Expéditions le : Minute n° 25/296

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02505 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZKL

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Maître Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [X] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 25 mars 2021, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a donné en location à Mme [X] [E] un logement, situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.283,34 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et de justifier d’une assurance.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 décembre 2024, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a fait assigner Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de résiliation judiciaire du bail, expulsion et condamnation de la locataire au paiement de la dette locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2025 et renvoyée à la demande du bailleur pour actualisation des demandes suite au départ de la locataire.

A l’audience de renvoi du 12 novembre 2025, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions qu’elle justifie avoir signifiées à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025. Il précise avoir déduit du montant de sa créance la somme de 376,66 euros correspondant à une régularisation de charges.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire en personne, Mme [X] [E] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT demande au juge, sur le fondement de l’article 1227 du code civil, de :

condamner Mme [X] [E] à lui payer la somme de 3.752,69 euros se décomposant comme suit :2.023,63 au titre des arriérés de loyers,1.729,06 euros au titre des réparations locatives,condamner Mme [X] [E] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le commandement de payer.

Au soutien de sa demande, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT expose que Mme [X] [E] s’est acquittée de manière irrégulière des loyers depuis novembre 2022, que malgré plusieurs relances et un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, elle n’a pas régularisé sa situation, raison pour laquelle il a engagé une action pour voir prononcer la résiliation du bail. Il explique que dans l’intervalle, la locataire a donné congé et que le bail a alors pris fin le 6 décembre 2024, date de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Il affirme que cet état des lieux a mis en évidence la nécessité de réaliser des travaux de remise en état du logement, pour un montant total de 3.592,30 euros, qu’en raison de la vétusté, il n’a mis à la charge de Mme [X] [E] qu’une somme de 2.086,75 euros, de laquelle est déduit le montant du dépôt de garantie de 357,69 euros.

*

Mme [X] [E] est absente à l’audience et ne formule donc ni demande ni argument en défense.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Concernant la dette locative

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon les décomptes versés aux débats, en date des 16 septembre 2024 et 5 mars 2025, Mme [X] [E] est redevable d’une somme totale de 2.023,63 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 6 décembre 2024 (solde de 3.752,69 euros – 1.729,06 euros facturés le 20 décembre 2024 au titre des réparations locatives).

Il convient de déduire la somme de 376,66 euros résultant de la régularisation de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 selon décomptes produits et facture du 31 juillet 2025.

Il y a également lieu d’écarter les divers frais « contentieux », « chiffrage EDL » et « pénalités » apparaissant sur les factures, pour un montant total de 313,45 euros, en ce qu’ils ne sont pas justifiés, et ne sont ni des loyers ni des charges.

En conséquence, Mme [X] [E] sera condamnée à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 1.333,52 euros (2.023,63 – 376,66 – 313,45) au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2025.

Concernant les réparations locatives

Il résulte de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 qu’il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7d) du même texte, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur réclame une somme de 1.729,06 euros à la locataire, estimant que les réparations locatives s’élèvent à un total de 2.086,06 euros dont il a déduit la somme de 357,69 euros au titre du dépôt de garantie.

Il verse aux débats les états des lieux d’entrée et de sortie tous deux établis contradictoirement entre les parties. L’état des lieux de sortie dresse la liste des réparations locatives à effectuer en appliquant un coefficient de prise en charge par la locataire, selon la vétusté. Des photos sont jointes au document.

La comparaison permet de constater que le logement était globalement dans un « bon état » à l’entrée dans les lieux le 7 avril 2021 et globalement dans un état d’usage à la sortie le 6 décembre 2024. Le constat d’un état d’usage sans dégradation particulière doit être considéré comme relevant de la vétusté et les réparations afférentes ne peuvent être mises à la charge du locataire.

Ainsi, ne sont pas imputables à la locataire les dégradations déjà constatées à l’entrée dans les lieux concernant :

châssis de fenêtre la chambre 1, le meuble sous évier,travaux de menuiserie sur la porte 1 de la salle de bain.

Par ailleurs, pour justifier du montant des dépenses facturées à la locataire, le bailleur produit plusieurs factures de peinture, électricité et plomberie.

Dès lors, il y a lieu de fixer à la somme de 1.916,09 euros la créance du bailleur au titre de réparations locatives imputables à la locataire.

Le dépôt de garantie de 357,69 euros sera déduit de ce montant.

En conséquence, Mme [X] [E] sera condamnée à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 1.558,40 euros (1.916,09 – 357,69) au titre de la réparation des dégradations locatives qui lui sont imputables.

Sur les dispositions accessoires

Mme [X] [E], succombant au principal, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Mme [X] [E] sera également condamnée à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 1.333,52 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 17 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 1.558,40 euros au titre de la réparation des dégradations locatives,

CONDAMNE Mme [X] [E] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS