TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00268 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZ6W

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

C/

[E] [Y] [R]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT,

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 548 800 382

dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jean-philippe VERAGUE, substitué par M^e Adeline QUENNEHEN, avocats au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [Y] [R]

née le 29 Mai 1973,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille ROBIQUET, avocate au barreau d’ARRAS

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 3 décembre 2012, la SA d’HLM SIGH a donné à bail à Mme [E] [Y], née [R], une maison à usage d’habitation de type V et d’une surface de 147,47 m², située au [Adresse 2], pour un loyer de 449,04 euros révisable annuellement et une provision sur charges de 31,99 euros.

Souhaitant réaliser dans le logement des travaux de réhabilitation nécessitant le relogement de la locataire, la SA d’HLM SIGH a formulé une première proposition de logement temporaire le temps des travaux par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Mme [E] Arbrisseaule 27 mai 2024, puis une seconde proposition de relogement par courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 2 juillet 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la locataire le 24 juillet 2024, la SA d’HLM SIGH l’a mise en demeure de laisser accès au logement pour la réalisation des travaux de réfection des sols du rez-de-chaussée et des doublages isolants des murs de façade, et d’accepter les propositions de relogement temporaire le temps des travaux.

La SA d’HLM SIGH a ensuite fait assigner Mme [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice signifié à personne le 25 octobre 2024 pour obtenir l’autorisation de pénétrer dans le logement afin d’y effectuer lesdits travaux, et ordonner à la locataire d’accepter son relogement temporaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à celle du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM SIGH, représentée par son conseil, demande au juge de :

la juger recevable et bien fondée en ses demandes,ordonner à Mme [E] [Y] d’accepter le relogement temporaire proposé par la SIGH dans un délai de huit jours à compter de la date à laquelle elle lui adressera une nouvelle proposition de relogement par lettre recommandée avec accusé de réception, et passé ce délai sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard,l’autoriser à accéder au logement actuellement loué à Mme [E] [Y], aux fins de procéder à la réfection des sols du rez-de-chaussée et à la réfection des doublages isolants des murs et façades,juger que cette autorisation est accordée pour un délai de 8 mois à compter du départ effectif du logement par Mme [E] [Y],débouter Mme [E] [Y] de ses demandes,condamner Mme [E] [Y] aux dépens.

La SIGH fait valoir que les travaux de réhabilitation du logement, nécessaires pour satisfaire aux obligations de performance énergétique, ne peuvent être réalisés sans un relogement de la locataire. Elle estime que celle-ci, en ne donnant pas suite aux propositions de logement, s’oppose à la réalisation de ces travaux de manière injustifiée au regard de ses obligations locatives.

Répondant à l’argumentation de la défenderesse, la SA d’HLM SIGH indique qu’elle a déjà laissé des délais relativement longs à Mme [E] [Y], et que l’issue de sa demande de logement sociale formulée en février 2025 est lointaine et incertaine ; qu’elle a expliqué la nature et la cause des travaux, ainsi que la nécessité de la reloger par des appels, des rendez-vous et par le courrier recommandé du 24 juillet 2024 ; que les deux premières propositions de relogement sont inférieures au montant du loyer actuel charges comprises, et que la troisième proposition formulée en décembre 2024 concerne un logement avec un loyer dépassant de 1,26 euros le loyer actuel ; qu’enfin, ses propositions de relogement sont adaptées à la situation de Mme [E] [Y], en ce que les logements sont similaires à celui loué actuellement, et que cette dernière vivant désormais seule elle peut emménager temporairement dans un logement plus petit.

Mme [E] [Y], représentée par son conseil, sollicite le débouté des demandes de la SA d’HLM SIGH. elle fait valoir que son bailleur ne lui a jamais expliqué pourquoi son relogement était nécessaire et comme il allait se dérouler. Par ailleurs elle indique qu’elle souhaite quitter le logement pour se rapprocher de sa fille qui réside à [Localité 8], et qu’elle a formulé une demande de logement social dans le Douaisis le 2 février 2025, de sorte que les travaux pourront être réalisés après son départ.

Elle indique ensuite ne pas être opposée à la réalisation des travaux dans le logement, mais être en désaccord avec les offres de relogement, qui ne sont pas adaptées à sa situation, précisant qu’elle vit seule, qu’elle souffre d’un handicap et est incapable de se déplacer seule. Elle relève ainsi que le montant des loyers est plus élevé que le loyer actuel, et que le premier logement proposé l’éloigne de ses attaches familiales

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 7 e) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, le bail du 3 décembre 2012 contient une clause (article 3.6) reprenant ces obligations et prévoyant que « Après avoir au préalable prévenu les habitants lorsqu’un trouble de jouissance prolongé doit en résulter, le bailleur peut faire exécuter dans l’immeuble toutes réparations, tous travaux de transformation, de surélévation ou d’aménagement qu’elles qu’en soient les causes, le tout sans indemnité, ni diminution de loyer.

Pour leur réalisation, le locataire est tenu de laisser exécuter dans les locaux mis à sa disposition les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux ou qui seraient rendues obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires. »

En application de ces dispositions législatives et de ces stipulations contractuelles, la SA d’HLM SIGH a souhaité réaliser des travaux de réfection des sols du rez-de-chaussée de l’habitation louée par Mme [E] [Y], ainsi que la réfection des doublages isolants des murs de façade, aux fins d’amélioration des performances énergétiques du logement.

Elle produit ainsi un diagnostic de performance énergétique du 9 octobre 2023 évaluant la performance énergétique du logement à F, soit un logement très peu performant, et préconisant les travaux à réaliser pour améliorer cette performance. Par ailleurs, un second diagnostic de performance établi le 20 septembre 2023, évalue le logement à une performance notée C si les travaux de réhabilitation prévues étaient réalisés.

Selon attestation en date du 13 mars 2024 de M. [L] [T], maître d’œuvre, chargé des travaux de réhabilitation par la SA d’HLM SIGH, ces travaux, qui s’étaleront sur 4 à 5 mois, ne peuvent être réalisés en milieu occupé compte tenu de leur nature (démolition de carrelage sur sable et réfection d’un carrelage collé sur dalle béton, démolition et réfection des doublages isolants des murs de façade).

La SA d’HLM SIGH justifie avoir informé Mme [E] [Y] de la nature des travaux et des modalités de leur exécution, à savoir en particulier la nécessité d’un relogement le temps des travaux, par courriers recommandés des 27 mai, 12 juin, 2 juillet, et 24 juillet 2024. En outre, elle a proposé trois logements à sa locataire, sans réponse de sa part.

Le premier logement proposé est un type IV situé à [Localité 9], d’une surface habitable de 98 m² et pour un loyer charges comprises de 537,87 euros. Le deuxième logement, T III situé à [Localité 7] et d’une surface habitable de 75,25 m², est proposé pour un loyer charges comprises de 533,37 euros. Enfin, la SA d’HLM SIGH a formulé une troisième proposition de logement, dont les détails ne sont cependant pas connus, pour un loyer qui s’élèverait selon la demanderesse à 560,27 euros.

Si Mme [E] [Y] se prévaut de ce que les loyers des logements proposés dépasseraient largement son loyer actuel, il ressort d’un avis d’échéance de mai 2025 que le montant du loyer et des charges qui lui sont actuellement appliqués en vertu des révisions annuelles, s’élève avant déduction de l’APL et de la RLS, à la somme de 559,18 euros. Dès lors les loyers des deux premiers logements proposés sont inférieurs au loyer actuel de Mme [E] [Y], et celui du troisième logement le dépasserait très légèrement de 1,09 euros. En outre, si les deux premiers logements proposés sont d’une surface inférieure que le logement actuellement loué et disposent de moins de pièces, cet élément n’est pas remis en question par la locataire qui vit seule depuis le décès de sa mère en février 2025.

S’agissant de la situation des logements, les deux premiers sont situés à environ 16 kms du logement actuellement loué, et le deuxième est même proche du logement de sa fille auprès de laquelle Mme [E] [Y] souhaite se rapprocher. Le troisième logement proposé est en revanche situé à 35 kms du logement actuellement loué, et ne se trouve donc pas à proximité, ce qui rendrait les travaux et le relogement nécessité, vexatoires et abusifs pour la locataire.

En outre, Mme [E] [Y] justifie de son invalidité rendant ses déplacements difficiles, par la production d’une carte mobilité inclusion – invalidité. Le relogement temporaire devra donc se faire dans un logement de plain pied et adapté à son handicap, pour ne pas revêtir un caractère vexatoire pour la locataire.

Sous ces réserves, Mme [E] [Y] ne démontre pas que les travaux et le relogement, pris en charge par la SIGH, seraient source de difficultés insurmontables. Il reviendra à la défenderesse de saisir le juge des contentieux de la protection si les conditions de réalisation des travaux lui causent un préjudice.

Par ailleurs, si Mme [E] [Y] justifie d’une demande de logement social déposée le 24 février 2025, elle ne démontre pas avoir reçu une proposition de logement ni de la réception prochaine d’une telle offre, et ce alors que les premiers courriers recommandés de la SIGH l’informant des travaux et d’un relogement remontent à mai 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le refus de la locataire de permettre la réalisation des travaux avec relogement provisoire correspond à un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SA d’HLM SIGH en l’autorisant à pénétrer dans le logement situé [Adresse 2], pour une durée de 8 mois, afin d’y faire procéder par les entreprises de son choix aux travaux de réfection des sols du rez-de-chaussée et des doublages isolants des murs de façade, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

De son côté, Mme [E] [Y] sera condamnée à accepter la nouvelle proposition de relogement formulée par la SA d’HLM SIGH, sous la condition que le logement proposé soit à proximité (moins de 20 kms) du logement actuellement loué et adapté au handicap de la locataire (de plain pied), dans un délai de 15 jours après réception de ladite proposition. À défaut, elle sera soumise à une astreinte de 50 euros par jour de retard durant 2 mois.

Mme [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE la SA d’HLM SIGH à pénétrer dans le logement situé [Adresse 2] afin d’y faire procéder par les entreprises de son choix aux travaux de réfection des sols du rez-de-chaussée et des doublages isolants des murs de façade, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

DIT que la réalisation des travaux sera conditionnée par le relogement de Mme [E] [Y] et de tout occupant de son chef à la charge et aux frais de la SA d’HLM SIGH, dans un logement adapté à son handicap (plain-pied) et situé à proximité de son actuel logement (moins de 20 kilomètres) ;

ORDONNE à Mme [E] [Y] d’accepter la nouvelle proposition de relogement formulée par la SA d’HLM SIGH, sous la condition que le logement proposé soit adapté au handicap de la locataire (de plain pied) et situé à proximité de son actuel logement (moins de 20 kilomètres), dans un délai de 15 jours après réception de ladite proposition ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] à défaut d’acceptation de la proposition de la SA d’HLM SIGH dans un délai de 15 jours après réception de ladite proposition, à une astreinte de 50 euros par jour de retard durant 2 mois ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Morgane Lacire, juge des contentieux de la protection, et par M^me Hélène Crosse, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,