TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01684 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3VY

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BARATO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Patrick FEROT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ORDONNANCE du 04 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte authentique reçu le 21 mai 2024 par Me [P] [I], notaire à [Localité 6] (Nord), la S.C.I. [Localité 7] a mis à bail au profit de la S.A.S Barato des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (Nord) à compter du 21 mai 2024.

Conclu pour une durée de neuf années, ce bail a fixé le loyer annuel de 60.000 euros hors taxes, payable par trimestre et d’avance, outre indexation annuelle, provisions pour charges de 8.000 euros par an payable par trimestre et d’avance et versement d’un dépôt de garantie de 20 000 euros.

Suite à des impayés, la société [Localité 7] a fait signifier le 2 juillet 2024 à la société Barato un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 22 octobre 2024, la société Wattignies a fait assigner la société Barato devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— condamner la société Barato à lui payer 2 906,30 euros de provision au titre des loyers, charges et accessoires dus selon décompte arrêté au 2 août 2024 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié à compter du 2 août 2024,

— ordonner la libération des lieux par la société Barato ou tout occupant introduit de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de la société Barato et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu

approprié aux frais, risques et périls de la société Barato,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner la société Barato au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 335,34 euros par jour à compter du 3 août 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et de la restitution des clés,

— dire et juger que l’acompte sur le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts,

— subsidiairement et si par extraordinaire la société Barato se voyait accorder le droit de rester dans les lieux et des délais de paiement, la condamner au paiement du solde du dépôt de garantie à hauteur de 6 000,00 euros,

— condamner la société Barato au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais de levée des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

La partie défenderesse a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Appelée une première fois à l’audience le 26 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande d’au moins l’une des parties pour finalement être retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

A cette audience, la société [Localité 7], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, aux fins de :

— condamner la société Barato au paiement 3 458,62 euros à titre de provision au titre des loyers, charges et accessoires dus au 2 août 2024 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié à compter du 2 août 2024,

— ordonner la libération des lieux par la société Barato ou tout occupant introduit de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie.

— ordonner l’expulsion de la société Barato et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Barato,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner la société Barato au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 335,34 euros par jour à compter du 3 août 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et de la restitution des clés,

— dire et juger que l’acompte sur le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire, si la société Barato se voyait accorder le droit de rester dans les lieux et des délais de paiement, la condamner au paiement du solde du dépôt de garantie à hauteur de 6 000 euros,

— condamner la société Barato au paiement de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais de levée des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La S.C.I [Localité 7] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 2 juillet 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 2 août 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Barato de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il n’y ait lieu à prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Barato occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la société [Localité 7] de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Barato. Il convient de fixer, à compter du 3 août 2024, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 3 458,62 euros.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la société [Localité 7] à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

Au vu des circonstances de l’espèce, la société [Localité 7], vu la multiplicité des sanctions contractuelles envisagées, justifie de l’existence non contestable d’une l’obligation pour le preneur à honorer le règlement d’une provision qui sera fixée à 1 000 euros, montant non sérieusement contestable.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Barato les dépens, incluant le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Barato à verser à la société [Localité 7] 750 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. [Localité 7] et la S.A.S. Barato concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] depuis le 2 août 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Barato et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Rejette la demande d’astreinte concernant l’expulsion ;

Autorise au besoin la S.C.I [Localité 7] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 3 août 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. [Localité 7] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Barato au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Barato à payer à la S.C.I. [Localité 7] chaque mois, au plus tard le dixième jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. Barato à payer à la S.C.I. [Localité 7] une provision de 3 458,62 euros (trois mille quatre cent cinquante-huit euros et soixante-deux centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation arrêté au 2 août 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamne la S.A.S. Barato à payer à la S.C.I. [Localité 7] une provision de 1 000 euros (mille euros) à valoir sur le montant des pénalités contractuelles due en exécution du bail résilié ;

Condamne la S.A.S Barato aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 ;

Condamne la S.A.S Barato à payer à la S.C.I [Localité 7] 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE