Expéditions le : Minute n° 25/00191

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00146 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3GX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] – [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 23 novembre 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] a donné en location à Mme [L] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que par acte sous seing-privé en date du 4 novembre 2020, un garage référencé 2882.6K06, situé dans le même immeuble.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 novembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] a délivré à Mme [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 5 février 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Mme [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation des engagements de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 13 janvier 2025 ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.318,95 €, à titre provisionnel, pour les loyers et charges non réglés au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 648,50 € ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et la condamner à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 septembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], représenté par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 942,88 € au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août incluse. Le requérant souligne une reprise du paiement des loyers et propose un plan d’apurement consistant dans le versement d’échéances mensuelles de 350 euros, en sus du loyer. Il demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 543,08 euros.

En défense, bien que régulièrement citée en étude, Mme [L] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Il a été donné lecture à l’audience de l’enquête sociale du service de prévention des expulsions, qui précise que l’arriéré locatif est né suite à des difficultés professionnelles en 2024, que Mme [L] ayant trouvé un CDI en mai 2025, elle a retrouvé une stabilité professionnelle et financière. Il est relevé qu’elle est accompagnée par les professionnels du Point Conseil Budget.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 7 novembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que les contrats de location conclus les 4 et 23 novembre 2020 contiennent une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 648,50 €.

Il ressort du décompte du 1er septembre 2025 et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été réglée dans les deux mois du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux contrats de baux étaient réunies à la date du 13 janvier 2025. Depuis cette date, le bail s’est retrouvé résilié de plein droit et Mme [L] [U] se trouve dès lors occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, l’absence de Mme [L] [U] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de solliciter des délais de grâce. En revanche, il résulte des débats et du décompte actualisé que la locataire a repris le versement du loyer courant au jour de l’audience. Le bailleur propose des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 350 euros par mois en plus du loyer. Il ressort en outre du diagnostic social et financier que Mme [L] a la capacité à régler la dette locative dans les délais légaux, qu’elle perçoit un salaire de 1350 euros et qu’un dossier FSL est envisagé.

En conséquence, il y a lieu au vu de ces éléments, d’accorder à Mme [L] [U] des délais de paiement selon les modalités prévues ci-après au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont de plein droit suspendus. Si Mme [L] [U] se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, cette suspension prend fin, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, l’intégralité de la dette sera alors immédiatement exigible et le bail se trouvera résilié automatiquement à la première mensualité non respectée, date de déchéance du terme ; l’expulsion de Mme [L] [U] sera le cas échéant ordonnée.

Il convient de préciser par ailleurs que dans une telle hypothèse, Mme [L] [U] sera redevable, à compter de la déchéance du terme, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer courant, majoré des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres, soit par l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 543,08 €.

— Sur l’arriéré locatif

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, l’obligation au paiement du loyer par Mme [L] [U] n’est pas sérieusement contestable au vu du bail et des décomptes produits. Selon le dernier décompte produit en date du 1er septembre 2025, Mme [L] est redevable d’une somme de 942,88 €, déduction faite des frais de commandement de payer et d’assignation.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à titre provisionnel, à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] la somme de 942,88 €, à valoir sur les loyers, charges, arrêtés au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août incluse. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 648,50 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Mme [L] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies que le bailleur a dû accomplir, elle sera également condamnée à payer à la requérante la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de location conclus les 4 et 23 novembre 2020 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] et Mme [L] [U], portant sur un local à usage d’habitation et un garage, situés au [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation et le bail afférent au garage se trouvent ainsi résiliés depuis cette date ;

CONSTATONS que Mme [L] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNONS Mme [L] [U] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], à titre provisionnel, la somme de 942,88 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 2 648,50 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

AUTORISONS Mme [L] [U] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 6 échéances de 150 euros chacune, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [L] [U] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restante due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, et une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges sera due ;

AUTORISONS, dans une telle hypothèse, l’expulsion de Mme [L] [U], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNONS dans cette hypothèse, Mme [L] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 543,08 € provision sur charges comprise, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail.

CONDAMNONS Mme [L] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [L] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS