Expéditions le : Minute n° 25/00214

Grosse :

JUGEMENT DU : 04 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00661 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3RQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 1]

agissant en son nom propre ainsi qu’en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] [P] [T] et [H] [R] [T]

Madame [M] [T], demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ, MALLET-GUY & ASSOCIES, avocate au barreau de LYON, substituée par M^e Pierre-Antoine RONDET, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Mai 2025 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 septembre 2023, Monsieur [G] [T] a donné à bail à Monsieur [L] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 2150 euros, hors charges, étant précisé qu’il est propriétaire du bien en indivision avec ses 4 enfants, Madame [M] [T], Madame [C] [T] et Madame [W] et Monsieur [H] [T] qui sont mineurs.

Monsieur [G] [T] agissant en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] et [H] [T], ainsi que Mesdames [M] et [C] [T] ont fait délivrer le 6 mai 2024 à Monsieur [L] [S] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré locatif et défaut de paiement du dépôt de garantie de 10.900 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 19 février 2025, les consorts [T] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 mars 2025, Monsieur [G] [T] agissant en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] et [H] [T], et Mesdames [M] et [C] [T] ont attrait Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, demandant au tribunal :

de déclarer recevable leur action, à titre principal, de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle au 17 juin 2024 ;à titre subsidiaire, de juger valable le congé pour vendre délivré à Monsieur [L] [B] le 21 mai 2024, et par conséquent, que le contrat de bail a pris fin de plein droit le 4 septembre 2024 ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [S] ;de condamner Monsieur [L] [S] au paiement des sommes suivantes :32 900 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 29 janvier 2025, mois de février inclus, une indemnité mensuelle d’occupation de 2150 euros et les charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux,3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [T] ont notifié l’assignation à la préfecture de la Haute Savoie par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 20 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mai 2025, les requérants représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans l’assignation.

Monsieur [L] [S], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, Monsieur [S] ne s’étant pas rendu au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute Savoie plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que les consorts [T] ont bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

A titre liminaire, il convient de souligner que le bail n’a été conclu que par Monsieur [G] [T]. Il est toutefois de jurisprudence constante que la conséquence est l’inopposabilité de ce bail aux autres indivisaires qui peuvent donc solliciter l’expulsion du locataire. En revanche, le bail reste valable quant au locataire et ce dernier ne peut en demander la nullité pour ce motif.

Ainsi, la signature du bail par Monsieur [G] [T] seul est sans conséquence sur la validité du bail.

Par ailleurs, le bail contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement du dépôt de garantie et/ou des loyers et accessoires.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [L] [S] le 6 mai 2024 pour un arriéré de loyers et le non-paiement du dépôt de garantie, de 10 900 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juin 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [L] [S] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [S] et de dire que faute par Monsieur [L] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [L] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice aux indivisaires [T] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L] [S] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer un dépôt de garantie ainsi que le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon le décompte arrêté au 29 janvier 2025, l’arriéré locatif (dépôt de garantie, loyers et indemnités d’occupation échus) s’élève à la somme de 32 900 euros, incluant le mois de janvier. Les frais d’huissier doivent en revanche être écartés, puisqu’ils constituent des dépens et seront pris en compte à ce titre.

Au vu des justificatifs fournis, la créance des consorts [T] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [S] à payer cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [L] [S], il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX.

Il convient de condamner Monsieur [L] [S] à payer aux demandeurs, la somme totale de 900 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [G] [T] agissant en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] et [H] [T], et Mesdames [M] et [C] [T] ;

CONSTATE que le contrat signé le 5 septembre 2023 entre Monsieur [G] [T] et Monsieur [L] [S] concernant le bien situé [Adresse 4] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT que Monsieur [L] [S] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [G] [T] agissant en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] et [H] [T] et Mesdames [M] et [C] [T] la somme de 32 900 euros, au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 29 janvier 2025, échéance du mois de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [G] [T] agissant en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] et [H] [T] et Mesdames [M] et [C] [T] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 2200 euros, révisable annuellement, à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [G] [T] agissant en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] et [H] [T] et Mesdames [M] et [C] [T] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente

François CHARTIN Manon FAIVRE