MINUTE N° : 25/0868

JUGEMENT

DU 12 Septembre 2025

N° RC 24/05417

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT

ET :

[L] [X] [W]

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [Y] munie d’un pouvoir en date du 26 mai 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [L] [X] [W]

né le 02 Décembre 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/5417

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 10] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [X] [W] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 248,83 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 13 août 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [L] [X] [W] par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Monsieur [L] [X] [W] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [L] [X] [W] au paiement de la somme en principal de 1 542,30 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [L] [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [L] [X] [W] à verser à [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 500.00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [L] [X] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de la présente assignation.

A l’audience du 19 juin 2025, la représentante de l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT – dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 556,34 € au 31 mai 2025. Elle indique que Monsieur [L] [X] [W] procède à des réglements irréguliers et partiels de son loyer.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à étude, Monsieur [L] [X] [W] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée à la proposition de rendez-vous de la [Adresse 9].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 septembre 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 juin 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 13 août 2024 pour un montant en principal de 910,42 € et le décompte actualisé au 31 mai 2025 à la somme de 1 556,34 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Sont à déduire du présent décompte :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 220,14 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’enquête sociale d’un montant de 60,96 € à défaut pour le bailleur d’en justifier.

Monsieur [L] [X] [W] sera ainsi condamné à verser à l’ OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 1 275,24 € arrêtée au 31 mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 13 août 2024 portant sur la somme en principal de 910,42 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [L] [X] [W] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [L] [X] [W] fournit des efforts depuis octobre 2024, payant entre 350 € et 500 € au regard d’un loyer mensuel de 307,73 €, sans qu’aucun plan d’apurement n’ait été mis en place avec le bailleur.

Le bailleur a indiqué à l’audience qu’il aurait été favorable à la mise en place de délais de paiement si le locataire avait été présent. Il expose que la dette locative est à mettre en lien avec la péremption du titre de séjour du locataire. Celui-ci a repris une activité professionnelle et le paiement de son loyer.

En l’absence de justificatifs de ressources et de charges, il apparaît que Monsieur [L] [X] [W] est en mesure de payer son loyer courant et de se libérer de sa dette.

Au regard du montant de la dette et des versements effectués par le locataire, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à Monsieur [L] [X] [W] de délais de paiement suspensifs du fait de son absence à l’audience du 19 juin 2025 apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée du locataire de lui accorder un délai de 14 mois pour s’en libérer, par mensualités de 100 €, selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Il apparaît également proportionné, au regard des mêmes dispositions, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu’au premier défaut de paiement, l’expulsion du locataire demeurera possible.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [L] [X] [W] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2021 entre Monsieur [L] [X] [W] et l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT concernant le bien situé18 [Adresse 6] sont réunies au 14 octobre 2024 ;

Condamne Monsieur [L] [X] [W] à payer à [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 1 275,24 € (MILLE DEUX CENT SOIXANTE QUINZE EUROS, VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2025 ;

Autorise Monsieur [L] [X] [W] à se libérer de son arriéré locatif par versement de 13 mensualités de 100 € en plus du loyer courant, chaque mensualité devant intervenir le 5 de chaque mois, et pour le premier versement le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

Dit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [L] [X] [W] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de Monsieur [L] [X] [W], il pourra être procédé à sonexpulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [L] [X] [W] devra payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

Condamne Monsieur [L] [X] [W] aux entiers dépens ;

Déboute [Localité 10] METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze septembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection