [Adresse 12] sis [Adresse 7] et [Adresse 9] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de ses demandes plus amples et contraires ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 9] aux dépens ;

Dire que la SCI ARGENCE BD sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] – 16000 [Adresse 4] à verser la somme de 2000 euros à la SCI ARGENCE BD sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande de nullité des résolutions n°7f et 7g, la SCI ARGENCE BD fait valoir, sur le fondement des articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que la résolution 7f n’a pas été inscrite régulièrement à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 mai 2023 en ce qu’elle a été ajoutée par courrier simple et que la désignation de M. [X] en qualité de membre du conseil syndical n’est donc pas valide.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] relatif à l’absence de grief, elle fait valoir que seuls les propriétaires présents à l’assemblée générale ont pu voter, les votes des copropriétaires effectués par correspondance ayant été écartés.

A l’appui de sa demande de nullité de la résolution n°15, elle soutient que le compte-rendu de la réunion du conseil syndical du 6 février 2023, la convocation à l’assemblée générale du 16 mai 2023 et le procès-verbal de cette assemblée ne permettent pas de connaître l’identité du copropriétaire ayant sollicité son ajout à l’ordre du jour. Elle ajoute que le compte-rendu de la réunion du 18 avril 2023 ne permet pas de démontrer que cette demande d’ajout a été portée par lettre recommandée avec accusé de réception auprès du syndic, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER, demande au tribunal de :

Juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] s’en remet au Tribunal sur la demande de nullité des résolutions 7f et 7g ;

Débouter la SCI ARGENCE BD de sa demande de nullité de la résolution n° 15 et de ses demandes indemnitaires ;

Condamner la SCI ARGENCE BD aux dépens ;

Débouter la SCI ARGENCE BD de sa demande d’exonération de sa quote-part au titre des frais de la présente procédure dans les charges générales d’administration ;

Condamner la SCI ARGENCE BD à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA ALLIANCE IMMOBILIER, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de nullité des résolutions n°7f et 7g, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] fait valoir que les copropriétaires ont été informés, à la lecture de la convocation, de la candidature de M. [T] en ce que la résolution n°7 indiquait que ce dernier était membre du conseil syndical et candidat à sa réélection, et que son erreur de plume a été régularisée lors de l’envoi du formulaire de vote par correspondance et lors de l’assemblée générale. Elle ajoute que cette erreur n’a pas causé de grief aux copropriétaires car M. [X], président sortant du conseil syndical, a été élu pour un an à une très grande majorité des copropriétaires présents.

Pour s’opposer à la demande de nullité de la résolution n°15, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] fait valoir que les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées. Elle explique qu’il ressort du compte-rendu du 18 avril 2023 que c’est le conseil syndical qui a pris la décision de soumettre aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale suivante, une résolution visant à autoriser le syndic à ester en justice contre la SCI ARGENCE BD du fait qu’elle a modifié l’affectation de ses locaux, initialement à usage de bureaux, en locaux à usage d’habitation, sans accord préalable de l’assemblée générale. Elle ajoute que l’obligation de notification de l’article 64 du même décret ne s’applique pas aux réunions préparatoires entre le conseil syndical et le syndic, et, qu’en tout état de cause, aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de ce formalisme.

A l’appui de ses demandes de dépens, de frais irrépétibles à la charge de la SCI ARGENCE BD et de rejet de la demande d’exonération de sa quote-part au titre des frais de la présente procédure dans les charges générales d’administration par cette dernière, elle fait valoir que son action est principalement fondée sur la nullité de la résolution n°15.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, l’affaire étant évoquée par le présent tribunal le 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité des résolutions n° 7f et 7g de l’assemblée générale ordinaire en date du 16 mai 2023 de la copropriété [Adresse 12] sis [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5]

Il résulte des articles 9, 13 alinéa 1 et 64 du décret du 17 mars 1967 que les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires sur les questions qui leur sont soumises sont valides lorsque ces questions sont inscrites à l’ordre du jour, lequel doit être contenu dans la convocation notifiée par le syndic aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la réunion par lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre récépissé ou émargement.

Lorsque cette dernière formalité n’a pas été respectée, la décision prise par l’assemblée générale est nulle sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief.

En l’espèce, il résulte de la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2023 de la copropriété [Adresse 12] adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 avril 2023 par la SARL CITYA IMMOBILIER aux copropriétaires que la résolution n° 7f relative à la candidature de M. [T] à l’élection du conseil syndical n’y figure pas (pièce 6 de la demanderesse).

Il est établi et non contesté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] que, le 21 avril 2023, la SARL CITYA IMMOBILIER a ajouté par courrier simple la résolution n°7f à l’ordre du jour contenu dans la convocation et joint le formulaire de vote par correspondance modifié (pièce 1 de la demanderesse).

Ainsi, et sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief, les formalités requises par le décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées, la simple mention de la candidature de M. [T] à la présidence du conseil syndical dans la convocation du 20 avril 2023 n’étant pas suffisante à y satisfaire, de sorte que la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 16 mai 2023 sur la résolution n°7f n’est pas valide.

Par ailleurs, la résolution n°7g est complémentaire de la résolution n°7f qui n’a pas été votée à la majorité requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui a entrainé un second vote conformément à l’article 25-1 de la même loi, de sorte que la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 16 mai 2023 sur cette résolution n°7g doit être déclarée invalide également.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité des résolutions n° 7f et 7g de l’assemblée générale ordinaire en date du 16 mai 2023 de la copropriété [Adresse 12] située [Adresse 7] et [Adresse 9].

Sur la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale ordinaire en date du mardi 16 mai 2023, de la copropriété [Adresse 12] sis [Adresse 7] et [Adresse 9]

Il résulte des alinéas 1 et 3 de l’article 10, de l’article 11 8° et de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale et, lorsque la question inscrite tend à autoriser le syndic à introduire une demande en justice, doivent lui notifier, avec leur demande, le projet de résolution correspondant, les notifications étant valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, il résulte du compte-rendu de réunion du conseil syndical de la [Adresse 12] du 18 avril 2023 qu’il a pris la décision de soumettre à l’assemblée générale une résolution autorisant le syndic de copropriété à agir contre la SCI ARGENCE BD.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 16 mai 2023 que la SCI ARGENCE BD a contesté cette résolution car la demande n’a pas été faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] indique dans ses conclusions qu’il a respecté les formalités de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il ne rapporte pas la preuve qu’il a notifié la question à inscrire à l’ordre du jour et le projet de résolution n°15 au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, ces formalités de notification devant permettre, le cas échéant, de donner date certaine à la demande, de vérifier l’identité du requérant afin de s’assurer qu’il a le pouvoir de demander une telle inscription et de s’assurer que la question était suffisamment claire et précise, le syndic n’ayant pas le pouvoir de suppléer à ces insuffisances.

Ainsi, il n’est pas démontré que la résolution n°15 a valablement été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 mai 2023 de la copropriété [Adresse 12].

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2023 de la copropriété [Adresse 12] située [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ARGENCE BD sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER, versera à la SCI ARGENCE BD une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER, sur ce fondement.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 7f de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2023, de la copropriété [Adresse 12] située [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 7g de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2023, de la copropriété [Adresse 12] située [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2023 de la copropriété [Adresse 12] située [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER aux dépens ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ARGENCE BD sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER à payer à la SCI ARGENCE [Adresse 6] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT