Expéditions le : Minute n° 25/00200

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00356 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5VC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [W] [L] selon pouvoir en date du 13 août 2025

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

comparants

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 19 août 2021, la société HALPADES a donné en location à Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d’huissier de justice en date du 29 mai 2024, la société HALPADES a délivré à Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 22 avril 2025, la société HALPADES a fait assigner Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 30 juillet 2024 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4098,25 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 434,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 septembre 2025, la société HALPADES, représentée par Madame [W] [L], munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 4 335,59 € au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse. Elle indique que les locataires ont repris le paiement du loyer, augmenté d’un apurement. Elle accepte que des délais de paiement soient accordés à hauteur de mensualités d’un montant 50 euros, en plus du loyer, et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant la durée des délais.

Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] ont comparu en personne, ils ne contestent pas la créance alléguée. M. [U] indique qu’il perçoit au titre de sa retraite la somme de 1400 euros et que son épouse touche une pension d’invalidité de 450 euros. Il précise qu’ils sont accompagnés par l’association GAIA, qu’il attend une indemnité de fin de carrière, ainsi qu’une rente d’invalidité, que ces sommes seront destinées à l’apurement de l’arriéré locatif.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion et concernant M. et Mme [U].

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que la requérante n’ait pas expressément justifié dans ses conclusions les motifs justifiant la procédure de référé, notamment le caractère d’urgence au visa de l’article 834 du code de procédure civile, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 9 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 19 août 2021 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 2 434,44 €.

Il ressort du décompte du 3 septembre 2025 et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été réglée dans les deux mois du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 30 juillet 2024 et que M. et Mme [U] se trouvent dès lors occupants sans droit ni titre.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Lors de l’audience, les époux [U] ont sollicité le bénéfice de délais de grâce et la suspension de la clause résoutoire, s’engageant à apurer leur dette locative par des versements mensuels de 50 euros, en sus du loyer courant. Il ressort des déclarations des parties et du décompte produit que les défendeurs ont repris le versement intégral du loyer courant au jour de l’audience, augmenté d’un apurement ; que la requérante a accepté la mise en place de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; que la famille est accompagnée par l’association GAIA. Il ressort des débats et que les défendeurs ont la capacité de régler leur dette locative dans le délai légal, M. [U] s’engageant à ce que les sommes reçues au titre de son indemnité de fin de carrière et de sa rente d’invalidité, soient exclusivement destinées à l’apurement de leur dette locative.

Il convient en conséquence au vu de ces éléments, d’accorder à Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] des délais de paiement selon les modalités prévues ci-après au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont de plein droit suspendus, si Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, cette suspension prend fin, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet ; l’intégralité de la dette sera alors immédiatement exigible et le bail se trouvera résilié automatiquement à la première mensualité non respectée, date de déchéance du terme ; l’expulsion de Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] sera le cas échéant ordonnée.

Il convient de préciser par ailleurs que dans une telle hypothèse, Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] seront redevables, à compter de la déchéance du terme, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer courant, majoré des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres, soit par l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 622,99 €.

— Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé démontrant que Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] sont redevables solidairement de la somme de 4 335,59 €, au titre de la solidarité légale et contractuelle, que cette dette n’est ni sérieusement contestable, ni contestée.

Il y a par suite lieu de les condamner solidairement, à titre provisionnel, à verser à la société HALPADES la somme de 4 335,59 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse ; que s’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 434,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, ils seront également condamnés in solidum à payer à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société HALPADES,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2021 entre la société HALPADES et Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] – à [Localité 3], sont réunies à la date du 30 juillet 2024,

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 4 335,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 434,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISONS Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 50 euros chacune, et d’une échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement de la mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, et une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges sera due,

AUTORISONS, dans une telle hypothèse, l’expulsion de Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U], avec le concours de la force publique si nécessaire,

CONDAMNONS dans cette hypothèse, Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] à payer à la société HALPADES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 622,99 € provision sur charges comprise,

CONDAMNONS IN SOLIDUM Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS IN SOLIDUM Mme [V] [D], épouse [U] et M. [H] [U], à payer à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS