TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00468 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5MU

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

S.A. SIA HABITAT

C/

[I] [H], [E] [H]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SIA HABITAT,

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 045 550 258

dont le siège social est sis [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son président directeur général domicilié audit siège en cette qualité

représentée par M^e Caroline HENOT, avocate au barreau de LILLE

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [H]

né le 17 Juin 1981,

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [E] [H]

née le 24 Mars 1987,

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par l’effet d’un bail verbal de 2008, la SA d’HLM SIA HABITAT a donné à bail à M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuellement de 469,72 euros révisable annuellement et 21,27 euros de provision sur charges, outre un garage d’un loyer actuel de 46,23 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM SIA HABITAT a fait signifier un commandement de payer l’arriéré locatif.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 pour obtenir le prononcé de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM SIA HABITAT – représentée par son conseil – demande de prononcer la résiliation du contrat ; d’ordonner l’expulsion de M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H]; et de les condamner solidairement au paiement d’une somme actualisée de 2 855,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM SIA HABITATne se prononce pas sur d’éventuels délais de paiements.

M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H], arrivés en retard, reconnaissent le montant de la dette locative, mais sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré en sus du versement du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par la voie électronique le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LE BIEN FONDE DES DEMANDES

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par la SA d’HLM SIA HABITAT révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 2 855,14 euros au 10 septembre 2025.

M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [C] font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs, et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 855,14 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2178,9 euros à compter de l’assignation (10 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

***

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que les locataires sont mariés et ont deux enfants à charge. M. [H] est actuellement au chômage et perçoit à ce titre une indemnisation de 1100 euros. De son côté, Mme [H] touche un salaire de 1513 euros. Des allocations familiales de 151 euros leur sont versées par la CAF. Ils ont repris le paiement du loyer courant depuis août 2025, et indiquent à l’audience qu’ils ont sollicité une aide auprès de leur prévoyance.

Ainsi, M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] justifient avoir repris au jour de l’audience le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans les délais légaux.

Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SA d’HLM SIA HABITAT ne justifiant pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard dans les paiements des loyers, sera déboutée de sa demande à ce titre.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM SIA HABITAT, M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] à verser à la SA d’HLM SIA HABITAT la somme de 2 855,14 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 2178,9 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal entre la SA d’HLM SIA HABITAT et M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H], relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE solidairement M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] à payer à la SA d’HLM SIA HABITAT le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA d’HLM SIA HABITAT, à défaut pour M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] à verser à la SA d’HLM SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

DEBOUTE la SA d’HLM SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] à verser à la SA d’HLM SIA HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [H] et Mme [E] [G] épouse [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,