TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

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N° RG 24/00256

N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZ6E

Jugement du 11 Août 2025

Minute:

S.A. d’HLM SIA HABITAT

C/

[K] [J]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Août 2025,

ENTRE :

S.A. d’HLM SIA HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N° B 045 550 258 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI

ET :

M. [K] [J],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Delphine BARGIS, avocat au barreau d’ARRAS

RAPPEL DES FAITS

La Société Anonyme d’HLM SIA Habitat a donné à bail à Monsieur [K] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 16/10/2019, pour un loyer mensuel de 330,29 € et 64,01 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société SIA Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07/10/2024, renvoyée à deux reprises jusqu’à celle du 16/06/2025.

A l’audience du 16/06/2025, la Société SIA Habitat – valablement représentée – demande de constater, à défaut, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5210,46 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [K] [J], représenté par son conseil, demande de constater la prescription de la demande en paiement formulée avant le 29/04/2021, d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, d’accorder des délais de paiement sur deux ans, avec le versement d’une somme mensuelle de 50 € pendant 23 mois et le solde le 24ème mois et de débouter la Société SIA Habitat de toute demande plus ample ou contraire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 11/08/2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA PRESCRIPTION :

En droit, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose : « Toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer de droit ».

L’article 2241 du Code Civil ajoute : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le demandeur que le solde locatif est débiteur depuis le 16/09/2021. Dès lors, l’action engagée par assignation du 29/04/2024 n’est pas atteinte par la prescription, et les demandes en paiement sont donc recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] par la voie électronique le 06/05/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société SIA Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07/09/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29/04/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 16/10/2019 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06/09/2023, pour la somme en principal de 1327,50 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 07/11/2023.

L’expulsion de Monsieur [K] [J] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La Société SIA Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5210,46 € à la date du 11/06/2025.

Monsieur [K] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 5210,46 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1327,50 € à compter du commandement de payer (06/09/2023) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07/11/2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

A l’audience, la Société SIA Habitat indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [J] a fait part de sa situation personnelle et financière, et justifié qu’il percevait le RSA à hauteur de 551,22 €, outre l’APL de 243,76 €. Il a demandé à ce que des délais de paiement lui soient octroyés et a proposé un règlement de l’arriéré à hauteur de 50 € par mois pendant 24 mois.

Il apparaît sur le décompte fourni par la Société SIA Habitat que Monsieur [K] [J] n’a effectué aucun versement depuis février 2025. Celui-ci n’a pas repris le versement des loyers et charges courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [K] [J] ne pourra se voir autoriser des délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [K] [J] sera débouté de sa demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des faibles ressources du défendeur, l’équité justifie de ne pas faire droit à la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16/10/2019 entre la Société d’HLM SIA Habitat et Monsieur [K] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 07/11/2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société SIA Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à la Société SIA Habitat la somme de 5210,46 € (décompte arrêté au 11/06/2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1327,50 € à compter du 06/09/2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [K] [J] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [K] [J] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à la Société SIA Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12/06/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la Société SIA Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11/08/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,